Koronawirus: zarządy wspólnot mieszkaniowych utoną w biurokracji

Tarcza antykryzysowa miała ułatwić życie wspólnotom oraz spółdzielniom mieszkaniowym w czasie epidemii. W praktyce jednak zarządy wspólnot czeka więcej biurokracji. A zdalne posiedzenia rad nadzorczych w spółdzielniach mogą okazać się zdalne jedynie z nazwy. Nowe przepisy przesuwają też terminy rocznych zebrań i walnych zgromadzeń. W przypadku walnych zamiast pomóc, namieszały. Teraz nie wiadomo, kiedy mają się odbyć.

Jak poprawiając, bardziej skomplikować

Artykuł 7 tarczy antykryzysowej wprowadza zmiany do art. 21 ustawy o własności lokali. Przewiduje, że uchwała zarządu wspólnoty może być podjęta, jeżeli wszyscy członkowie zostali prawidłowo zawiadomieni o posiedzeniu albo głosowaniu na piśmie albo przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość. Uchwała może być również wynikiem głosów oddanych częściowo na posiedzeniu, a częściowo na piśmie lub przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość. Przepis przewiduje również, że przy obliczaniu kworum uwzględnia się członków zarządu uczestniczących przez oddanie głosu na piśmie lub przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość.

– Mam wrażenie, że autorem tego przepisu jest osoba, która w ogóle nie zna realiów funkcjonowania wspólnot. Do tej pory podejmowanie decyzji przez zarząd wspólnoty było odformalizowane. Nie organizowało się żadnych formalnych posiedzeń, wystarczył zwykły e-mail lub telefon – mówi Rafał Dębowski, adwokat specjalizujący się w prawie nieruchomości. – Tymczasem tarcza wprowadza zbędną biurokrację i wywoła spore zamieszanie w niejednej wspólnocie – dodaje Dębowski.

Czytaj także: Koronawirus: czynsze w spółdzielniach mogą być wyższe

– Po lekturze tego przepisu nasuwa się wiele pytań. Co to znaczy, że członkowie zostali prawidłowo zawiadomieni? Na czym polega posiedzenie i czy teraz każda uchwała zarządu będzie musiała być na piśmie? Tylko po co ? Przecież do czynności przekraczających tzw. zwykły zarząd wymagane jest podjęcie uchwały przez właścicieli nieruchomości. Zarząd nie może samodzielnie decydować. Natomiast na co dzień zajmuje się prostymi czynnościami. Czy teraz każda z nich będzie wymagała pisemnej uchwały zarządu? To nonsens – uważa Grzegorz Abramek z Krajowego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych w Warszawie. – Do tego dochodzi obowiązek ustalenia kworum. A jak zarząd składa się z pięciu osób, a tylko dwie brały udział w głosowaniu, to czy uchwała będzie ważna? – zastanawia się Grzegorz Abramek.

– Mam nadzieję, że przy kolejnej zmianie tarczy przepis ten zostanie usunięty, bo nie takiej pomocy potrzebowaliśmy – mówi Anna Jadek-Wos, członek zarządu jednej z warszawskich wspólnot mieszkaniowych.–Przede wszystkim zależało nam na przesunięciu terminu zebrań, a nie na dorzucaniu nam dodatkowych obowiązków – twierdzi Anna Jadek-Wos.

Odraczanie terminu

Artykuł 90 tarczy antykryzysowej przewiduje, że jeżeli ustawowy termin zwołania walnego zgromadzenia spółdzielni albo zebrania właścicieli lokali przypada w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii, to zostaje przedłużony o sześć tygodni od dnia odwołania tego stanu. Rozwiązanie to miało rozwiać wątpliwości. We wspólnotach mieszkaniowych zebrania miały się odbyć do końca marca. Tak się nie stało i wiele zarządów je odwołało. Natomiast w spółdzielniach mieszkaniowych sprawa jest bardziej skomplikowana.

– Z art. 39 prawa spółdzielczego wynika, że walne zgromadzenie jest zwoływane przez zarząd przynajmniej raz w roku w ciągu sześciu miesięcy po upływie roku obrachunkowego, czyli w pierwszych sześciu miesiącach danego roku. A jak stan epidemii skończy się w czerwcu, to co z organizacją walnego zgromadzenia? Zarząd ma na to sześć tygodni od tej daty czy nie? Z tarczy jasno to nie wynika – uważa Grzegorz Abramek.

Posiedzenia online

Tarcza antykryzysowa umożliwia również organizowanie online posiedzeń zarządu oraz rad nadzorczych w spółdzielniach mieszkaniowych

– Teoretycznie to dobre rozwiązanie, ale brzmienie tego przepisu nie jest zbyt szczęśliwe. Brakuje wyraźnego sformułowania, że członek zarządu może żądać zwołania posiedzenia zarządu, a członek rady nadzorczej – posiedzenia rady. Pojawią się też wątpliwości , jakie są uprawnienia członków rady do zastępczego zwoływania posiedzeń zarządu – zauważa Abramek.