Metr mieszkania w stołecznym Śródmieściu, cztery metry w Wałbrzychu

- Jak przystało na stolicę, Warszawa jest największym lokalnym rynkiem mieszkaniowym w Polsce. Według danych GUS co dziewiąta transakcja kupna-sprzedaży używanego mieszkania jest przeprowadzana w stolicy – wskazuje Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości Grupy Morizon-Gratka.

Czytaj więcej:

Raporty ekonomiczne

Czy „Klucz do mieszkania” podbije ceny nieruchomości

Ledwie resort rozwoju ogłosił założenia nowego programu mieszkaniowego, a już pojawiły się pierwsze oferty lokali „z rządową dopłatą”. Czy projekt może wywołać gorączkę na rynku?

Pro

Drogie stołeczne Śródmieście

Z analizy ofert sprzedaży mieszkań publikowanych w serwisach Grupy Morizon-Gratka wynika, że Warszawa jest też jednym z najdroższych (ale nie najdroższym, droższy jest Sopot) rynków mieszkaniowych w kraju.

Jak podaje Marcin Drogomirecki, średnia cena mkw. mieszkań na warszawskim rynku w styczniu tego roku wynosiła 17521 zł, a całego lokalu – okrągły milion zł.

Spośród 18. warszawskich dzielnic najdroższe jest Śródmieście. - Mieszkania w samym centrum stolicy, stanowiące niemal 10 proc. aktualnej oferty, są wyceniane przez właścicieli przeciętnie na prawie 22 tys. zł za metr. To o 72 proc. więcej niż średnia cena metra w dzielnicy Wesoła, ponad dwa razy więcej niż w w Lublinie czy Katowicach, i aż cztery więcej niż średnia w Wałbrzychu – mówi Drogomirecki.

Foto: mat.prasowe

Kolejne miejsce wśród warszawskich dzielnic zajmuje Wilanów ze średnią ceną 19,5 tys. zł za mkw. mieszkania. – Za tą dzielnicą plasują się zbliżone cenowo: Mokotów (ponad 18,7 tys. zł za mkw.), Żoliborz (18,6 tys. zł) i Wola (18,5 tys. zł/mkw.) – podaje ekspert Morizona. 

Czytaj więcej

Nieruchomości

Mieszkaniowe serca miast są zwykle bardzo drogie

Mediana cen ofertowych mieszkań na stołecznym Śródmieściu przekracza 22,7 tys. zł za mkw. Na Starym Mieście w Krakowie to 20 tys. zł za mkw. Gdzie jest taniej?

Analityk dodaje, że na przeciwległym biegunie cenowym niezmiennie znajdują się peryferyjne dzielnice prawobrzeżnej części Warszawy.

- Charakteryzują się one dominującym lub znaczącym udziałem budownictwa jednorodzinnego i słabiej rozwiniętą infrastrukturą handlowo-usługową i komunikacyjną – wyjaśnia Drogomirecki. Najniższe ceny mieszkań analityk Morizona odnotował w Wawrze (ponad 14,1 tys. zł za mkw.), na Białołęce (niespełna 13,2 tys. zł), w Rembertowie (ponad 13 tys. zł) i w Wesołej (ponad 12,7 tys. zł). - Oferty z tych czterech dzielnic stanowią niewielką część wszystkich mieszkań oferowanych w Warszawie - łącznie to tylko ok. 10,5 proc. – zwraca uwagę.

Ile kosztuje kawalerka? Ile mieszkanie dwupokojowe?

Ekspert Morizona zauważa, ze ofertowe ceny mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie wciąż są zbliżone to tych z czasu „popytowej gorączki w 2023 roku”. - Kolejne miesiące, które upływają od wygaszenia rządowego programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” (styczeń 2024 roku – red.), widoczne zmniejszenie liczby klientów i wydłużający się czas sprzedaży nieruchomości sprawiają jednak, że oferenci zaczynają weryfikować swoje oczekiwania – zaznacza Marcin Drogomirecki. – Choć w porównaniu rok do roku średnia cena ofertowa za mkw. mieszkania w Warszawie jest wyższa o niemal 1 proc., to już w porównaniu z kwietniem 2024 r. odnotowaliśmy spadek o 1,7 proc. – dodaje.

Większe obniżki cen ofertowych – od kilku do kilkunastu procent – są ustalane podczas negocjacji między sprzedającymi a kupującymi.

- Jak powszechnie wiadomo, trzy kluczowe czynniki wpływające na cenę nieruchomości to: lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja – mówi Marcin Drogomirecki. - Jednak znaczenie ma też m.in. wielkość i standard nieruchomości oraz liczba pokoi.

Z analiz ofert mieszkań oferowanych do sprzedaży w serwisach Morizon.pl i Gratka.pl wynika, że średnia cena kawalerki w stolicy to 569 tys. zł. Metr takiego mieszkania jest wyceniany  średnio na 18 623 zł.

- Za lokale z większą liczbą pokoi właściciele oczekują wyższych kwot, ale w przeliczeniu na metr ich ceny są już niższe niż kawalerek – zaznacza Marcin Drogomirecki. Średnia cena ofertowa mieszkań dwupokojowych w Warszawie to 799 tys. zł. Metr takiego lokalu jest wyceniany przeciętnie na 17648 zł. Mieszkania trzypokojowe są oferowane przeciętnie po 975 tys. zł. Średnia cena mkw. lokali trzypokojowych to 16575 zł za mkw. – o 11 proc. mniej niż wynosi średnia cena kawalerek i 6 proc. mniej niż mieszkań dwupokojowych.

 Duży wybór dwóch pokoi

Ekspert Morizona zwraca też uwagę, że największą część stołecznej oferty stanowią mieszkania dwupokojowe – to ponad dwie piąte wszystkich ofert, które czekają na nabywców.

Nieco ponad jedną trzecią oferowanych na stołecznym rynku mieszkań (34 proc.) stanowią lokale trzypokojowe, prawie 12 proc. - kawalerki, a nieco ponad 9 proc. - mieszkania czteropokojowe.   - Duże, liczące pięć lub więcej pokoi mieszkania i apartamenty (a sporadycznie też tzw. gotowce inwestycyjne, czyli mieszkania pierwotnie np. trzypokojowe, ale przerobione pod kątem wynajmu na pięciopokojowe) stanowią zaledwie 2,2 proc. wszystkich warszawskich ofert – podaje Marcin Drogomirecki.