Czy wyroki NSA wyjaśniają wątpliwości spółek nieruchomościowych dotyczące amortyzacji?

Zgodnie z aktualnym brzmieniem art. 15 ust. 6 ustawy o CIT, w przypadku spółek nieruchomościowych, podatkowe odpisy amortyzacyjne dotyczące środków trwałych, zaliczonych do grupy 1 Klasyfikacji Środków Trwałych, mogą stanowić koszty uzyskania przychodów w wysokości nieprzekraczającej wartości odpisów amortyzacyjnych z tytułu zużycia środków trwałych dokonywanych na podstawie przepisów o rachunkowości. Grupa 1 KŚT obejmuje w szczególności budynki i znajdujące się w nich lokale.

Nie od dziś wiadomo, że dla spółek nieruchomościowych, których głównym przedmiotem działalności jest wynajem, koszty z tytułu amortyzacji mogą stanowić istotną pozycję w rachunku podatkowym (co podkreślił sam WSA w Warszawie w wyroku z 31 stycznia 2023 r., sygn. III SA/Wa 2355/22).

Katarzyna Kozakowska, doradca podatkowy i partner w zespole nieruchomości MDDP

Foto: Mat. prasowe

Agnieszka Ośka, doradca podatkowy i konsultant w Zespole Nieruchomości MDDP

Foto: Mat. prasowe

Organy podatkowe idą w zaparte

W dotychczas wydawanych interpretacjach indywidualnych organy podatkowe rozstrzygały te wątpliwości na niekorzyść podatników. Zgodnie z jednolitą linią interpretacyjną organów, jeżeli spółka nieruchomościowa nie dokonuje na podstawie przepisów o rachunkowości odpisów amortyzacyjnych (umorzeniowych) od posiadanych budynków (sklasyfikowanych w grupie 1 KŚT), to wysokość odpisu wynosi „0” i tym samym nie będzie uprawniona do dokonywania oraz rozpoznania kosztów uzyskania przychodów z tytułu podatkowych odpisów amortyzacyjnych (por. interpretacje Dyrektora KIS z 17 maja 2024 r., sygn. 0114-KDIP2-1.4010.191.2024.1.PK oraz z 8 listopada 2024 r., sygn. 0111-KDIB1-2.4010.521.2024.1.MK). Zdaniem organów podatkowych, takie podejście wynika wprost z brzmienia art. 15 ust. 6 ustawy o CIT.

WSA ma zasadniczo inne zdanie

W wyrokach wydawanych przez wojewódzkie sądy administracyjne zdania na temat interpretacji art. 15 ust. 6 ustawy o CIT są podzielone. Dominujące jest jednak stanowisko, zgodnie z którym jeżeli spółka nieruchomościowa nie dokonuje odpisów amortyzacyjnych na gruncie rachunkowych (ponieważ traktuje środek trwały należący do grupy 1 KŚT jako inwestycję), to przedmiotowa regulacja, ograniczająca możliwość zaliczania do kosztów podatkowych odpisów amortyzacyjnych na gruncie podatkowym w ogólnie nie znajdzie zastosowania.

WSA argumentując swoje stanowisko wskazuje, że w przepisie wyraźnie zaznaczono, że (I) odpisy podatkowe nie mogą być wyższe od odpisów dikonywanych na gruncie bilansowym (co oznacza, że odpisy te powinny być dokonywane) oraz (II) odpisy bilansowe powinny obciążać wynik finansowy jednostki.

Trudno zatem zgodzić się z argumentacją organów podatkowych, że spółka nieruchomościowa, która nie dokonuje odpisów amortyzacyjnych na gruncie bilansowym (ich wysokość wynosi „0”), powinna stosować ograniczenie na gruncie podatkowym, skoro odpisy te nie obciążają jej wyniku finansowego.

Mimo to, pojawiły się wyroki WSA (z 12 stycznia 2023 r., sygn. III SA/Wa 1356/22 oraz z 4 kwietnia 2023 r., sygn. III SA/Wa 2425/22), w których w ślad za organem podatkowym sąd uznał, że na potrzeby stosowania ograniczenia wynikającego z art. 15 ust. 6 ustawy o CIT bez znaczenia pozostaje, czy odpisy amortyzacyjne (umorzeniowe) na gruncie bilansowym są dokonywana czy nie.

Jakie stanowisko zaprezentował NSA w uzasadnieniu ustnym?

NSA w wyrokach z 28 stycznia 2025 r. (sygn. II FSK 788/23, II FSK 789/23, II FSK 987/23, II FSK 1086/23, II FSK 1652/23) uchylił korzystne dla spółek nieruchomościowych wyroki WSA lub oddalił skargę kasacyjną spółki nieruchomościowej od niekorzystnego dla niej wyroku WSA. Jednocześnie zaprezentował swoje własne stanowisko w sprawie, które pozostawia wątpliwości co do możliwości amortyzowania nieruchomości na gruncie ustawy o CIT przez spółki nieruchomościowe, które nie dokonują od nich odpisów amortyzacyjnych dla celów rachunkowych.

Zdaniem NSA art. 15 ust. 6 ustawy o CIT ma zastosowanie do spółek nieruchomościowych (również tych, które wyceniają nieruchomości według wartości godziwej), natomiast nie można zgodzić się ze stanowiskiem organów podatkowych, że wartość odpisów amortyzacyjnych dla celów rachunkowych wynosi „0”. Gdyby ustawodawca chciał pozbawić spółki nieruchomościowe prawa do amortyzacji, to stosowną regulację zawarłby w art. 16 ustawy o CIT.