Domek na belce to nie budynek

Dzisiejsza technologia sprawia, że wymarzony dom czy domek letniskowy można zamówić jak danie na wynos i kupić jako gotowy już produkt.

Urzędnicy nie zawsze jednak nadążają za tym postępem i gubią się przy załatwianiu formalności związanych z takim gotowcem. Wskazówką dla nich – ale też dla samych inwestorów – jest jeden z najnowszych wyroków Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (WSA) w Olsztynie z 8 stycznia 2025 r.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Grill w ogrodzie. Nadzór od budowy i bezpieczeństwa

To, że grill ogrodowy nie wymaga pozwolenia, nie zwalnia urzędników z jego oceny pod kątem zagrożeń dla ludzi i mienia.

Turystyczne osiedle

Spór zaczął się w połowie czerwca 2024 r., gdy starosta odmówił zatwierdzenia projektów zagospodarowania działki i architektoniczno-budowlanego oraz wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Chodziło o osiem budynków usług turystycznych – domków letniskowych – bez przyłączy i urządzeń infrastruktury technicznej. Urzędnik stwierdził bowiem, że na działce jest już ustawionych osiem obiektów na drewnianych belkach, tzw. podkładach. Ponadto ich usytuowanie jest inne niż określa to rysunek projektu zagospodarowania działki.

Problemem okazało się też częściowe wyrównanie i przygotowanie terenu do ustawienia budynków. W ocenie starosty takie działanie kwalifikuje się do prac przygotowawczych z art. 41 ust. 1 pkt 2 prawa budowlanego, czyli stanowi rozpoczęcie budowy przed uzyskaniem pozwolenia. A to zgodnie z przepisami przekreśla możliwość wydania pozwolenia na budowę.

Starosta odnotował co prawda pismo od powiatowego inspektora nadzoru budowlanego (PINB), który kontrolował to, co działo się na działce inwestora. Ustalenia inspekcji potwierdziły złożenie na działce bloczków fundamentowych i ośmiu gotowych budynków na drewnianych podkładach. Jednak PINB stwierdził, że nie zostały rozpoczęte roboty związane z budową budynków turystycznych. To jednak starosty nie przekonało.

Ustalenia PINB stały się za to jednym z koronnych argumentów inwestora. Zauważył, że przecież nadzór kontrolował jego działkę na wniosek starosty. I stwierdził, że przywieziono na nią osiem gotowych budynków i nie zostały rozpoczęte roboty związane z ich budową. A skoro tak, to zdaniem inwestora stanowisko to musi mieć znaczenie dla sprawy. W konsekwencji zarzucił staroście dowolność w ustaleniu, że nastąpiło rozpoczęcie robót budowlanych przez zagospodarowanie terenu budowy, a także w zakresie rzekomego wyrównania terenu.

To nie przekonało jednak wojewody. Jego zdaniem sporne domki spełniają definicję budynku i nie mogą być traktowane jako wyrób budowlany lub zestaw wyrobów budowlanych. Nie wymagają bowiem budowy przegród zewnętrznych, ścian podłóg czy dachu. Zostały przywiezione na teren inwestycji już jako gotowe budynki przeznaczone do usytuowania na wyznaczonym w projekcie budowlanym miejscu w celu trwałego związania ich z gruntem.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Przy legalizacji samowoli liczy się czas

Jeśli wniosek o legalizację nie zostanie złożony w terminie czy nie uda się go przywrócić, trzeba liczyć się z rozbiórką.

Wojewoda nie miał żadnych wątpliwości, że czynności inwestora świadczą o wykonaniu przez niego prac przygotowawczych związanych z zagospodarowaniem terenu budowy. Do zakończenia inwestycji pozostaje jedynie trwałe połączenie z gruntem zgromadzonych na działce budynków. A to wszystko, w ocenie wojewody, jednoznacznie stanowi rozpoczęcie budowy z art. 41 ust. 1 i ust. 2 pkt 3 prawa budowlanego.

Inwestor nie złożył broni. Zaskarżył odmowę i wygrał, bo olsztyński WSA nie dopatrzył się podstaw do jej wydania. Zauważył, że urzędnicy upatrują wykonania robót budowanych przez inwestora w zagospodarowaniu terenu i postawieniu na działce ośmiu gotowych prefabrykowanych domków bez trwałego związania ich z gruntem. Nie precyzują jednak, z czego to wynika. W aktach brak też dowodu na zniwelowanie terenu czy inny sposób zagospodarowania.

WSA podkreślił, że znajdujące się na działce domki nie są trwale z gruntem związane. Tymczasem o tym, czy dany obiekt jest „budynkiem”, przesądza właśnie jego trwałe związanie z gruntem.

Skoro więc sporne domki ustawiono jedynie na drewnianych belkach, to nie mogą jeszcze być uznane za „budynki”. Jak tłumaczył WSA, nie zmienia tego okoliczność, że są to gotowe obiekty. Do uznania tych „domków” za „budynki” niezbędne jest ich trwałe związanie z gruntem, np. przez zamocowanie na bloczkach betonowych czy fundamentowych.

Gołosłowne tezy

Sąd nie omieszkał też wytknąć urzędnikom, że przyjmując ich tok rozumowania, sporne domki byłyby już „budynkami” w chwili ukończenia ich konstruowania przez producenta. A ich produkcję należałoby uznać za „budowę”, skoro jest nią „wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu”.

WSA zauważył też, że ustalenia wyspecjalizowanego organ nadzoru budowlanego nie potwierdziły rozpoczęcia budowy spornych domków. A administracja architektoniczno-budowlana nie miała podstaw do innej oceny niezmienionego stanu faktycznego. Do zadań organów nadzoru budowlanego należy bowiem kontrola działania administracji architektoniczno-budowlanej. Ustawodawca nie przewidział zaś kompetencji wzajemnej kontroli ich działalności. Wyrok jest nieprawomocny.

Sygnatura akt: II SA/Ol 832/24