Tomasz Lebiedź: Będą nieruchomości tracące na wartości, ale i takie, które zyskają

Rynek mieszkań wszedł w 2025 rok bez programu dopłat do kredytów, choć z jego mglistą obietnicą. Zamiast kredytu „na zero procent” resort rozwoju obiecuje jakiś inny program, być może podobny do dawnego „Mieszkania dla młodych”. Zapowiedzi supertanich kredytów ciągną się od końca 2023 roku, wprowadzając zamieszanie na rynku. Cały 2024 rok upłynął bez dopłat, transakcji było mniej, ale rynek przecież nie zamarł. Mieszkaniówka poradzi sobie i w tym roku?

To, jak oceniamy rynek – czy postrzegamy go jako dobry czy zły – zależy od punktu widzenia. To, co jest niekorzystne dla sprzedających, niekoniecznie musi być złe dla kupujących.

W ubiegłym roku nie podjęto żadnych realnych działań wspierających popyt, nie wprowadzono dopłat do kredytów. Brak sztucznego pobudzania rynku pozwolił mu zacząć się normalizować.

Jeśli dopłaty nie pojawią się także w tym roku, proces normalizacji będzie kontynuowany. Warto zauważyć, że deweloperzy w całym ub.r. rozpoczęli budowę 152,5 tys. mieszkań – to aż o 33,2 proc. więcej niż w 2023 r. Co więcej, rok 2024 okazał się najlepszy pod względem liczby rozpoczynanych inwestycji od 35 lat. To wyraźny dowód, że rynek dobrze radzi sobie bez dodatkowych bodźców finansowych.

Brak rządowej interwencji zdaje się mieć dobry wpływ na ceny mieszkań. Dobry z punktu widzenia kupujących.

Ceny mieszkań wyraźnie wzrosły za sprawą programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, który działał w drugiej połowie 2023 r. Po jego wygaszeniu rynek zaczął się stabilizować. Możemy się spodziewać dalszego uspokajania cen, a w niektórych miejscowościach nawet ich spadków. Niewielkie wzrosty mogą się jednak pojawić w wybranych lokalizacjach, rynek nieruchomości ma charakter lokalny.

Obecnie nie obserwujemy dużego impulsu zakupowego ani paniki wśród kupujących. Na rynku pozostają głównie osoby zainteresowane mieszkaniami na własne potrzeby. Wyraźnie zmniejszyła się liczba inwestorów, w tym tzw. fliperów, którzy zarabiali na szybkim wzroście cen nieruchomości.

Przewiduje pan, że rynek będzie się normalizował. Kiedy się unormalizuje? Jak rozpoznać ten moment?

Bardzo dobre pytanie. Dla mnie „znormalizowany” rynek to taki, w którym nie ma sztucznego pompowania jednej ze stron – popytu albo podaży.

Tymczasem większość rządowych programów mieszkaniowych to populizm i rozdawanie pieniędzy na oślep. Pamiętamy choćby „Rodzinę na swoim”, „Mieszkanie dla młodych” czy „Bezpieczny kredyt”. Obecny rząd z kolei snuje opowieści z mchu i paproci, próbując wprowadzać kolejne absurdalne pomysły. A przecież takie programy, a nawet same ich zapowiedzi, sztucznie pompują rynek.

Ludzie, słysząc o planach wprowadzenia pomocy, natychmiast zaczynają obmyślać strategię. Sprzedający myślą: „Teraz popyt może jest słaby, ale jak wejdzie nowy program, to wszystko ruszy. Lepiej trzymajmy ceny”. I właśnie tak to działa – czysta psychologia.

Cieszę się, że rząd nie zdołał wprowadzić kredytu „zero procent”. Polityka dokładania do popytu, bez realnego zwiększania podaży, jest po prostu nieracjonalna.

Kiedyś działał program ulgi mieszkaniowej. Osoby budujące mieszkania na wynajem mogły skorzystać z ulg w podatku dochodowym. Było to rozwiązanie ciekawe, bo właściwie nic nie kosztowało państwa. Efekt? Ludzie zaczęli budować mieszkania, podaż wzrosła, a ceny pozostały stabilne.

Dziś forsuje się wyłącznie programy nakręcające popyt, a nie podaż. To błąd, bo bez odpowiedniej liczby mieszkań rynek nie ma szans na równowagę.

Ale takie propopytowe programy są bardzo popularne.

Programy dopłat – czy to do kredytów, czy do czynszów – są ulubionym narzędziem populistycznych polityków. „Patrzcie, dajemy wam pieniądze na to czy tamto!” – głoszą. Oczywiście, nikt nie wspomina, że to wasze podatki. Ważne, że „dajemy”, a więc jesteśmy dobrym rządem.

Ale kto tak naprawdę na tym korzysta? Przede wszystkim banki. Dzięki gwarantowanym dopłatom, które mogą trwać nawet dziesięć lat, udzielają więcej kredytów. Drugim beneficjentem są sprzedający. Celowo nie mówię „deweloperzy”, bo program „Bk 2 proc.” obejmuje zarówno rynek pierwotny, jak i wtórny.

W efekcie program w ograniczonym stopniu wspiera budowę nowych mieszkań. Czy o taką politykę mieszkaniową nam chodzi? Czy naprawdę tego potrzebujemy?

Mam wrażenie, że i kupujący, i sprzedający są już zmęczeni tymi zapowiedziami nowego programu mieszkaniowego. Ktoś jeszcze czeka na te dopłaty?

Zdaje się, że rynek machnął na nie ręką. Jeśli ktoś potrzebuje mieszkania dziś, bo się żeni, rozwodzi, bo rodzą się mu dzieci, bo się przeprowadza do innego miasta, to jak długo może czekać z zakupem? Rok, dwa, pięć lat? Aż się rząd wypowie w sprawie dopłat? Czy kupi mieszkań teraz?

Czekać pewnie można, jeśli się ma pewność, że program wystartuje, a my będziemy mogli z niego skorzystać. A takiej pewności przecież nie ma. Rządząca koalicja nie ma spójnej wizji polityki mieszkaniowej.

Na obecnym etapie skupiamy się na zapowiedzi ministra rozwoju, Krzysztofa Paszyka, który objął to stanowisko po swoim partyjnym koledze, Krzysztofie Hetmanie (ten z kolei postanowił kontynuować karierę w Brukseli). Paszyk obiecuje wprowadzenie nowego programu mieszkaniowego, którego szczegóły pozostają na razie tajne, bo źli ludzie cytując trenera Jarząbka z klubu Tęcza - “...wbijają szpilki. To nie ludzie, to wilki!”. Program - jak twierdzi minister - ma zostać zaprezentowany jeszcze w tym kwartale.

Programy propopytowe nakręcają ceny, ale nie da się ukryć, że jest jakaś grupa klientów, których nie stać na własne mieszkanie. A wynajem bardzo drogiego lokalu nie jest żadnym rozwiązaniem. Czy da się tak skonstruować program dopłat, żeby rzeczywiście trafił do najbardziej potrzebujących, nie nakręcając przy tym cen? Słowem – program, który będzie miał ściśle określony adres i adresatów?

Pod krótką kołdrą nie da się dobrze wyspać. Jak przykryjesz głowę, to odsłonisz nogi. Jak przykryjesz nogi, to zmarzniesz w plecy. Oczywiście, niektórych nie stać na mieszkania, ale wiadomym efektem ostatniego programu dopłat, czyli „Bk 2 proc.” był wzrost cen. A więc ci, którzy dostali tańszy kredyt, musieli zapłacić za droższe mieszkanie.

I ostatecznie kupili mniej metrów, niż kupiliby za tę samą cenę, gdyby taniego kredytu nie było?

Gdzieś tę kołderkę musieli naciągnąć. A kiedy po dziesięciu latach skończą się dopłaty do rat dotowanego kredytu, bo przecież nie są one na wieczność, to beneficjenci będą płacić za droższe przecież mieszkanie.

Ale w ciągu tych dziesięciu lat dopłat wartość mieszkania wzrosła. Więc można je sprzedać drożej.

Każdy program zakładający dopłaty dla określonej grupy osób automatycznie winduje ceny oferowanych dóbr. Wyobraźmy sobie, że ktoś jest sprzedawcą – nie ma znaczenia czego, powiedzmy, że gruszek na wierzbie. Załóżmy, że ludzie chcą te gruszki kupować. Co zrobi sprzedawca, gdy dowie się, że jakiś „dobry wujek” wpompowuje pieniądze na rynek gruszek?

Podnosi cenę.

Tak. Racjonalny sprzedawca podnosi cenę. Inaczej nie jest przedsiębiorcą.

Alternatywą dla zakupu mieszkania jest wynajem. Ale żeby czynsze nie były zaporowe, oferta musi być duża.

Skoro wielu ludzi nie stać na zakup własnego lokum, powinniśmy zrobić wszystko, by powstawało więcej mieszkań na wynajem, i zwiększać dostępność tej formy. Większa liczba mieszkań oznacza niższe czynsze. Bez wsparcia podaży trudno mówić o realnych korzyściach dla osób potrzebujących – zarówno najemców, jak i kupujących.

Czy jakieś pomysły rządu dotyczące mieszkalnictwa znajdują uznanie w pana oczach?

Projekt tzw. ustawy podażowej, mającej na celu zwiększenie dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, to z pewnością trafna i potrzebna inicjatywa. Szczególnie warto docenić pomysł zniesienia ograniczeń w obrocie ziemią rolną na terenach miejskich. Również propozycje ułatwień w realizacji inwestycji zasługują na uznanie.

Niemniej jednak widać pewną ostrożność w działaniach rządu. Przykładem jest dwuletnie moratorium na pobieranie opłaty planistycznej zamiast jej całkowitej likwidacji.

Czy nie byłoby rozsądniej zrezygnować z tej opłaty w ogóle? Nawet przedstawiciele ministerstwa przyznają, że nie przynosi ona gminom istotnych dochodów, a jednocześnie powoduje wstrzymywanie się właścicieli gruntów od sprzedaży. To z kolei prowadzi do mniejszej liczby inwestycji, nowych mieszkańców i mniejszych wpływów z podatków dla gmin. Choć na razie są to jedynie zapowiedzi, stanowią one krok w dobrym kierunku. Oby przynajmniej te rozwiązania zostały wdrożone.

Ziemi pod budownictwo rzeczywiście brakuje. Jej uwolnienie to kolejna stara śpiewka polityków, których problemy mieszkaniowe Polaków zaczynają szczególnie interesować przed wyborami.

W rękach samorządów znajduje się ponad 24 tysiące hektarów ziemi budowlanej – tak wynika z Rocznika Statystycznego 2023. Z tej puli w ubiegłym roku uwolniono mniej niż 700 hektarów.

Oznacza to, że samorządy w praktyce magazynują te grunty. Przykładowo, w Warszawie grunty rolne stanowią ok. jednej piątej powierzchni miasta, a w niektórych innych miastach ten odsetek jest jeszcze wyższy. Zastanówmy się, czy miasta są miejscem upraw rolnych albo hodowli świń, krów czy kaczek?

Dodatkowo, przekształcenie terenu na budowlany nie skłania właściciela do jego sprzedaży. Proszę sobie wyobrazić: posiada pani 10 hektarów ziemi w Warszawie. Może Pani sprzedać całość jednorazowo i zainwestować pieniądze, co wiąże się z potencjalnym zyskiem, ale także ryzykiem straty. Można wydać pieniądze na przyjemności, wesprzeć akcje charytatywne – możliwości jest wiele.

Ale można też podzielić te 10 hektarów na 100 działek, z których sprzedaż każdej pozwala pani przeżyć wygodnie dwa lata. Krótko mówiąc, sukcesywna sprzedaż takich działek zapewniłaby komfortowe życie przez najbliższe 200 lat. Oczywiście, pod warunkiem gwałtownego rozwoju medycyny, bo te 200 lat to raczej czas dla kilku pokoleń pani potomków. Które rozwiązanie wybrałaby pani?

Chyba to drugie.

Myślę, że tak postąpi większość właścicieli nieruchomości, których nic nie zmusza to sprzedaży. A koszty posiadania gruntu są praktycznie żadne.

Więc te tysiące hektarów to taka podaż na papierze. A mogłyby na niej powstawać mieszkania.

Tak, to tylko podaż na papierze, teoretyczna. Ogromne banki ziemi posiadają również deweloperzy. Oczywiście każdy racjonalny inwestor planuje inwestycje z dużym wyprzedzeniem i rezerwuje ziemię, ale gdy na rynku działają niezwykle bogaci deweloperzy, którzy mogą sobie pozwolić na rezerwowanie gruntów na kilkanaście lub więcej lat do przodu, dochodzi do sytuacji blokującej rozwój konkurencji. To z kolei utrudnia powstawanie nowych firm deweloperskich. Ograniczanie konkurencji nigdy nie prowadzi do obniżania cen.

Strona podażowa nie wydaje się szczególnie zainteresowana uwalnianiem rezerw ziemi. Jak zmotywować tych, którzy ją „chomikują”, by zaczęli ją udostępniać?

Przejdźmy do sedna. Niech padnie to kontrowersyjne słowo – „kataster”. Który polityk odważy się wprowadzić taki podatek? Jesteśmy chyba ostatnim krajem w Unii Europejskiej, który go nie posiada. Każda wzmianka o katastrze wywołuje falę paniki. Natychmiast pojawia się obraz starszej pani mieszkającej w Śródmieściu albo w zniszczonej willi na Mokotowie, która nie będzie w stanie zapłacić podatku i zostanie wyrzucona z własnego domu.