Urzędnicy idą do nowoczesnych biur

W całym 2024 roku instytucje publiczne wynajęły w stolicy prawie 55 tys. mkw. biur, a kolejne 20 tys. mkw. przypadło na miasta regionalne – podaje firma doradcza Newmark Polska.

Nie zabrakło dużych transakcji. Newmark wskazuje na przedłużenie umowy najmu prawie 13 tys. mkw. powierzchni w warszawskim biurowcu Green Corner B przez Generalną Dyrekcję Dróg Krajowych i Autostrad oraz na renegocjację umowy najmu prawie 5,2 tys. mkw. przez Fundację Rozwoju Systemu Edukacji w budynku West Station I.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Alior Bank się przeprowadza. Siedziba w najwyższym budynku w Unii

W budynkach Varso Place w sercu Warszawy Alior Bank wynajmie 8,3 tys. mkw. biur. Do przeprowadzki szykuje się też krakowska siedziba banku.

Dobre adresy biurowców

Jak mówi Marcin Kowal, dyrektor w dziale powierzchni biurowej w Newmark Polska, wynajem nowoczesnych powierzchni komercyjnych przez instytucje publiczne i spółki Skarbu Państwa nie jest zjawiskiem nowym. – Pytania, a nawet transakcje pojawiały się już wiele lat temu, jednak okres pandemii, a potem wysoka inflacja i wojna w Ukrainie wydłużyły, a w niektórych przypadkach nawet wstrzymały procesy decyzyjne także w państwowych instytucjach – mówi ekspert. Od kilkunastu miesięcy sektor publiczny jest znów aktywny na rynku nieruchomości komercyjnych.

– Najwięcej transakcji odnotowaliśmy oczywiście w stolicy, gdzie aparat państwowy jest najmocniej rozwinięty, co nie znaczy, że w miastach regionalnych nic się nie dzieje – zaznacza Marcin Kowal. – Przykładem najmu powierzchni komercyjnej przez instytucję państwową jest np. siedziba NFZ w poznańskim kompleksie Malta Office Park. Fundusz wprowadził się tam w połowie ubiegłego roku.

Ekspert podkreśla, że biurowce klasy A, wyposażone w nowoczesne technologie, ergonomiczne rozwiązania, oferujące rozwiązania z zakresu ESG, nie tylko podnoszą efektywność pracy, ale też budują wizerunek urzędów. – Nowoczesnych, dostępnych i innowacyjnych – opisuje.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Rynek biur zaczyna się rozpędzać po miesiącach spokoju

Zaczyna brakować nowoczesnej powierzchni biurowej, co skłoni inwestorów do rozpoczynania kolejnych budów. Starsze biurowce będą modernizowane.

Opuszczane przez instytucje budynki należące do Skarbu Państwa często są przestarzałe. Takim obiektom trudno spełniać współczesne normy BHP, są też kosztowne w utrzymaniu.

Eksperci Newmark Polska podkreślają, że administracja publiczna musi się zmieniać i dostosowywać do nowych wymagań obywateli: – Współczesne społeczeństwo oczekuje, że urzędy nie tylko będą działały efektywnie, ale też zapewnią możliwość załatwiania spraw w dobrych warunkach i w dobrych lokalizacjach.

Dlatego też, jak wskazują, instytucje państwowe potrzebują przestronnych, komfortowych powierzchni o przemyślanej architekturze.

– Poza nielicznymi wyjątkami instytucje publiczne wybierają na swoje siedziby budynki nowoczesne i funkcjonalne, ale nie te najbardziej spektakularne i rzucające się w oczy – zauważa Marcin Kowal. – Przy wyborze nowej lokalizacji biorą pod uwagę również dobry dojazd i bliskość przystanków komunikacji miejskiej, jak i stacji metra – dodaje.

Ekspert zaznacza, że chociaż w Warszawie najbardziej atrakcyjne dla urzędników będą okolice centrum, to najemcy z sektora publicznego biorą pod uwagę także inne dzielnice. Jako przykłady podaje zakup biurowca przy ul. Jana Kazimierza na Woli przez Wojewódzki Sąd Administracyjny, budynku przy Słowiczej we Włochach przez Instytut Ochrony Środowiska oraz najem powierzchni biurowej przez Mazowiecką Jednostkę Wdrażania Programów Unijnych w kompleksie biurowym Gdański Business Center na Muranowie.

W jakiej walucie czynsz za biuro

Eksperci Newmark Polska zwracają uwagę na sporne kwestie, jakie pojawiają się na linii państwowy najemca–właściciel budynku. Jedną z nich jest waluta, w jakiej będzie opłacany czynsz za wynajem.

– Standardem na rynku nowoczesnej powierzchni biurowej jest pobieranie czynszu w euro – wyjaśnia Marcin Kowal. Większość inwestycji biurowych jest bowiem finansowana w tej walucie. – Działający na rynku międzynarodowym właściciele budynków unikają w ten sposób ryzyka związanego z wahaniami kursów walut. Tą samą walutą posługują się również deweloperzy, którzy w euro zaciągają kredyty na budowę biurowców – wyjaśnia dyrektor z Newmark Polska. – Tymczasem podstawą budżetu państwa jest złoty i to w tej walucie najczęściej chcą się rozliczać instytucje publiczne.

Czytaj więcej:

Raporty ekonomiczne

Apetyt na funkcjonalne biura się zaostrzy. Ile będzie kosztował wynajem w 2025 r.?

Firmy szukają umeblowanych biur z dobrymi adresami, blisko stacji metra lub przystanków komunikacji miejskiej. W cenie są także elastyczne powierzchnie. W tym roku wynajem siedziby do pracy może być droższy.

Pro

Co można zrobić w tej sytuacji? – Jeśli najemca nie może opłacać czynszu w euro, wtedy szukamy budynku, gdzie wynajmujący będzie skłonny zgodzić się na płatności w złotówkach – mówi dyrektor Kowal. Kompromis udaje się osiągnąć szczególnie przy najmie mniejszych powierzchni w dużych budynkach, co się wiąże, jak mówi ekspert, z odstępstwami od wymogów umów kredytowych zawieranych z instytucjami finansowymi przez właścicieli nieruchomości. – Trudniej jest, gdy podmiot państwowy poszukuje dużej powierzchni – wtedy ryzyko wynajmującego rośnie. Jedną z praktyk stosowanych w podobnych sytuacjach jest tzw. cap na kursie euro, czyli ustalenie górnej i dolnej granicy kursu wymiany waluty służącego do przeliczenia należności na złotówki – wyjaśnia Marcin Kowal. – Dzięki temu zmiany kursu euro mogą wpływać na wysokość czynszu w niewielkim i kontrolowanym zakresie. Innym rozwiązaniem chroniącym właściciela budynku przed ryzykiem kursowym jest zastosowanie zabezpieczenia walutowego, czyli np. hedgingu na giełdzie – wyjaśnia.

Wakacje czynszowe i fit-outy w biurach

Kolejny punkt w kontrakcie to rozliczenie okresu tzw. wakacji czynszowych, czyli zwolnienia z czynszu na oznaczony czas. Właściciele budynków oferują to najemcom jako bonus.

– Praktyką rynkową jest stosowanie zwolnienia z czynszu w pierwszym okresie trwania umowy najmu, po którym najemcy płacą pełną kwotę czynszu. Instytucje państwowe, które działają w ramach sztywnych rocznych budżetów, chciałyby płacić czynsz o równej wartości rok do roku, rozkładając rabat na cały okres najmu – zauważa dyrektor Kowal. – Fundusze inwestycyjne będące właścicielami nieruchomości nie chcą się zgadzać na takie zapisy, ponieważ wpłynie to na realną wycenę budynku w przyszłości. W przypadku ewentualnej sprzedaży biurowca będzie on wyceniany na podstawie czynszu bazowego, co może spowodować obniżenie jego wartości – tłumaczy.

Czytaj więcej:

Raporty ekonomiczne

To koniec downsizingu na rynku biur. Firmy zachęcają do powrotów z pracy zdalnej

Biuro przestało być tylko miejscem pracy. To ważne narzędzie HR służące przyciąganiu talentów. Pracownicy doceniają dobry adres i dobrą komunikację. W siłę rosną elastyczne powierzchnie.

Pro

Negocjując umowę najmu, trzeba zwrócić uwagę także na aranżację powierzchni, czyli fit-out. - W związku z dużymi podwyżkami cen materiałów budowlanych i wykonawstwa w ostatnich latach, jest to dość gorący temat na rynku biur. W przypadku instytucji państwowych te koszty mogą być jeszcze wyższe, ponieważ tego typu najemcy preferują układ gabinetowy, który nie tylko wymaga wynajęcia większej powierzchni, ale również kosztownych podziałów przestrzeni oraz dodatkowych instalacji – tłumaczą analitycy. - Organizacje państwowe nie mogą inwestować w obce środki trwałe, czyli nie będą dopłacać do aranżacji powierzchni nie stanowiących ich własności.

To wynajmujący musi więc przygotować całe biuro dla takiej instytucji.

– Coraz więcej firm państwowych decyduje się na wynajęcie powierzchni biurowej z pełnym wyposażeniem czy zaawansowaną infrastrukturą, jak np. sprzęt do wideokonferencji, a nawet z szerszym pakietem usług, np. sprzątaniem. Pozwala to instytucjom na szybką przeprowadzkę do przygotowanego pod klucz biura i sprawne rozpoczęcie pracy w nowym miejscu – wylicza Marcin Kowal. – Wszystkie dodatkowe zabiegi generują koszty. Tymczasem większość instytucji chciałaby mieć w kontraktach najmu zapis o możliwości szybszego wyjścia z budynku, na wypadek zmiany planów, np. ustawowej likwidacji danej instytucji. I w tym miejscu Excel wynajmującego znowu się nie domyka, ponieważ duże kwoty przeznaczone na wykończenie i wyposażenie biura właściciel budynku musi zamortyzować przez cały okres trwania najmu, czyli przy obecnych uwarunkowaniach rynkowych w siedem – dziesięć lat.