Mieszkaniówka dwóch prędkości

W ostatnim kwartale 2024 r. 16 deweloperów z rynku kapitałowego sprzedało szacunkowo 4,93 tys. lokali, lekko – o 5 proc. – poprawiając wynik względem dołka koniunktury, który przypadł na III kwartał 2024 r.

To o kilka, kilkanaście procent mniej wobec wcześniejszych dwóch kwartałów, które były jeszcze pod wpływem „Bezpiecznego kredytu” – zawierane w 2023 r. rezerwacje były konwertowane na umowy deweloperskie po uzyskaniu przez nabywców finansowania bankowego. Spółek, które jako sprzedaż raportują umowy deweloperskie jest na giełdzie zdecydowanie więcej.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Mieszkaniówka czeka na obniżki stóp procentowych

Cięcia w połowie roku pozwolą deweloperom obronić marże – ocenia topowy analityk. BM Pekao liczy na mocne cięcie.

Z jednej strony widać, że w dołku obecnego cyklu deweloperzy zanotowali znacznie lepszą sprzedaż niż w dołkach w 2020 r. (lockdown) i 2022 r. (kryzys kredytowy, rosyjska napaść na Ukrainę). Z drugiej – nie widać szybkiego odbicia, jak we wspomnianych latach. Przeciwnie – nie ma tym razem wyraźnego impulsu, który zachęcałby do kupowania mieszkań. Program wsparcia nabywców kredytowych, jak i obniżki stóp procentowych raczej oddalają się niż przybliżają.

W całym 2024 r. deweloperzy sprzedali 20,8 tys. mieszkań, o 14,2 proc. mniej niż rok wcześniej. W perspektywie pięciu ostatnich pełnych zwrotów akcji lat tylko 2022 r. był pod względem sprzedaży gorszy. Rynek w 2024 r. można podsumować wynikami dwóch firm. Celujący w zamożną klientelę Dom Development zanotował drugi w historii wynik kwartalny i rekordowy rok. Z kolei Victoria Dom, budująca programowo w segmencie popularnym, zanotowała kwartał najsłabszy od 2017 r.

Czytaj więcej

Nieruchomości mieszkaniowe

Deweloperzy zaciągnęli hamulec na święta. Dane z mieszkaniówki po grudniu

W grudniu mocno skurczyła się liczba mieszkań w nowych projektach deweloperskich. Pozwoleń firmy uzyskały jednak wciąż dużo.

– Końcówka 2024 r. na rynku deweloperskim była okresem uspokojenia i stabilizacji, sprzedaż w ostatnich kilku miesiącach była na podobnym poziomie. Nie zmienia to jednak obrazu rynku. 2024 r. był okresem sprzedaży niższej niż 2023. Z naszego monitoringu wynika, że w siedmiu głównych aglomeracjach spadek wyniósł 26 proc. – mówi Marcin Krasoń, ekspert Otodom Analytics. – Wynik konkretnej firmy zależy od wielu czynników. W dużej mierze odpowiada za to dopasowanie oferty do rynku. 2023 r. był okresem z dodatkowym dopalaczem w postaci programu „Bezpieczny kredyt ”, w 2024 r. go zabrakło, profil kupującego nieco zmienił się – więcej było osób z gotówką i wyższą zdolnością kredytową. Tacy kupujący są bardziej świadomi rynku, mają wyższe wymagania i dotarcie do nich ze swoją ofertą może być trudniejsze – dodaje.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Deweloperzy nie dowieźli. Sprzedaż mieszkań w 2024 r. słabsza od prognoz JLL

W IV kwartale deweloperzy nie zdołali przekonać klientów promocjami – wynika z szacunków JLL. Mieszkania dostępne są dla zamożnych – tylko ich stać na kredyty.

Co dalej z rynkiem mieszkań

Krasoń wskazuje, że ostatnie lata na polskim rynku mieszkaniowym były dynamiczne i pełne wyzwań, co znajduje odzwierciedlenie w danych za 2024 r.

– Sytuacja na polskim rynku mieszkaniowym jest w ostatnich latach zależna od wielu czynników zewnętrznych. Przełom roku przyniósł zapowiedzi nowego programu dopłat dla kredytobiorców. Z pierwszych informacji trudno wnioskować o jego wpływie na rynek mieszkaniowy, pewne jest jedynie, że dynamiczna sytuacja niezmiennie wymaga od deweloperów szybkiego dostosowywania się do zmieniających się warunków. Oprócz programu dla kredytobiorców pod uwagę brać należy też politykę monetarną, możliwe scenariusze zakończenia wojny w Ukrainie, czy sytuację gospodarczą w UE. Jedno jest na początku 2025 r. pewne: będzie ciekawie – mówi Krasoń.

– Wyniki sprzedaży deweloperów z rynku kapitałowego w IV kwartale pokrywają się z raportami portali. Po najsłabszym III kwartale, obejmującym sezonowo słabsze wakacje, końcówka roku okazała się nieznacznie lepsza, choć oczywiście to cień sprzedaży z 2023 r. – komentuje Jan Dziekoński, ekspert i założyciel portalu Fltr.pl. – Patrząc szerzej zauważymy, że rynek pierwotny ma obecnie dwie prędkości. Jest nieliczne grono liderów (Develia, Archicom, Dom Development, także pomniejsza Cordia), którzy odnotowali wzrost – zwłaszcza pierwsze z tych dwóch spółek pokazały dwucyfrowe przyrosty. Wszystkie skupiają się na wybranych rynkach i kliencie z wyższych segmentów dochodowych, a ci – mimo wszystko – pozostali na rynku. Z drugiej strony mamy długą listę firm, które – mówiąc delikatnie – poradziły sobie przeciętnie w 2024 r. i to u nich skoncentrowało się spowolnienie rynkowe. Spadki sprzedaży sięgające co najmniej 30 proc., czasem 50 proc. i więcej to silne załamanie – dodaje.

Czytaj więcej:

Raporty ekonomiczne

To może być rok wyjątkowych szans. O atrakcyjne mieszkanie będzie łatwiej

Tłumu chętnych na mieszkania w 2024 roku nie było. Zniechęcały wysokie ceny i drogie kredyty. Malejący popyt wymusił korekty cen i na rynku pierwotnym, i na wtórnym. W tym roku będzie łatwiej o okazję. Możliwe są kilkuprocentowe przeceny.

Pro

Zdaniem Dziekońskiego, tak głębokie spadki wynikają z różnych czynników.

– Niektóre ze spółek nie były gotowe z odpowiednim portfelem produktów, żeby wykorzystać popyt pozostającego na rynku klienta zamożnego. Inne napotykały problemy w realizacji projektów i sprzedaży. Niektóre nie wykazały się odpowiednią elastycznością cenową. Jeszcze inne mogły zbyt szeroko rozciągnąć swoją działalność, co operacyjnie utrudniało koncentrację na klientach – mówi ekspert.

Dziekoński przyznaje, że 2025 r. to zagadka przede wszystkim w zakresie dostępności finansowania dla klientów detalicznych.

– Ścieżka potencjalnych obniżek stóp pozostaje obecnie bardziej w sferze domysłów i przekonań niż pewności. Perspektywy programu wspierającego kredytobiorców są równie niejasne. O ile na żadnym z tych pól nie nastąpi przełom, trudno będzie spodziewać się istotnego boomu na rynku, a wyniki sprzedaży pozostaną umiarkowane – ocenia Dziekoński. – Dla liderów nie będzie to problem: mają w budowie pełne portfele sprzedanych mieszkań, zapas gotówki i bezpieczny profil zapadalności długu. Problemy mogą mieć spółki, które 2024 r. zaliczyły do słabych, a nie były przygotowane finansowo na dłuższy czas posuchy. Każdy kwartał niskich postępów sprzedaży oznacza rosnące ryzyko finansowe – przede wszystkim w zakresie rolowania obligacji. Dotyczy to tych graczy, których okres dobrej koniunktury zachęcił do agresywnych emisji na rozbudowę banku ziemi. Pod tym względem rok 2025 r. okazać się sądnym dla niektórych podmiotów – podkreśla.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Co będzie hitem na rynku mieszkań w 2025 roku

W tym roku deweloperzy wprowadzą do oferty mieszkania z różnych segmentów – popularne i premium. W cenie będą lokale pod klucz.

Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE, ocenia, że sytuacja poszczególnych deweloperów jest wyjątkowo zróżnicowana.

– Pomijając kilku tych, którzy nawet w bardzo trudnym otoczeniu zdołali systematycznie zwiększać sprzedaż – czy nawet pobić rekordy – większość firm kończyła rok w warunkach niepewności, ewentualnie umiarkowanego optymizmu. Są tacy, w przypadku których liczba sprzedanych mieszkań malała systematycznie aż do ostatniego kwartału. Nie wiadomo, czy szybko uda im się zatrzymać spadki, zwłaszcza jeśli ograniczenie sprzedaży nie wynika z braku nowej oferty – mówi Mikulska. – Jest wśród deweloperów giełdowych również spora grupa takich, którzy przez pierwsze trzy kwartały minionego roku notowali coraz gorszą sprzedaż, a w ostatnim kwartale zaraportowali dynamiczny wzrost. Niewątpliwie na tę poprawę wyników duży wpływ miał wysiłek zespołów sprzedażowych i akcje promocyjne. Przyczyniła się też rezygnacja części nabywców z oczekiwania na dużą poprawę warunków kredytowania (program pożyczek „za zero” czy spadki stóp procentowych). Nie ma jednak pewności, czy taki efekt odbicia sprzedaży uda się utrzymać w kolejnych kwartałach. W warunkach nadal ograniczonego popytu i bez konkretnych sygnałów zmian, które mogłyby odblokować na szerszą skalę decyzje zakupowe, przyciągnięcie nabywców nadal będzie utrudnione, a na trwałe zwiększenie sprzedaży możemy jeszcze poczekać – podsumowuje.

Lepsze nastroje na rynku pierwotnym. Słuszny optymizm?

Ekspert portalu RynekPierwotny.pl Jarosław Jędrzyński zwraca uwagę na rozdźwięk między spadkiem liczonym dla grupy a wynikami poszczególnych firm. Średnią ciągnie czworo liderów: Dom Development, Develia, Murapol i Archicom. Inne zanotowały nawet bardzo głębokie spadki.

– Słabsza sprzedaż większości deweloperów giełdowych jest prostym następstwem załamania koniunktury, niepewności jutra czy dezorientacji uczestników rynku. Budzące respekt osiągnięcia czwórki liderów mogą wydawać się niespotykanym fenomenem. Wygląda na to, że najbardziej prawdopodobną diagnozą tego typu sytuacji jest wysoki poziom umiejętności planowania i dopasowania oferty do aktualnych warunków rynkowych, jak trudne one by nie były. 2024 r. pokazał, że nawet w okresie cyklicznego spowolnienia koniunktury deweloperzy mogą osiągać rekordowe wyniki sprzedaży, o ile trafią z oferowanym produktem w samo sedno oczekiwań rynkowych – mówi Jarosław Jędrzyński. – Jeżeli próbować wyciągać wnioski prognostyczne z tak prezentującej się sytuacji rynkowej, to mogą one okazać się niejednoznaczne. Sami deweloperzy w komentarzach do wyników jednym głosem zapowiadają zdecydowaną poprawę w 2025 r. Pytanie, czy ten optymizm ma uzasadnienie.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Rok zamożnych nabywców mieszkań

W 2024 r. sprzedaż lokali skurczyła się ilościowo o 31 proc., ale wartościowo o 17 proc. Deweloperzy idą za klientami.