Zakup działki zazwyczaj pochodzi ze środków własnych firm. Banki co do zasady nie decydują się kredytować takich zakupów. Zdarzają się kredyt refinansujące zakup ziemi, jeśli wiadomo już, że na parceli będzie realizowany projekt.
– Działka powszechnie traktowana jest jako wkład własny firmy, często będącą spółką celową powołaną specjalnie dla realizowania danego przedsięwzięcia. Udział działki w kosztach inwestycji – w przypadku dużych miast – szacuje się na 20–30 proc. Bywa, że i więcej, zależnie od lokalizacji – mówi Guss.
Działka jest też głównym zabezpieczeniem kredytu budowlanego będącego instrumentem, z którego korzysta zdecydowana większość rynku, czyli małe i średnie przedsiębiorstwa.
– Zaciągnięcie kredytu wiąże się z szeregiem obowiązków informacyjnych i kontrolnych. Bank, decydując się udzielić kredytu deweloperowi, wymaga przedstawienia m.in. biznesplanu inwestycji. Podejmując decyzję o przyznaniu finansowania posiada więc wiedzę o cenniku dewelopera, czy kosztach realizacji (wynagrodzenie na rzecz generalnego wykonawcy, koszty zarządzania, koszty organizacji sprzedaży etc.). Bank analizuje również umowę z generalnym wykonawcą, a uruchomienie transzy ze środkami uzależnia od osiągnięcia przedsprzedaży na poziomie zazwyczaj 10 do 20 proc. – mówi Guss. Przyznaje, że w aktualnych realiach otrzymanie kredytu deweloperskiego w przypadku firm wchodzących na rynek i tych z małym doświadczeniem jest trudne. Banki bardziej skłonne są finansować przedsięwzięcia firm, z którymi mają już relacje.
– Częściowo firmy deweloperskie finansują swoją działalność również z wpłat nabywców. Ten sposób finansowania odpowiadać może za lwią część środków przeznaczonych na realizację inwestycji w sytuacji, gdy popyt na rynku jest wysoki i sprzedaż mieszkań następuje dynamicznie. Z takim zjawiskiem mieliśmy do czynienia przez ostatnie lata, kiedy to kredyty deweloperskie były minimalnie wykorzystywane z uwagi na bardzo szybkie wyprzedawanie oferty – mówi Guss. – Wyjściowo przy udzielaniu kredytu zakłada się, że wpłaty środków od nabywców odpowiadają za 30–40 proc. środków wydatkowanych w trakcie budowy. W trakcie realizacji, przy wyższej sprzedaży jest to dużo więcej, a konsumpcja kredytu jest bardzo mała. Może się to zmienić, jeśli czas wyprzedaży oferty będzie dłuższy – dodaje.
