Kredyt na start: dobry, ale raczej nie dla singli

Resort rozwoju pokazał w poniedziałek projekt ustawy „kredytów mieszkaniowych #naStart”. To nowy program wsparcia Polaków, który ma zastąpić dotychczasowe programy: „Bezpieczny kredyt 2 proc.” i rodzinne kredyty mieszkaniowe.

Zakłada on wprowadzenie kredytów hipotecznych z niskim, okresowo stałym oprocentowaniem (w przedziale 0–1,5 proc.) dzięki dopłatom z budżetu państwa realizowanym przez dziesięć lat. Dostęp do tej atrakcyjnej oferty ma być obwarowany kryterium dochodowym, limitami wysokości pożyczonego kapitału z dopłatami i limitem powierzchni kupowanej nieruchomości.

Zasady są tu dosyć skomplikowane, ale – upraszczając, można powiedzieć, że im większa rodzina, tym lepsze warunki. Przykładowo, pięcioosobowe gospodarstwo domowe, którego dochody nie przekraczają 23 tys. zł na miesiąc, może liczyć na kredyt z zerowym oprocentowaniem, wartość tego kredytu może sięgnąć 600 tys. zł, a powierzchnia nowego lokum – 150 metrów kwadratowych.

Czytaj więcej

Planowanie Wydatków

Jakie zasady „mieszkania na start”? Jest projekt ustawy nowego kredytu

Preferencyjne, tanie kredyty mieszkaniowe - z oprocentowaniem od zera do 1,5 proc. - mają być dostępne do końca 2027 r. Szacuje się, że po "mieszkanie na start" sięgnie 185 tys. osób.

Zupełnie inaczej wygląda to w przypadku singla. Tu kryterium dochodowe to tylko 7 tys. zł, oprocentowanie kredytu wynosić ma 1,5 proc., jego wartość nie powinna przekroczyć 200 tys., a limit metrażu to 50 mkw.

Ostrzejsze kryterium nowego programu mieszkaniowego

Trzeba przy tym zaznaczyć, że wszystkie kryteria i limity nie są wykluczające z udziału w programie. Czyli ich przekroczenie powoduje jedynie, że pomoc państwa będzie się zmniejszać adekwatnie do tego przekroczenia, nieco podobnie jak działa mechanizm „złotówka za złotówkę”.

W porównaniu z pierwszymi założeniami do ustawy, przedstawionymi przez resort w styczniu br., zaostrzono kryterium dochodowe (np. dla singli było to 10 tys. zł, teraz ma być 7 tys. zł, dla pięcioosobowej rodziny – odpowiednio z 28 i 23 tys. zł). Wprowadzono też limit powierzchni i nowy instrument: kredyty konsumpcyjne na finansowanie partycypacji lokatora w kosztach budowy lokalu mieszkalnego w SIM lub TBS-ów oraz na wkład mieszkaniowy w spółdzielni mieszkaniowej.

Ma się też pojawić limit wniosków, jakie można składać w jednym kwartale – jeśli ich liczba sięgnie 15 tys., nabór zostanie wstrzymany i przesunięty na kolejny kwartał.

Nowe tanie kredyty mają być dostępne w bankach od III kwartału 2024 roku do końca roku 2027. W projekcie ustawy oszacowano, że w 2024 roku sięgnie po nie ok. 35 tys. osób, a w kolejnych latach – średnio po 50 tys. osób (łącznie – 185 tys. osób). Koszty dla budżetu państwa oszacowano na 21,5 mld zł w ciągu dziesięciu lat.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Dodatkowe podatki dla flipperów uderzą po kieszeni kupujących

Przerzucenie na kupujących kosztów transakcji sprawi, że mieszkania będą jeszcze droższe – tak propozycję Lewicy opodatkowania flipperów i ich klientów ocenia Łukasz Wydrowski, prezes Estatic Nieruchomości.

Bez błędów „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”

– Ten program na pierwszy rzut oka wydaje się bardziej atrakcyjny niż bardzo popularny „Bezpieczny kredyt 2 proc.” ze względu na niższe stopy procentowe kredytów z dopłatami – komentuje Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors. – Ale przy licznych ograniczeniach jest to oferta bardzo interesująca przede wszystkim dla większych rodzin. Im jednak mniejsza liczba członków rodziny, tym gorzej – zaznacza Sadowski.

Jego zdaniem trudno mieć o to pretensje do rządu. Nowa propozycja zdaje się unikać błędów „Bk2”, który w zasadzie był dostępny dla wszystkich chętnych na zakup pierwszego mieszkania. Był szczególnie atrakcyjny dla singli i par bez dzieci. Powodowało to też jego nadużywanie ze strony osób, które było stać na kredyt na warunkach rynkowych. Skutkiem zaś była kumulacja nadmiernego popytu w II połowie 2023 r. (złożono wówczas niemal 130 tys. wniosków), co przełożyło się na gwałtowne wykupienie oferty mieszkaniowej i wzrost cen nieruchomości.

Bez windowania cen mieszkań

– Mimo pewnych ograniczeń popyt na „Kredyt na start” moim zdaniem będzie dosyć silny. Wciąż jest sporo osób, który chciałyby skorzystać z preferencyjnej oferty – ocenia Sadowski. – Jednocześnie przy kwartalnych limitach wniosków ten popyt może być rozłożony w czasie, dzięki czemu jest szansa, że ceny mieszkań nie będą rosły z tego powodu – dodaje.

Także zdaniem Przemysława Dziąga, radcy prawnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD), nowy program likwiduje luki i niedoskonałości „Bk2”. – Kieruje go do osób, których nie stać na kredyt na zasadach rynkowych – mówi Dziąg. – Inaczej niż poprzedni, ten program został rozpisany na cztery lata, co pozwoli ustabilizować rynek, pozwalając planować więcej inwestycji w dłuższej perspektywie. To powinno przełożyć się na poprawę struktury podaży. Nie powinno być obaw, że program będzie windował ceny mieszkań, co zarzucano poprzedniemu – uważa Dziąg.

Na kieszeń kredytobiorców

– „Kredyt na start” nie jest takim strasznym diabłem, jak maluje go część rynku – uważa Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – Raczej nie spowoduje szturmu kupujących mieszkania na banki – przewiduje.

Niemniej jego zdaniem ceny mieszkań najpewniej będą rosły ze względu na rosnące koszty inwestycji, między innymi droższe grunty. – Z drugiej strony, choć poprzeczka cenowa pójdzie w górę, to nie można wykluczyć, że dzięki temu programowi przynajmniej część firm deweloperskich uwzględni w planach inwestycyjnych budowę lokali w segmencie podstawowym i popularnym, czyli na kieszeń kredytobiorców – mówi. – Program będzie szczególnie atrakcyjny dla wielodzietnych rodzin. W najbliższych latach w ofercie deweloperów pojawi się więc więcej mieszkań trzypokojowych i większych, które w przeliczeniu na metr kwadratowy są znacznie tańsze niż kawalerki czy nawet lokale dwupokojowe – zauważa Wielgo.