Sprzedaż lokali znów wysoka

W II kwartale br. w sześciu największych aglomeracjach deweloperzy sprzedali 15,4 tys. mieszkań – oszacowała firma JLL. To o 57 proc. więcej niż rok wcześniej i o 35 proc. więcej niż w I kwartale ub.r. W całym I półroczu sprzedaż wyniosła 26,8 tys. lokali, o jedną trzecią więcej niż rok wcześniej. Okres porównawczy – dwa pierwsze kwartały 2022 r. – to mocne hamowanie rynku przed uklepaniem dna w wakacje: w III kwartale ub.r. sprzedano tylko 6,6 tys. mieszkań – mniej niż w sparaliżowanym lockdownem II kwartale 2020 r.!

Powrót do przeszłości

Rządowy program „Bezpieczny kredyt” wszedł w tym tygodniu w życie jako obowiązująca ustawa, a pierwsze banki przedstawiły swoje propozycje, jednak już zapowiedź programu miała wpływ na rynek w I półroczu. Potencjalni beneficjenci rezerwowali lokale, a na rynek wrócili nabywcy, zmobilizowani rosnącymi cenami i kurczącą się ofertą.

– Ponad 15 tys. sprzedanych mieszkań oznacza taki sam wolumen jak w III i IV kwartale 2021 r., kiedy sprzedaż była wysoka, ale nastroje nabywców zaczynały się już pogarszać wraz z rosnącymi stopami procentowymi. Jest wysoce prawdopodobne, że szczyt sprzedaży jest dopiero przed nami, a wynik kolejnego kwartału może być jeszcze lepszy, przy założeniu, że zainteresowanie rządowym programem będzie nadal wysokie, a przede wszystkim – wystarczy mieszkań w ofercie – skomentowała Aleksandra Gawrońska, szefowa działu badań rynku mieszkaniowego w JLL.

Eksperci zauważyli, że o ile w I kwartale br. deweloperzy nie epatowali programem „Bezpieczny kredyt” w przekazie reklamowym, o tyle w II kwartale podejście już się zmieniło. Na koniec czerwca na sześciu największych rynkach udział lokali spełniających kryterium ceny (800 tys. zł) wynosił od 59 proc. w Warszawie do 93 proc. w Łodzi.

Wyhamowanie sprzedaży w 2022 r. spowodowało, że deweloperzy cięli produkcję, ale obserwowany w ostatnim czasie wzrost popytu nie oznacza automatycznego wzrostu podaży.

– II kwartał przyniósł pewne ożywienie: deweloperzy wprowadzili do oferty ponad 10 tys. lokali, o 46 proc. więcej kwartał do kwartału. Jednak nie oznacza to, że nowych mieszkań jest wystarczająco dużo, aby zrównoważyć ofertę z popytem. Na części rynków obserwujemy coraz większą lukę podażową, a przewaga liczby sprzedanych mieszkań nad nowo wprowadzonymi utrzymuje się od kilku kwartałów – powiedziała Gawrońska. – Jeśli weźmiemy pod uwagę tempo sprzedaży tylko z II kwartału i porównamy je z ofertą, okaże się, że na wszystkich dużych rynkach jesteśmy poniżej granicy równowagi popytowo-podażowej, określanej jako cztery–pięć kwartałów wyprzedaży. W Krakowie czy Warszawie wskaźnik wyprzedaży oferty jest nawet na poziomie dwóch kwartałów – podkreśliła.

Efekt? We wszystkich sześciu aglomeracjach średnie ceny mieszkań w ofercie osiągnęły rekordowe poziomy. Poza Trójmiastem i Łodzią mowa o wzroście kilkunastoprocentowym w skali roku, we Wrocławiu to 20 proc. W Warszawie średnia cena to już 15,2 tys. zł za mkw., a Łodzi niewiele brakuje, by przestać być ostatnią dużą aglomeracją z czterocyfrową ceną – w II kwartale było to 9,6 tys. zł.

– Program rządowy rozwiał zeszłoroczne nadzieje na stabilizację cen – oceniła wprost Gawrońska. – Dziś klienci nie mogą już liczyć na promocje i upusty, które jeszcze pół roku temu zachęcały do przyjścia do biura sprzedaży. Dziś zachętą jest obawa, że w następnym kwartale może być jeszcze drożej, a na horyzoncie widać kolejne zmiany w zakresie warunków technicznych, budowanie z zastosowaniem rozwiązań dotyczących niskiej energochłonności i inne efekty dyrektyw unijnych w zakresie ESG – podkreśliła.

Struktura się zmieni

– W przypadku „Rodzina na swoim” czy „Mieszkanie dla młodych” zbyt niskie limity cen za mkw. powodowały, że tylko 5–10 proc. lokali w największych miastach spełniało wymogi tych programów. „Bezpieczny kredyt” przewiduje wyłącznie limitu na całkowitą cenę mieszkania, co w znacznym stopniu ułatwia skorzystanie z programu – komentuje Tomasz Kaleta, szef sprzedaży w Develii.

– Ze względu na długi proces inwestycyjny trudno planować wprowadzenie oferty pod konkretne programy rządowe, ponadto takie działanie byłoby dalece nieodpowiedzialne z uwagi na zmieniające się warunki rynkowe. „Bezpieczny kredyt” z pewnością odblokuje podaż, szczególnie w segmentach popularnym i tańszym. Z uwagi na serię podwyżek stóp w 2022 r. deweloperzy wstrzymali realizację tego typu inwestycji, oferując głównie projekty droższe, kupowane w celach inwestycyjnych. Zwiększony popyt na mieszkania z niższych segmentów powinien się przełożyć na zwiększoną podaż – dodaje Tomasz Kaleta.

Nieruchomości

Pozostało 88% artykułu