Wraca optymizm w mieszkaniach

Przy ul. Kotsisa na warszawskiej Pradze-Północ GH Development wybuduje ponad 140 mieszkań. Firma przygotowuje w stolicy osiem innych inwestycji. Planuje też wejście na wrocławski rynek.

Ok. 100 lokali ma powstać na działce o powierzchni ponad 2,6 tys. mkw. przy ul. Powstańców Śląskich na Bemowie. Ziemię kupił jeden z dużych deweloperów. Niedawno do sprzedaży trafiły mieszkania z ósmego etapu osiedla Next Ursus przy ul. Posag 7 Panien w Warszawie.

Rozrasta się też osiedle Awipolis, które na wrocławskim Oporowie buduje Archicom. Z kolei Matexi Polska ma już pozwolenie na budowę mieszkań na krakowskim Zabłociu. To tylko część komunikatów o najnowszych inwestycjach deweloperskich.

Wyższe ceny

Waldemar Wasiluk, wiceprezes spółki Victoria Dom, podkreśla, że firmy w miarę odradzającego się popytu na bieżąco wprowadzają na rynek nową ofertę. – Zapowiadany na lipiec start programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” pomaga dużej grupie osób, która w ub.r. nie miała zdolności kredytowej na zakup mieszkania – mówi. – Niestety, wciąż odnotowujemy ponad 20-proc. wzrost cen produkcji deweloperskiej w stosunku do IV kwartału 2021 r., więc mieszkania są nominalnie droższe, ale widoczny jest także wzrost wynagrodzeń klientów.

Pytany, czy deweloperzy skoncentrują się na produkcji mieszkań, które będzie można kupić na tani kredyt, Waldemar Wasiluk zaznacza, że firmy, projektując lokale, odpowiadają na aktualny popyt. – Budowa tylko bardzo małych mieszkań nie jest jednak możliwa – zastrzega. – W dużych aglomeracjach nawet w czasie boomu średni lokal miał ok. 50–55 mkw., a więc realnie mieściłby się w limicie programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Takie mieszkania będą usytuowane poza centrum, bo cena gruntu w wielu wypadkach definiuje cenę lokali.

Victoria Dom na bieżąco wprowadza do oferty mieszkania w Warszawie i Krakowie. – Od początku roku sprzedajemy lokale w kolejnych etapach osiedli Miasteczko Nova Ochota, Nova Viva Garden, Metro Art, Krzewna, Przystanek Tarchomin oraz Viva Piast – wskazuje wiceprezes spółki. – W 2023 r. w tych dwóch miastach rozpoczniemy budowę ok. 1,8 tys. mieszkań – zapowiada.

Kolejne inwestycje w Poznaniu przygotowuje Quadro Development, firma, która przy ul. Głównej w tym mieście buduje Rynek Wschodni. – Jesteśmy w trakcie zamykania formalności dotyczących terenów pod nowe osiedle – mówi Marek Smogór z Quadro Development.

Jego zdaniem w najbliższych miesiącach pojawią się różne premiery inwestycji. – Niektóre z pewnością będą związane z programem tanich kredytów – uważa Marek Smogór. Ale, jak dodaje, taniej nie będzie. – Nie sądzę, aby ceny mieszkań spadły, gdyż koszty realizacji inwestycji i ceny materiałów budowlanych znacząco nie spadają. Program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” nie wywoła w tym zakresie rewolucji. Kosztorysy inwestycji będą przecież takie same – wyjaśnia.

Także Patrycja Pilarczyk z biura sprzedaży inwestycji Nowa Murowana w Murowanej Goślinie pod Poznaniem, ocenia, że mieszkania nie będą tańsze. – Ale zapewne te lokale o powierzchni do 50 mkw. spełniające kryteria programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” będą mocniej wyeksponowane w ofercie deweloperów – uważa. – Nie sprawi to jednak, że ceny będą spadać. Zgodnie z kryteriami programu można kupić mieszkania w cenie 500 tys. zł (singiel) lub 600 tys. (rodzina), ale nie ma obostrzeń dotyczących powierzchni.

Zdaniem Patrycji Pilarczyk deweloperzy mają przygotowane inwestycje z pozwoleniem na budowę. Czekają z nimi na polepszenie się sytuacji kredytowej. – Na razie zwiększonej produkcji czy też premier nowych osiedli jeszcze nie widać. A naszym zdaniem to już odpowiedni moment. Sytuacja powoli się polepsza. Ważne, by w momencie, gdy popyt znacznie się zwiększy, było co sprzedawać. Nasza firma na pewno będzie na to gotowa – zapewnia. Niewykluczone, że premierowa inwestycja w Szczytnikach (powiat poznański) pojawi się w ofercie jesienią. – Zaoferujemy ok. 80–90-metrowe mieszkania – zapowiada Patrycja Pilarczyk.

Idzie odwilż

Robert Korczyński, członek zarządu spółki Emmerson Evaluation, komentuje, że wyraźne ograniczenie nowych inwestycji wprowadzanych do oferty przez deweloperów widać od początku ub.r.

– Potwierdza to obecna mała oferta i dysproporcje w liczbie wydanych pozwoleń na budowę wobec faktycznie rozpoczętych budów – wyjaśnia. – Kolejne etapy dużych inwestycji deweloperzy uruchamiają wolniej, inaczej niż w ostatnich latach, kiedy to kilka etapów osiedli oferowano czasem równocześnie.

Wśród potencjalnych nabywców Robert Korczyński zauważa nieco większy optymizm niż w ub.r, choć, jak mówi, „nadal jest daleki od ideału”. – Jednym z powodów odwilży jest zmniejszenie przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF) bufora do wyliczania zdolności kredytowej kredytobiorców – mówi. – Mniejsza jest też dynamika wzrostu inflacji, a Rada Polityki Pieniężnej nie dokonuje podwyżek stóp procentowych. Wśród klientów częściej pojawiają się osoby, które decydują się na zakup mieszkania, finansując go kredytem hipotecznym i oczekując niższego oprocentowania w przyszłości.

Ekspert Emmerson Evaluation dodaje, że na ożywienie popytu wpływa też, oczywiście, planowane uruchomienie programu „Pierwsze mieszkanie”. W odpowiedzi deweloperzy rozpoczynają inwestycje skrojone pod program. – Popyt na lokale spełniające jego kryteria w pierwszych miesiącach od uruchomienia będzie bardzo duży – przewiduje Robert Korczyński. – W ogólnym rozrachunku poziom sprzedaży nie będzie taki jak w ostatnich latach, gdyż liczba beneficjentów programu jest ograniczona – zastrzega.

Ekspert zauważa też, że dziś uruchamiane są inwestycje z mniejszymi mieszkaniami. Jak mówi, w strukturze dominują lokale jedno- i dwupokojowe. Wynika to z mniejszych możliwości finansowania zakupu przy wsparciu kredytu oraz dostosowania części inwestycji do rządowego programu „Pierwsze mieszkanie”.

Temperatura transakcji

– Więksi deweloperzy będą realizować wieloetapowe inwestycje, które ze względu na skalę generują większe zyski – zaznacza Korczyński.

Takie osiedla powstają zazwyczaj na obrzeżach miast, gdzie są odpowiednie tereny. – Kameralne budynki z małą liczbą mieszkań pojawiają się zwykle blisko centrum miast. Takie projekty z prestiżowym adresem to często segment premium. Nabywców stać na zakup mieszkania za gotówkę – mówi. – Budynki z małą liczbą lokali cieszą się powodzeniem także w małych miastach, gdzie popyt na mieszkania jest mniejszy.