To jeszcze nie koniec zapotrzebowania na magazyny

Logistyka i lekka produkcja to dwie kluczowe branże, którym wynajmujecie powierzchnie. Rynek magazynowy cały czas rośnie mimo zawirowań, jakie towarzyszą nam od 2020 r. Jak długo jeszcze?

Rynek rośnie i długoterminowo będzie rósł, zmieniają się może składowe popytu. W tej chwili coraz większy udział ma przenoszenie produkcji z Azji do szeroko rozumianej Europy. Paradoksalnie kryzys w Ukrainie, problemy z logistyką globalną pomagają rynkowi magazynowemu, bo każdy chce być z towarami i produktami bliżej finalnego odbiorcy, konsumenta, stąd rośnie popyt na powierzchnię magazynową czy hale produkcyjne. Przy czym logistyka może z dnia na dzień podejmować decyzje o rozpoczęciu działań w nowym miejscu, a w przypadku przedsiębiorstw produkcyjnych to perspektywa kilku lat.

Największym beneficjentem tego trendu będą Niemcy – mamy najwięcej zapytań o ten rynek. Bardzo dużo firm niemieckich przenosi produkcję z Chin, Malezji czy Filipin – oczywiście jest to częściowe przenoszenie, a nie jeden do jednego. W naszym przypadku około 60 proc. nowych projektów to będzie lekka produkcja.

Dlaczego Niemcy na tym tak korzystają? Polska – czy szerzej region CEE – nie oferuje niższych kosztów?

Bo to firmy niemieckie mają bardzo dużą ekspozycję na Azję i teraz wracają do Europy, na własny rynek. Rozmawiałem niedawno z niemieckim kontrahentem, który będzie stawiać magazyn za ponad 60 mln euro, który będzie zatrudniać zaledwie dziesięć osób. Nie ma więc potrzeby lokować fabryki w Polsce. Bardziej zaawansowana technologiczna produkcja będzie sprowadzana do Niemiec. Reasumując, Niemcy, Austria, Beneluks, ale i Polska będą beneficjentami nearshoringu. Polska faktycznie w przypadku produkcji, która wymaga siły roboczej, będzie wygrywać niższymi kosztami.

W 2022 r. przychody MLP z czynszów wzrosły o 31 proc., do 153 mln zł. O ile powiększy się portfel wynajmowanych magazynów?

W zeszłym roku przybyło ćwierć miliona mkw., w tym roku celujemy w 250–300 tys. Staramy się realizować cele strategiczne, czyli rosnąć liniowo w rozumieniu wynajmowanej powierzchni i przychodów.

Obecny portfel to nieco ponad 1 mln mkw., zwiększamy udział magazynów zagranicznych. Oczekujemy, że w 2024 r. już połowę aktywów będą stanowić niemieckie wobec 20 proc. obecnie. Niemcy to dla nas bardzo dobry rynek, tutaj upatrujemy głównych czynników wzrostu MLP Group. Do Niemiec dodajemy Austrię, ponadto uzupełniająco będziemy obecni w Rumunii oraz Beneluksie.

W zeszłym roku na całym świecie czynsze poszły w górę, w Polsce również, co było pewnym wydarzeniem, bo przez wiele wcześniejszych lat były one stabilne. Co stoi za wzrostem i czy w 2023 r. należy się spodziewać dalszych podwyżek?

Tak, a to wynika z gry popytu i podaży. Zapotrzebowanie jest bardzo duże, a podaż relatywnie niska. Oczekujemy dwucyfrowego wzrostu czynszów, i to będzie raczej długotrwała tendencja.

Deweloperzy biurowi przestraszyli się skutków pracy zdalnej – zaciągnęli hamulce. Mieszkaniowi zmniejszyli inwestycje, bo klienci utracili zdolność kredytową. A dlaczego deweloperzy magazynowi nie budują więcej, skoro popyt jest tak mocny?

Mamy na rynku dwa rodzaje deweloperów magazynowych. Jedni budują za pieniądze zebrane od inwestorów, funduszy, którzy przestali dawać kapitał, nie wiedząc, jaka będzie inflacja, jaka będzie stopa zwrotu – i to około 50 proc. rynku. Druga połowa to deweloperzy jak MLP, którzy finansują budowę z własnych środków.

Sytuacja rynkowa daje teraz takim graczom jak my gigantyczne możliwości: możemy zaczynać wiele projektów, także spekulacyjnych (bez zabezpieczenia umowami przednajmu – red.), mając praktycznie stuprocentową gwarancję natychmiastowego wynajęcia. No i mamy rynek właściciela, jeśli chodzi o negocjowanie czynszów.

W 2022 r. pozyskaliście z emisji akcji 180 mln zł, wypuszczaliście też obligacje. Czy w tym roku można się spodziewać kolejnych emisji?

Do końca 2024 r. nie planujemy podwyższania kapitału. Emisje obligacji jak najbardziej będziemy przeprowadzać, mamy bardzo niski wskaźnik zadłużenia LTV, 33 proc.

Wasz portfel rośnie, czynsze także, macie sowite zyski – tymczasem ostatni raz spółka wypłaciła dywidendę w 2019 r. Co dalej?

Skupialiśmy się na rozbudowie portfela, dlatego do 2024 r. nie wypłacamy dywidend. Aktualna wartość naszych nieruchomości to 5 mld zł, osiągnęliśmy już dużą masę, generujemy bardzo duże przepływy wolnej gotówki, rzędu 300–400 mln zł rocznie. Dlatego będę rekomendował radzie nadzorczej, żeby od 2025 r. spółka przyjęła politykę dywidendową i regularnie dzieliła się zyskami z akcjonariuszami.