Misja wynajem. Kiedy inwestycja ma sens?

Warto dziś inwestować w mieszkania na wynajem? JLL szacuje, że w sześciu miastach brakuje aż 700 tys. lokali do wynajmu. To szansa dla inwestorów?

Filip Jeleniewicz, odział Power Invest w Katowicach: Odpowiedzią jest już samo szacunkowe zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem. Skoro na rynku brakuje pewnego dobra, którego oczekują potencjalni klienci, tworzy się naturalna przestrzeń na inwestycje. Trzeba się jednak zastanowić, dla jakich klientów brakuje mieszkań. To ich profil determinuje miejsce, w którym należy szukać nieruchomości. Lokalizacja jest bowiem jednym z najważniejszych czynników wpływających na szanse powodzenia misji zwanej wynajmem. Jeżeli w mieście jest uczelnia, to wówczas warto się zorientować, jakie potrzeby mieszkaniowe mają studenci. Jeśli uczelni nie ma, trzeba zastanowić się nad nieruchomością innego rodzaju, odpowiadającą np. wymaganiom stawianym przez rodzinę z dzieckiem. W tym przypadku dla potencjalnych najemców ważniejszy jest metraż, infrastruktura na osiedlu.

Kolejnym aspektem inwestycji w mieszkania na wynajem jest kwestia sfinansowania jego zakupu. Jeśli jest to transakcja za gotówkę, a więc lokata „nadmiaru" pieniędzy, to taka inwestycja jest bardzo dobrym pomysłem. Szczególnie,że jest to zakup na lata. Wahania cen nieruchomości nie powinny więc przyprawiać inwestora o ból głowy. Jego celem jest długotrwała inwestycja i zwrot w postaci miesięcznego czynszu, którego wysokość nie zmienia się przecież w zależności od aktualnej ceny mieszkań.

W przypadku zakupu nieruchomości na kredyt, wygląda to już nieco inaczej. Trzeba zadbać o odpowiednie oszacowanie stopy zwrotu inwestycji. Potrzebujemy tu takich danych, jak wysokość raty kredytu. Moim zdaniem warto skorzystać z pomocy doradcy finansowego, który wytłumaczy np. system ewentualnego nadpłacania kredytu z nadwyżki czynszowej i wpływu nadpłaty na ratę, która ostatecznie znajduje odzwierciedlenie w stopie zwrotu.

Czasy sprzyjają zakupom inwestycyjnym na rynku pierwotnym, zwłaszcza gdy zakup jest finansowany gotówką. Nierzadko zdarzają się rabaty sięgające nawet kilkudziesięciu tys. zł. Deweloperowi może zależeć na wyprzedaniu ostatnich lokali na osiedlu, aby skupić się na budowie kolejnego.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Kiedy już można pójść na swoje

W Łodzi, Szczecinie i Sosnowcu wynajem małego lokalu na okres dłuższy niż 11 lat będzie kosztował więcej niż jego zakup.

Czy rządowy program tanich kredytów, który ma wejść w życie w życie w drugiej połowie roku, zmieni sytuację na rynku mieszkań? Ci, którzy dziś mieszkania wynajmują, będą chcieli je kupić? Wynajmowane lokale zaczną pustoszeć?

Filip Jeleniewicz: Skoro według szacunków w kilku miastach brakuje 700 tys. mieszkań na wynajem, a Ministerstwo Rozwoju i Technologii szacuje, że w 2023 r. rządowy program kredytów na zakup pierwszego mieszkania pozyska jedynie 20 tys. kredytobiorców, a w następnych latach regularnie ok. 50 tysięcy, to zmiana będzie niewielka.

Najem nie zawsze wiąże się z ograniczeniami finansowymi. Sporo moich klientów mogłoby sobie pozwolić na zakup mieszkania, ale cenią sobie pewną niezależność, którą zapewnia najem. Potrzeby ludzi są bardzo zróżnicowane, a inwestor powinien mieć w swoim portfelu coś, co na te potrzeby odpowie. Wynajmowane nieruchomości nie zaczną więc pustoszeć i to z różnych względów. To m.in. ciągła rotacja najemców. Student nie zdecyduje się na zakup mieszkania w mieście, w którym nie planuje mieszkać. Alternatywa będzie najem. Na zakup mieszkania nie od razu zdecyduje się pewnie młoda para, która próbuje zaczynać wspólne życie. Ci, którzy skorzystają z programu i kupią mieszkanie na preferencyjnych warunkach, pozostawią po sobie lokale, które będą odpowiadać jakiejś grupie klientów.

Joanna Lebiedź, Polska Federacja Rynku Nieruchomości: Wszystko na razie wskazuje, że wciąż warto inwestować w mieszkania na wynajem. Najmy będą "chodliwe", dopóki dostępność kredytów będzie tak mocno ograniczona jak obecnie. A więc wszyscy, których nie stać na kredyt, siłą rzeczy będą zmuszeni kierować się na rynek najmu.

Mamy też lubiane najmy krótkoterminowe. Mieszkania „hotelowe" są coraz częściej wybierane przez turystów. Miasta i okolice sensu stricto turystyczne mają dość bogatą ofertę takich mieszkań, ale w gorącym okresie o lokal z dobrym adresem jest trudno, a rezerwację trzeba robić z bardzo dużym wyprzedzeniem.