Nie ma wyścigu po świadectwa

Od 28 kwietnia nie tylko sprzedający, ale i wynajmujący nieruchomości będą musieli przedstawić świadectwo energetyczne, które wskazuje zapotrzebowanie mieszkania lub domu na energię potrzebną do ogrzewania, klimatyzacji, oświetlenia czy przygotowania ciepłej wody. Od 2009 r. paszporty energetyczne są obowiązkowe na rynku pierwotnym. Kupujący nieruchomości z rynku wtórnego mogli się zrzec prawa do takiego dokumentu. Teraz ich doręczenie będzie obowiązkowe.

– Najistotniejsza zmiana dla rynku jest taka: notariusz przy sprzedaży nieruchomości odnotowuje w akcie notarialnym fakt przekazania nabywcy świadectwa energetycznego – wyjaśnia Lidia Dołhan, starszy analityk Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości (WGN). – Jeśli sprzedający tego nie zrobi, notariusz pouczy go o karze grzywny. Także wynajmujący będą mieć obowiązek przekazania najemcy kopii świadectwa – dodaje.

Bez paniki

Mec. Elżbieta Liberda z lubelskiej kancelarii Lex Perfecta zaznacza, że do poinformowania sprzedającego i wynajmującego nieruchomości o konieczności doręczenia do umowy tego typu dokumentów jest zobligowany pośrednik odpowiedzialny za transakcję. Ekspertka zauważa, że nowe przepisy nie wykluczają możliwości zawarcia transakcji bez tego dokumentu (takie były pierwotne założenia), ale trzeba się liczyć z karą grzywny.

Czy sprzedający i wynajmujący nieruchomości zaczynają się już starać o świadectwa? Widać panikę, trwają poszukiwania audytorów uprawnionych do sporządzania dokumentów? – A skąd – mówi Katarzyna Liebersbach-Szarek z krakowskiej agencji Nieruchomości Łobzowskie. – Nie mam ani jednego klienta sprzedającego, który by się tym przejął. A wynajmujący są wściekli, bo dochodzą dodatkowe koszty, których nie mogą odliczyć od przychodu. Z kolei kupujący dopytują o świadectwa – co to jest, po co? Pytają też o wysokość rachunków, koszty utrzymania mieszkania – dodaje.

Czy słabo zaizolowane, konsumujące dużo energii nieruchomości staną się niesprzedawalne? Katarzyna Liebersbach-Szarek zwraca uwagę na niedobór mieszkań. Te „słabe” energetycznie nie wypadną więc nagle z obiegu.

– Szczególnie że np. ocieplenie elewacji w bloku nie zależy od sprzedającego, tylko od wspólnoty czy spółdzielni – mówi. – Jest to więc kolejny przepis, który mógłby potencjalnie uderzyć w sprzedających lub wynajmujących, a oni w sumie nie na wszystko mają wpływ. Świadectwa pewnie niewiele zmienią na rynku. Poprawią jednak sytuację materialną osób, które je sporządzają.

Także Michał Grzeląska, dyrektor oddziału Freedom Nieruchomości Łódź Wierzbowa, uważa, że obowiązkowe świadectwa w pierwszym etapie pozwolą zarobić osobom z uprawnieniami do ich wystawiania. – Nie wpłyną znacząco na sprzedaż nieruchomości. Problem może się pojawić na rynku najmu w szczycie sezonu (lipiec–wrzesień) – ocenia dyrektor Grzeląska. – Terminy wystawiania świadectw mogą się wydłużyć. Może to mieć także przełożenie na wzrost ich cen.

Na razie Michał Grzeląska paniki na rynku nie widzi. – Świadectwa nie są przedmiotem zainteresowania sprzedających. Ok. 20 proc. kupujących zwraca uwagę na źródła ogrzewania, co wiąże się raczej z wysokością rachunków za media – zaznacza.

Nerwowych ruchów wśród klientów nie zauważyli także pośrednicy WGN.

– Kupujący o świadectwa pytają bardzo rzadko. Nie uzależniają od nich decyzji o zakupie nieruchomości – potwierdza Lidia Dołhan. – Najważniejsze kryteria to lokalizacja i cena. Rynek nieruchomości jeszcze nie operuje takimi argumentami jak np. wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię użytkową, energię końcową budynku lub jego części, wskaźnik rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną, udział odnawialnych źródeł energii w zapotrzebowaniu na energię końcową, jednostkowa wielkość emisji CO2. A wskaźniki te zgodnie z ustawą opisują w świadectwach zapotrzebowanie energetyczne budynku, jego części lub lokalu. Może przyszłość zweryfikuje sposób oceniania nieruchomości – zastanawia się Lidia Dołhan. Jej zdaniem klienci zaczną się z czasem starać o takie dokumenty. – Będzie to dodatkowe obciążenie finansowe. Posiadanie świadectwa czy też jego brak nie wpłynie, przynajmniej w najbliższym czasie, na cenę czy stawkę najmu mieszkania – przewiduje.

Dziś, jak mówi ekspertka WGN, kupujący pytają o rodzaj ogrzewania: czy jest to sieć miejska czy własny system. – Klienci nie lubią ogrzewania elektrycznego. Kupujący domy szczegółowo wypytują o system ocieplenia, grubość ocieplenia ścian zewnętrznych, grubość warstwy izolacyjnej, system ocieplenia dachu, a nawet o sposób ocieplenia stropów. Atutem jest niewątpliwie wyposażenie domu w urządzenia odnawialnych źródeł energii, jak pompa ciepła i panele fotowoltaiczne – mówi Lidia Dołhan.

To nie egzamin

Z kolei mec. Elżbieta Liberda zauważa, że wiele osób, które przygotowują się do sprzedaży czy najmu nieruchomości, już stara się o taki dokument. – Obawiają się bowiem, i słusznie, że gdy pojawi się klient, nie uda się szybko takiego świadectwa zorganizować – wyjaśnia ekspertka.

Pytana, czy właściciele starych, „słabych energetycznie” nieruchomości próbują się ich pozbyć rzutem na taśmę, odpowiada, że nie widać takiej tendencji. – Nabywcy takich nieruchomości podnoszą ten argument przy negocjacji ceny. I owszem, bywa on skuteczny – mówi Elżbieta Liberda.

Prawniczka przyznaje, że część klientów zdecydowanie chętniej wybiera te nieruchomości, które nie budzą wątpliwości co do izolacji. – Nie wpływa to na obrót domami, kamienicami, budynkami, które są przeznaczone do remontu. Niemniej wpływa na cenę – mówi mec. Liberda. Dodaje, że koszt świadectwa może się wahać od 400 zł do 1 tys. zł.

Adam Nowodworski, dyrektor generalny homfi i Private House Brokers, potwierdza: klienci zwracają uwagę na ogrzewanie mieszkania i domu, kierując się głównie kryteriami ekonomicznymi.

– W warunkach wysokich cen surowców energetycznych oraz prądu, zwrot w kierunku większej wydajności i efektywności jest czymś naturalnym – podkreśla Adam Nowodworski. – A na świadectwa energetyczne klienci zaczną zwracać uwagę dopiero wtedy, gdy nowe przepisy wejdą w życie.

Zdaniem dyrektora zmiany nie będą mieć większego wpływu na rynek nieruchomości. Rewolucji nie będzie.