Rewolucja na rynku ziemi będzie większa, niż się wydaje

W marcu trafił do Sejmu projekt ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw. Ta ustawa nie tylko zmienia zapisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, ale jest kluczowa dla obrotu nieruchomościami rolnymi.

Komentuje Witold Chmarzyński, radca prawny, ekspert Kancelarii Drzewiecki, Tomaszek i Wspólnicy. Zajmuje się obsługą transakcji obrotu nieruchomościami oraz fuzji i przejęć. Specjalizuje się w prawie umów oraz w prawie spółek. Ukończył prawo na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu oraz podyplomowe studia prawa spółek w Szkole Głównej Handlowej w Warszawie:

– Od 30 kwietnia 2016 r. czeka nas rewolucja w obrocie ziemią rolną. To pewne. Jednym z elementów tej rewolucji będzie pozbawienie wszelkich spółek handlowych nieruchomości rolnych. Nie nastąpi to od razu, lecz stopniowo, chyba że ktoś się ocknie i powstrzyma ten proces.

Jak jest dziś

Zgodnie z obowiązującymi przepisami właścicielem nieruchomości rolnej może być każdy – zarówno osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, przedsiębiorca, spółka osobowa (np. jawna, komandytowa), jak i spółka z o.o. czy też i akcyjna.

Nie oznacza to jednak, że obrót ziemią rolną nie jest kontrolowany aktualnie przez Skarb Państwa. O każdej transakcji, której przedmiotem jest nieruchomość rolna o powierzchni minimum 5 ha, jest zawiadamiana Agencja Nieruchomości Rolnych, która może skorzystać z prawa pierwokupu lub wykupu i nabyć ziemię rolną będącą przedmiotem obrotu.

Korzystając z takich uprawnień, ANR nie ma obowiązku uzasadniania swojej decyzji. Dodatkowo, jeśli agencji nie podoba się cena zbywanej nieruchomości, za którą nabywca zobowiązał się ją kupić, może ją kwestionować i wystąpić o sądowne ustalenie ceny nieruchomości.

Od powyższego są nieliczne wyjątki, m.in. gdy nabywcą nieruchomości rolnej jest osoba bliska zbywcy. Wówczas ANR nie dysponuje prawem pierwokupu ani wykupu.

W efekcie ANR, czyli de facto Skarb Państwa, ma pod swoją kontrolą istotną część obrotu ziemią rolną w Polsce.

Jak będzie od maja

Zgodnie z nowym projektem ustawy nieruchomość rolną będzie mógł nabyć tylko rolnik indywidualny, czyli osoba fizyczna posiadająca kwalifikacje rolnicze, co najmniej pięć lat mieszkająca w gminie, na której obszarze położona jest zbywana nieruchomość rolna i prowadząca przez ten okres osobiście gospodarstwo rolne.

Z powyższego wynika, że nie ma możliwości, aby nieruchomość rolną nabyła jakakolwiek spółka, nawet taka, w której wspólnikami są rolnicy.

Co gorsza, spółki będą stopniowo traciły posiadane nieruchomości rolne. Z racji ochrony praw nabytych nie można – przynajmniej teoretycznie przy założeniu poszanowania konstytucji – pozbawić jakiekolwiek podmiot bez racjonalnego uzasadnienia prawa własności.

Aby obejść tę konstytucyjną zasadę, Ministerstwo Rolnictwa wprowadziło do zmienionej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego zapisy pozwalające znacjonalizować nieruchomości rolne posiadane przez spółki.

Mechanizm ten będzie działać następująco. Jeżeli jakikolwiek wspólnik spółki z o.o. lub akcyjnej, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej (nawet mniejszej niż 1 ha), będzie chciał swoje udziały lub akcje w jakikolwiek sposób zbyć (np. sprzedać, darować, zamienić itp.), agencja będzie mogła przejąć jego udziały w spółce za ich równowartość pieniężną i stać się pełnoprawnym wspólnikiem spółki.

Przed podjęciem decyzji o nabyciu udziałów lub akcji, agencja będzie mogła przeglądać wszelkie księgi i dokumenty spółki oraz żądać od jej zarządu informacji dotyczących obciążeń i zobowiązań nieujętych w księgach i dokumentach.

Jeżeli cena sprzedawanych udziałów będzie – według ANR – rażąco odbiegać od ceny rynkowej, ta może się zwrócić do sądu o jej ustalenie. Dodatkowo, patrząc na dotychczasową praktykę, ANR nie zwróci ani zbywcy, ani niedoszłemu nabywcy kosztów notarialnych transakcji, której przedmiotem były udziały.

Powyższa sytuacja będzie miała miejsce, zarówno gdy wspólnicy będą chcieli pozyskać nowego inwestora dla spółki i sprzedać mu część swoich udziałów, jak również gdy jeden ze wspólników będzie chciał wyjść ze spółki i sprzedać swoje udziały udziałowcom.

Należy przypuszczać, że wszelkie spółki kapitałowe, które dysponują nieruchomościami rolnymi, a mogłyby równie dobrze funkcjonować bez nich, będą nieruchomości te sprzedawać lub przenosić do podmiotów powiązanych, aby nie ryzykować utraty udziałów w spółce, co z kolei będzie się wiązało z możliwością straty tych nieruchomości na rzecz ANR.

Powyższe obostrzenia nie dotyczą jedynie nielicznych spółek akcyjnych, których akcje są dopuszczone do obrotu na rynku giełdowym, a także zbycia udziałów lub akcji na rzecz osoby bliskiej.

Ceny ziemi spadną

Planowane zmiany dotkną także spółek osobowych. Zgodnie z projektem w przypadku każdej zmiany wspólnika lub przystąpienia nowego wspólnika do spółki osobowej, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej, agencja będzie mogła złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej.

Jedynie w przypadku przystąpienia do spółki osobowej osoby bliskiej któregokolwiek ze wspólników agencja nie będzie mogła skorzystać z tego uprawnienia.

Wskazaną równowartość pieniężną będzie określać nie kto inny jak agencja przy zastosowaniu regulacji przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami.

Biorąc pod uwagę, że po 30 kwietnia 2016 r. obrót ziemią rolną w Polsce będzie śladowy, co spowoduje gwałtowny spadek cen nieruchomości rolnych, ANR będzie mogła stwierdzić, że nasza nieruchomość jest niewiele warta i dlatego zapłaci nam za nią symboliczną cenę.

Po 30 kwietnia 2016 r., dokonując jakichkolwiek zmian personalnych w spółce jawnej, partnerskiej, komandytowej czy też komandytowo-akcyjnej, należy się liczyć z tym, że spółka może stracić posiadaną nieruchomość rolną w zamian za bardzo niską zapłatę.

Zmieniona ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego przewiduje, że jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek handlowych, agencja może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej.

Oznacza to m.in., że gdy będziemy chcieli przekształcić się w inną spółkę, np. ze spółki z o.o. w spółkę komandytową, aby zaoszczędzić na podatkach albo połączyć z inną spółką celem połączenia sił w biznesie, agencja będzie mogła pozbawić spółki nieruchomości rolnej. Prawo to będzie przysługiwać agencji nawet jeśli skład wspólników spółki przekształcanej oraz przekształconej będzie identyczny.

Zapis ten jest również absurdalny z prawnego punktu widzenia. Przy połączeniu, podziale ani tym bardziej przy przekształceniu nie mamy do czynienia z nabyciem nieruchomości. Przy powyższych procesach mamy do czynienia z zasadą kontynuacji (przekształcenia) lub sukcesji uniwersalnej całej masy majątkowej przedsiębiorstwa (połączenie, podział).

Potwierdzenie tego poglądu znajdziemy na stronach internetowych samej Agencji Nieruchomości Rolnych (por. https://www.anr.gov.pl/web/guest/251), gdzie zamieszczono opinię prof. dr. hab. Pawła Czechowskiego.