Lokator lubi klimat kamienicy

Pozwolenie na renowację kamienicy przy ul. św. Barbary 2a w Warszawie ma Zeitgeist Asset Management. W budynku znajdzie się 14 mieszkań na wynajem i jeden lokal usługowy. Prace mają się zakończyć w 2024 r. To drugi etap rewitalizacji kompleksu budynków w centrum Warszawy, które firma Zeitgeist kupiła w 2019 r. od spółki Orange.

Perełki w portfelu

– Biorąc pod uwagę historię Warszawy i konsekwencje II wojny światowej, niewiele kamienic przetrwało do dziś, w odróżnieniu np. od stolicy Czech. Takich kamienic jest więcej w Krakowie, Wrocławiu czy Łodzi. Te, które się zachowały, często są zabytkami. Wszelkie rewitalizacje muszą być ustalane z konserwatorem zabytków – podkreśla Maximilian Mendel, dyrektor zarządzający Zeitgeist Asset Management Polska. – To proces czasochłonny, przez co i kosztowny, dlatego też bardzo rzadko mamy do czynienia z jednym właścicielem, który wynajmuje cały budynek mieszkalny. Takich obiektów w rękach inwestorów instytucjonalnych naliczymy w Polsce dosłownie kilka.

Zeitgeist Asset Management wyszukuje i kupuje całe budynki, przeważnie w bardzo złym stanie technicznym. Po rewitalizacji nieruchomości trafiają na rynek najmu instytucjonalnego. – W Warszawie oprócz kompleksu Nowogrodzka/św. Barbary, który sukcesywnie rewitalizujemy, remontujemy też kamienice przy ul. Wrzesińskiej oraz przy ul. Długiej – mówi Maximilian Mendel. Także te budynki będą przeznaczone na cele mieszkaniowe.

Firma działa też w Czechach, gdzie ma sporo kamienic w portfolio. – W Pradze prowadzimy 25 projektów, z czego 14 jest pod opieką konserwatora. Najbardziej znane to Palac Dunaj z 1930 r. (w strefie UNESCO), Krizikowa, sięgająca historią XIV w. czy Myslikova z lat 1910–1912. W Polsce mamy pięć budynków o wartości historycznej i nieustannie rozglądamy się za nowymi – mówi Mendel.

Historyczne budynki są też na celowniku AFI Europe. Firma zrewitalizuje ponad 100-letnią kamienicę Natansona przy ul. Nowy Świat 2 w Warszawie. – Start budowy planujemy na pierwszy kw. 2023 roku – zapowiada Michał Stępień, dyrektor generalny oddziału AFI Europe w Warszawie. To kolejna inwestycja firmy w Polsce. – W grudniu zakończymy prace w kamienicy u zbiegu Złotej i Żelaznej – mówi Michał Stępień.

Agresywny popyt

Przytłaczającą większość kamienicznych mieszkań na wynajem oferują prywatni właściciele. Np. we Wrocławiu lokale na wynajem w kamienicach to ok. 8–10 proc. oferty – szacuje Wrocławska Giełda Nieruchomości (WGN). – Do października popyt na mieszkania na wynajem był bardzo „agresywny”. Nowo wystawiane lokale praktycznie znikały od razu, niezależnie, czy była to kamienica czy nowe budownictwo. Wynajmowały się wszystkie mieszkania niezależnie od lokalizacji, rodzaju zabudowy czy nawet wyposażenia – podkreśla Lidia Dołhan, starszy analityk WGN.

Pod koniec października rynek się uspokoił, popyt wyhamował. – Oferta jest stabilna. Transakcje najmu są zawierane codziennie, codziennie przybywa nowych ofert. Ofert lokali w kamienicach pojawia się dziennie ok. pięciu–dziesięciu – mówi Lidia Dołhan. Dodaje, że mieszkania w kamienicach po renowacji osiągają czasem bardzo wysokie ceny. Np. stawka najmu 35-metrowej kawalerki z antresolą to 7 tys. zł plus opłaty.

Także Łukasz Browarczyk, pośrednik z trójmiejskiej agencji BIG Property, szacuje, że oferta mieszkań do wynajęcia w kamienicach to kilka procent rynku. – Czynsze zależą od wysokości opłat eksploatacyjnych i kosztów zużycia mediów. Opłaty eksploatacyjne w kamienicach są często wyższe od opłat w blokach. Dodatkowo w kamienicach często jest ogrzewanie indywidualne (piece gazowe lub elektryczne), co dodatkowo podnosi koszt utrzymania lokum – wyjaśnia Łukasz Browarczyk. – Sam czynsz za wynajem mieszkania w kamienicy może być o kilkaset złotych niższy niż w blokach – zauważa. Bo, jak tłumaczy, trzeba do niego doliczyć wyższe opłaty. W sumie koszt wynajmu w kamienicy i bloku będzie więc porównywalny.

Ekspert BIG Property podaje, że wynajem dwupokojowego mieszkania to koszt ok. 2–3 tys. zł, trzypokojowego – ok. 3 tys. zł i więcej. Stawki najmu czteropokojowych lokali zaczynają się od ok. 4 tys. zł.

– W kamienicach trafiają się mieszkania z czynszem zdecydowanie przekraczającym stawki rynkowe. To lokale o wysokim standardzie w prestiżowych lokalizacjach – mówi Łukasz Browarczyk. – Duże mieszkania o wysokich sufitach, całkowicie odrestaurowane, w ścisłych centrach miast, są często wynajmowane przez kadrę zarządzającą dużych korporacji. Lokale w kamienicach z centralnymi adresami, z łatwym dostępem do komunikacji, kultury, gastronomii chętnie wybierają młodzi ludzie.

Nieruchomości