Dom bez formalności, ale tylko dla nielicznych

Obecny system prawny pozwala na własne cele mieszkaniowe wybudować wolnostojący budynek jednorodzinny do dwóch kondygnacji. Warunkiem jest, aby jego obszar oddziaływania mieścił się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany. W tych też warunkach ustawodawca przewidział obecnie dozwolony brak kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy.

- Takie rozwiązanie może jednak rodzić pytanie, kto będzie odpowiedzialny za ewentualne błędy i niedociągnięcia wykonawcze - w tym te zagrażające zdrowiu i życiu użytkowników nieruchomości. Otóż, jeżeli inwestor nie powoła kierownika budowy, to już do zgłoszenia budowy musi dołączyć m.in. oświadczenie inwestora, że przyjmuje on odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku jego nieustanowienia – wyjaśnia adwokat Mirosław Kęs, partner w kancelarii MJK Mirosław Kęs i Julia Kęs.

Nie dla wszystkich

Zdaniem ekspert nadzoru inwestycyjnego, Mariusza Okunia, państwo abdykowało ze swojej roli w kwestii budowy domów do 70 mkw, przenosząc całą odpowiedzialność na nie do końca świadomego inwestora, poprzez szereg oświadczeń pod rygorem odpowiedzialności karnej i cywilnej.

- Kluczowe jest to, co, na co zwraca uwagę wiceminister rozwoju Piotr Uściński, który w jednym z wywiadów powiedział, że uważa iż jest to rozwiązanie dla osób, które znają się na budownictwie i czują się na siłach, by wziąć odpowiedzialność za budowę – mówi Okuń.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Dom ponad 70 m2 już niedługo bez pozwolenia na budowę

Nowe przepisy mają uprościć proces budowlano-inwestycyjny, przyspieszyć jego cyfryzację, zmniejszyć obciążenia firm i administracji.

Obecnie, Główny Urząd Nadzoru Budowlanego (GUNB) informuje o kilkuset budowach prowadzonych w nowym trybie. Nie podaje jednak ile z nich powstaje bez powołania kierownika budowy.

- Realizacja budowy bez kierownika budowy z oczywistych względów będzie obarczona licznymi błędami i niedociągnięciami realizacyjnymi, ale to będą najmniejsze koszty, bo jedynie finansowe i czasowe. Przysłowiowy Kowalski przecież nie posiada odpowiedniego wykształcenia, wiedzy i doświadczenia. Nie bez przyczyny ustawodawca prawnie zaliczył zawód inżyniera budownictwa do zawodów zaufania publicznego – wyjaśnia Okuń.

Odpowiedzialność karna inwestora

Jednak największe niebezpieczeństwa proponowanego „ułatwienia”, które w 100 proc. będą obarczały inwestora, będzie odpowiedzialność za bezpieczeństwo realizowanego budynku podczas jego realizacji, oraz podczas wieloletniego użytkowania dla jego domowników. Co więcej, jak pokazuje adwokat Mirosław Kęs, nawet, jeżeli nad prawidłowością realizacji budynku będzie czuwał projektant w ramach nadzoru autorskiego, odpowiedzialność także karna będzie ciążyła na inwestorze.

- Większość projektantów nie ma zbliżonej wiedzy do osób, które pełnią funkcje kierowników budowy, gdyż po prostu nie są w tym kierunku kształceni. Wobec czego nie będą w stanie wychwycić wielu nieprawidłowości w budowie domu, które mogą ujawnić się dopiero w toku jego użytkowania- wyjaśnia prawnik.

Odpowiedzialność cywilna inwestora

Co do zasady, inwestor będzie adresatem roszczeń formułowanych przez nabywców z tytułu rękojmi za wady. Katalog potencjalnych wad jest oczywiście otwarty, natomiast margines błędu, przy braku kierownika budowy, jest przytłaczający - począwszy od wad konstrukcyjnych budynku, po jego zły obmiar i niewłaściwe parametry techniczne.

Ponadto, jeżeli taki dom zostanie oddany następnie w najem, to ewentualne ujawnienie istotnych wady lokalu zagrażających życiu i zdrowiu daje prawo do skorzystania przez najemcę z uregulowania zawartego w treści art. 682 kodeksu cywilnego, zgodnie, z którym jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.