Wznowione po pandemii ezgekucje komornicze to duże wyzwanie

Po dwóch latach ochronnych, komornicy znów maja ręce pełne roboty. I dłużnicy mają dziś większy problem niż dotychczas.

Przywrócenie przez ustawodawcę dopuszczalności licytacji zbiegło się w czasie z postępującą inflacją oraz istotnym wzrostem cen nieruchomości na polskim rynku. W tych okolicznościach istotne staje się pytanie o możliwość skutecznego kwestionowania przez dłużnika wartości nieruchomości przyjętej w operacie szacunkowym sporządzonym na potrzeby postępowania egzekucyjnego, w sytuacji, gdy odnośne w tym zakresie ustalenia, dokonane jeszcze przed wybuchem pandemii, wyraźnie straciły na aktualności. To może potencjalnie prowadzić do sprzedaży licytacyjnej nieruchomości po cenach znacznie zaniżonych względem bieżących wartości rynkowych.

Aktualne staje się, zatem pytanie, na ile dłużnikom przysługują instrumenty ochrony przed konsekwencjami dezaktualizacji operatów szacunkowych?

Na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami ustawodawca zdaje się dostrzegać zmienny charakter warunków rynkowych, stanowiących podstawę wyceny nieruchomości, skoro operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, w którym został sporządzony, co do zasady przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia (art. 156 ust. 3 u.g.n.), natomiast po upływie tego okresu jego wykorzystanie jest dopuszczalne po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego i dołączenie do operatu analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników wpływających na wycenę (art. 156 ust. 4 u.g.n.).

W czyich rękach jest decyzja o tym, że robimy nowe oszacowanie?

Oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony do szacowania nieruchomości na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 948 § 1 zd. 1 k.p.c.). Jest ono dokonywane w formie operatu szacunkowego, który stanowi podstawę wskazania wartości oszacowania oraz jego podstaw w protokole opisu i oszacowania (art. 947 § 1 pkt 7 k.p.c.), a następnie oznaczenia sumy oszacowania i ceny wywołania (art. 953 § 1 pkt 3 k.p.c.). Zajęta nieruchomość podlega sprzedaży przez licytację publiczną (art 952 k.p.c.).

Czytaj więcej

Nieruchomości

Egzekucje z nieruchomości: lepiej na nowo wycenić dom pod młotek

Licytacje nieruchomości dłużników, po ustaniu okresu ochronnego, jaki obowiązywał w czasie Covid-19, ruszyły z kopyta. Strony mają interes w tym, by domagać się nowych oszacowań.

Jeżeli komornik nie kwapi się do powołania biegłego?

Sporządzenie przez komornika opisu i oszacowania z uwzględnieniem operatu szacunkowego nieaktualnego, starszego niż 12 miesięcy, lub takiego, którego aktualności nie potwierdzono, stanowiłoby podstawę do wniesienia w tym zakresie skargi na czynność komornika. Sporne jest jednak w orzecznictwie, na ile art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. mogą mieć zastosowanie w odniesieniu do operatów szacunkowych sporządzanych na potrzeby egzekucji z nieruchomości.

Skąd te kontrowersje?

Stanowisko, zgodnie, z którym brak jest podstaw do aktualizacji lub potwierdzania aktualności operatu szacunkowego po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, wynika z założenia, jakoby stosowanie artykułów 156 ust. 3 i 4 u.g.n. wyłączały na gruncie postępowania egzekucyjnego przepisy szczególne, w tym art. 948 § 1 zd. 2 k.p.c. oraz art. 951 k.p.c. Z kolei stanowisko o wiążącym w postępowaniu egzekucyjnym charakterze przepisów art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. zajął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 26 stycznia 2018 r., II CSK 117/17 zgodnie, z którym, jeśli operat szacunkowy ma posłużyć komornikowi za podstawę opisu i oszacowania oraz oznaczenia sumy oszacowania, to brak jest podstaw do odstąpienia od reguł określonych w art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n.