„Zielone” najmy na fali

Europejski Zielony Ład przyjęty jako nowa strategia rozwoju Unii Europejskiej w celu jej przekształcenia w nowoczesną, oszczędzającą zasoby i konkurencyjną gospodarkę bez emisji netto gazów cieplarnianych do 2050 r. wpisuje się w działania na rzecz zrównoważonego rozwoju. Legislacja unijna wprowadzająca wymogi środowiskowe, odpowiedzialności społecznej i ładu korporacyjnego (ESG) jest rozwijana, w szczególności trwają prace nad przyjęciem dyrektywy rozszerzającej wymogi sprawozdawczości w obszarze zrównoważonego rozwoju.

Kwestie nowej legislacji w tym zakresie wpłyną na rynek nieruchomości. Obserwujemy już praktykę deweloperów, którzy zobowiązują się do zmniejszenia wpływu na środowisko przez dążenie do operacyjnej neutralności pod względem emisji dwutlenku węgla na etapie projektowania inwestycji, wyboru użytych materiałów oraz budowy. Poza realizacją celów Europejskiego Zielonego Ładu na etapie budowy, o czym wiele się mówi, warto pamiętać o etapie eksploatacji budynków. Rolę w transformacji branży nieruchomości mogą odegrać „zielone” umowy najmu jako sposób realizacji celu środowiskowego w ramach ESG.

„Zielone” najmy przyczynią się do realizacji celów zrównoważonego rozwoju wyznaczonych przez legislację, wpłyną na kwestie wynajmu budynków, liczbę pustostanów i wysokość czynszów, a zatem podstawowe wskaźniki istotne dla inwestorów. Przewiduje się, że „zielone” najmy pozwolą właścicielom oczekiwać wyższych stawek czynszu, lepszych warunków finansowania, a także wyższych cen przy sprzedaży nieruchomości.

Według badań inwestorzy już teraz przyglądają się kwestiom ESG, a apetyt na przejmowanie spółek, czy kupowanie nieruchomości, które realizują cele ESG, ma rosnąć. Także z perspektywy najemców kwestie, czy budynek wspiera zrównoważony rozwój, stają się ważne, gdyż taki budynek może zapewnić niższe koszty użytkowania oraz wpływać na samopoczucie i produktywność pracowników.

Przykłady „zielonych” postanowień

W praktyce już obserwujemy włączenie „zielonych” postanowień do umów najmu komercyjnego zawieranych w Polsce. „Zielone” klauzule najlepiej uzgodnić przed zawarciem nowej umowy, ale strony mogą zmienić już istniejącą umowę.

Poza oświadczeniami o ogólnym charakterze, zgodnie z którymi strony będą popierać zasady zrównoważonego rozwoju w eksploatacji budynku i prowadzonej działalności oraz będą dążyć do zmniejszenia wytwarzania odpadów i zużycia energii oraz wody, strony podejmują bardziej szczegółowe zobowiązania. Najemca może zobowiązać się do niezwłocznego udostępnienia wynajmującemu danych z zakresu ESG dotyczących działalności najemcy, w tym o wytwarzaniu odpadów, emisjach do środowiska, oraz informacji o działaniach dotyczących zrównoważonego korzystania ze środowiska, a także dostarczania raportów ESG przygotowanych przez najemcę.

Wynajmujący powinien przewidzieć sposób dozwolonego korzystania z pomieszczeń zgodnie z techniczną specyfikacją, planem ochrony środowiska, podręcznikiem zrównoważonego rozwoju, a także m.in. przekazać listę materiałów niedozwolonych. Ważną kwestią jest też odpowiedzialność najemcy w zakresie odpadów produkowanych w przedmiocie najmu i ich segregowania, obowiązki w zakresie odpadów niebezpiecznych i wykorzystywania produktów nadających się do recyklingu.

Ponadto najemcy i wynajmujący mogą zgodzić się na wprowadzenie bardziej szczegółowych postanowień w zakresie celów ochrony środowiska, np. zapewnić wynajmującemu prawo do zasilania budynku zrównoważoną energią, wskazać parametry w zakresie elektryczności, ogrzewania lub chłodzenia budynku czy obowiązek używania wyłącznie takich środków czystości i sprzętu, które spełniają kryteria zrównoważonego rozwoju.

W przypadku lokali niewykończonych warto pamiętać o zobowiązaniu najemcy do wykonania prac i wyposażenia lokalu wyłącznie w materiały i urządzenia, które spełniają wymagania zrównoważonego rozwoju, oraz używania technik budowlanych i sposobu korzystania z pomieszczeń, które nie naruszają wymagań certyfikatów budynku. Warto wskazać rodzaje materiałów, których nie można używać w budynku. Najemca może też dostarczać oświadczenia o tym, czy sposób korzystania z pomieszczeń, budynku i wykonywane prace są zgodne z polityką zrównoważonego rozwoju, w tym środowiskową wynajmującego.

Co więcej, „zielony” najem może zawierać postanowienia w zakresie wyboru dostawców, wykonawców i usługodawców kontraktowanych przez właściciela, jak i przez najemcę, tak by zapewniali spełnianie określonych celów ESG.

Koszty i monitorowanie „zielonego” najmu

Strony mogą w różny sposób ustalić ponoszenie przez nie udziału w kosztach, np. wprowadzić zmienną opłatę w zależności od osiągniętych celów zrównoważonego rozwoju, co może zachęcić do korzystania z nieruchomości w zrównoważony sposób. Można przewidzieć także zachęty dla najemcy za zmniejszanie zużycia mediów.