Aglomeracje i powiaty mocno hamują

Zgodnie z ogólnopolskimi danymi GUS w styczniu br. deweloperzy rozpoczęli budowę 7,3 tys. mieszkań, czyli o ponad 40 proc. mniej rok do roku oraz miesiąc do miesiąca. Tak mocno rynek tąpnął ostatnio w kwietniu 2020 r., kiedy kraj został sparaliżowany przez lockdown. Podkreślmy, że w październiku, listopadzie i grudniu ub.r. deweloperzy szli równym tempem i ruszali średnio z budową prawie 13 tys. lokali miesięcznie.

Raporty cząstkowe z poszczególnych miast i powiatów (jest ich 380) pozwalają się przyjrzeć, gdzie deweloperzy nacisnęli inwestycyjny hamulec.

Przykręcony kurek

Jeśli chodzi o sześć głównych miast – Warszawę, Wrocław, Poznań, Łódź, Kraków i Gdańsk – to w styczniu br. deweloperzy rozpoczęli budowę 2,08 tys. mieszkań, o 49 proc. mniej niż w grudniu ub.r. Duże wahnięcie to m.in. efekt wysokiej bazy Krakowa, gdzie w grudniu ruszyło stawianie 1,86 tys. lokali, a w styczniu zaledwie 72.

Pomijając Kraków, spadek liczony dla „top 5” sięgałby 9 proc., do 2 tys. lokali. Spadki zaliczyły Warszawa (o 14 proc., do 734 lokali), Wrocław (22 proc., do 635) i Poznań (o 54 proc., do 104). Lepszy wynik miesiąc do miesiąca uzyskały Łódź (wzrost o 22 proc., do 315) i Gdańsk (215 lokali, cztery razy tyle, co w grudniu).

Jeśli chodzi o miasta na prawach powiatu spoza „wielkiej szóstki”, deweloperzy ruszyli tam z budową 2,48 tys. mieszkań, o 37 proc. mniej miesiąc do miesiąca. Szczególnie słabo wypadły Katowice, gdzie liczba mieszkań w rozpoczynanych inwestycjach skurczyła się o 86 proc., do 125. Niemal 40-proc. spadek, do 243 lokali, zaliczył Lublin. Aktywność firm zamarła w takich „wschodzących” miastach, jak Bydgoszcz, Toruń czy Słupsk.

W pozostałej części kraju deweloperzy zaczęli w styczniu budować 2,78 tys. mieszkań, o 39 proc. mniej miesiąc do miesiąca. Na tym poziomie rozproszenia wyniki poszczególnych powiatów w ujęciu miesiąc do miesiąca mają bardzo różną dynamikę.

Trudniej o kredyt

Deweloperzy od dawna podkreślają, że ich aktywność mogłaby być większa, gdyby nie przeszkody w postaci wydłużonego czasu uzyskiwania pozwoleń czy coraz trudniejszego dostępu do umożliwiających szybką zabudowę działek. Nie ma jednak wątpliwości, że popyt stygnie – trwający od października ub.r. wzrost stóp procentowych zakończył erę tanich pożyczek hipotecznych i pozbawia kolejne grupy zdolności kredytowej. W lutym o pożyczkę na zakup mieszkania wnioskowało 30,4 tys. osób, o 36 proc. mniej rok do roku – to według Biura Informacji Kredytowej czwarty najniższy wynik od początku pandemii. Jednocześnie średnia kwota wnioskowanego kredytu wzrosła w lutym rok do roku o 11,1 proc. – wzrosty z miesiąca na miesiąc utrzymują się od czerwca 2020 r.

We wtorek stopa referencyjna wzrosła do 3,5 proc., a Komisja Nadzoru Finansowego nakazała bankom, by przy badaniu zdolności kredytowej zakładać stopę o nawet 5 pkt proc. wyższą od bieżącej – czyli na dziś 8,5 proc. Według szacunków Expandera osoby, które stać na płacenie 3 tys. miesięcznie, będą mogły zaciągnąć 303 tys. zł kredytu wobec 483 tys. we wrześniu ub.r.

Czas wyczekiwania

W ostatnich dniach na sytuację na rynku mieszkaniowym ma wpływ agresja Rosji na Ukrainę. Negatywnie wpływa to na popyt oraz na podaż: z placów budów wyjeżdżają Ukraińcy, ceny surowców szaleją, zagrożone są łańcuchy dostaw.

Deweloperzy przyznają, że jest jak tuż po ogłoszeniu lockdownu wiosną 2020 r. Klienci co prawda oglądają mieszkania, ale nie podejmują decyzji.

– Niepewność jutra związana z inwazją Rosji na Ukrainę, wątpliwości dotyczące utraty pracy, wysoka inflacja i wzrost kosztów w zasadzie wszystkiego oraz dynamiczne podwyżki stóp procentowych zniechęcają obecnie klientów do podejmowania decyzji o zakupie mieszkania. Spodziewamy się, że sytuacja ta utrzyma się jeszcze przynajmniej do jesieni – mówi przedstawiciel jednego z deweloperów. – Towarzyszy jej niezrozumiałe oczekiwanie, co do spadku cen mieszkań – pomimo wzrostu kosztu ich wytworzenia. Poważnie bierzemy pod uwagę te obawy, ograniczając ofertę ilościowo i dostosowując do potrzeb bardziej zamożnych klientów, aby była ona adekwatna do popytu, jaki obserwujemy na rynku – dodaje.

Jeśli chodzi o rynek budowlany, nasz rozmówca relacjonuje, że część pracowników pochodzących z Ukrainy opuściła budowy z powodu obecnej sytuacji.

– Nie jest to bardzo duży odsetek. Na prowadzonych przez nas inwestycjach jest w tym momencie około 15 proc. mniej Ukraińców. Nie powoduje to jednak przestojów, prace prowadzone są zgodnie z planem. Pandemia mocno zachwiała rynkiem materiałów, a wojna na Ukrainie jeszcze wzmocniła ten trend. Obecnie zdarzają się sytuację, w których oferty cenowe na wybrane materiały są ważne tylko kilka godzin, po czym następuje podwyżka, nawet o kilkadziesiąt procent – zaznacza menedżer.

– W pierwszych dniach po inwazji była panika: odwoływane akty notarialne, pytania o warunki odstąpienia od umów – relacjonuje kolejny rozmówca. – Od początku marca widzimy jednak stopniową normalizację. Jest oczywiście wyraźny spadek klientów kredytowych, za to przybywa osób kupujących mieszkania jako lokatę kapitału, „bo teraz to dopiero wszystko zdrożeje”. Jeśli chodzi o sytuację na rynku budowlanym, w pierwszych dniach była duża nerwowość i sygnały od wykonawców, że może być problem z terminami z powodu exodusu ukraińskich pracowników. Odpływ jest istotnie mniejszy, niż się obawiano. Generalnie wciąż ostrzegają, że może być gorzej, sygnalizują, że z uwagi na sytuację na rynku surowców może będzie trzeba renegocjować umowy – dodaje.

W nawiązaniu do artykułu „Dane o tąpnięciu są błędne” z 3 marca autor przyznaje, że dane cząstkowe o liczbie mieszkań, których budowę deweloperzy rozpoczęli w styczniu br., opublikowane przez GUS, są kompletne, a 40-proc. spadek miesiąc do miesiąca nie wynika z braku porównywalności danych

Nieruchomości