Z jakim portfelem do dewelopera

Mieszkania ciągle drożeją. Ile trzeba mieć najmniej na nowy lokal? Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, wskazuje, że w stolicy ceny zaczynają się od ok. 300 tys. zł. Za tyle możemy mieć kawalerkę w peryferyjnych dzielnicach. Na białołęckim osiedlu Greenwood najtańsze lokale kosztują 297 tys. zł. – W Warszawie najdroższe są apartamenty w Foksal 15 i Złotej 44. Ceny wahają się od kilku do ok. 20 mln zł – podaje Jędrzyński.

Rekordy na peryferiach

W Krakowie najtańsze lokum prezentowane w portalu RynekPierwotny znajdziemy w inwestycji Zodiak (Bieżanów-Prokocim). 25,3-metrową kawalerkę wyceniono na 248 tys. zł. – Okazje w takiej cenie można policzyć na palcach jednej ręki. Nieco większy wybór jest powyżej 300 tys. zł – mówi Jędrzyński. – Najwięcej – prawie 2 mln zł za trzy pokoje na 65 mkw. – zapłacą nabywcy lokali Kościuszki 22.

Wrocław, jak podkreśla ekspert RynkuPierwotnego, to „polskie centrum mikrokawalerek". – Znajdziemy tam lokale w cenie poniżej 200 tys. zł, choć ich wybór dziś wydaje się skromny. Przykład to Sołtysowicka 21c., gdzie 18,5 mkw. deweloper wycenia na 181 tys. zł – wskazuje Jarosław Jędrzyński. W stolicy Dolnego Śląska najwięcej, bo 2,2 mln zł, kosztuje 120-metrowy czteropokojowy apartament na Potockiego 25.

W Gdańsku najtańsze są kawalerki w Stacji Nowy Gdańsk. Niecałe 29 mkw. można mieć za 281,5 tys. zł. Najdroższe gdańskie lokum w bazie RynkuPierwotnego to pięciopokojowy, 134-metrowy apartament w Doki Living wyceniony prawie na 2,2 mln.

W Łodzi 29,3-metrową kawalerkę na Osiedlu Pomorska kupimy za 189 tys. zł. – Za najwyższą w tym mieście cenę – niespełna 1,6 mln zł – deweloper wystawił czteropokojowy 160-metrowy apartament Villi Forest w dzielnicy Bałuty – wskazuje analityk.

Jarosław Jędrzyński komentuje, że rekordy najniższych cen biją kawalerki na peryferyjnych osiedlach. – Wyjątkiem są mikrokawalerki w lepszych lokalizacjach. Ich powierzchnia jest skompresowana do kilkunastu mkw. – mówi.

Podkreśla, że ceny najtańszych mieszkań zmieniają w bardzo zbliżonym do średniej rynkowej rytmie. – W ostatnich pięciu latach ceny w największych miastach wzrosły średnio o połowę. Podobnie podrożały najtańsze lokale. Kawalerka, jaką dziś kupimy na stołecznym osiedlu Greenwood za 300 tys. zł, pięć lat temu byłaby dostępna o ok. 100 tys. zł taniej – wskazuje.

Będzie jeszcze drożej? Jarosław Jędrzyński zaznacza, że od wybuchu pandemii rynek mieszkań jest trudno przewidywalny. – Jednak w warunkach szalejących cen niemal wszystkiego bardzo trudno sobie wyobrazić trwałą przecenę w mieszkaniówce – zastrzega. – Najbardziej prawdopodobny scenariusz to dalsze wzrosty mieszkań, tyle że w wolniejszym, jednocyfrowym tempie. W zależności od rozwoju sytuacji pandemicznej i nadzwyczajnych zdarzeń o globalnym znaczeniu możliwe są różne scenariusze, także te bardziej pesymistyczne.

W przedsprzedaży

Dalszych wzrostów cen spodziewa się także Tomasz Kaleta, dyrektor departamentu sprzedaży w spółce deweloperskiej Develia. – Ich dynamika powinna jednak spowolnić – przyznaje. – Popyt na mieszkania utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie. Według agencji JLL pod koniec III kw. 2021 r. w sześciu największych miastach deweloperzy sprzedali 54 tys. lokali, o 2 proc. więcej niż w całym 2020 r. Niestety, ze względu na malejącą dostępność działek, przedłużające się procedury administracyjne oraz rosnące koszty wykonawstwa i materiałów budowlanych deweloperzy nie są w stanie zaproponować podaży odpowiadającej tak dużemu popytowi.

Najtańsze mieszkania Develia oferuje w krakowskim Słonecznym Miasteczku. 23,5-metrowy lokal można kupić za 237,4 tys. zł. Deweloper buduje też mieszkania z wyższej półki. 115-metrowy apartament na osiedlu Marinus w gdańskiej dzielnicy Brzeźno jest wyceniony na ok. 1,38 mln zł. – W naszej ofercie jest ok. 1325 lokali. Ok. 2 proc. stanowią te najtańsze, z ceną poniżej 7 tys. zł za metr – podaje Tomasz Kaleta. – Takie nieruchomości znajdują nabywców najszybciej, jeszcze na etapie przedsprzedaży. Kupują je single, młode pary, a w ostatnich latach także inwestorzy indywidualni.

Lokum Deweloper najtańsze mieszkanie we Wrocławiu oferuje na osiedlu Lokum Verde. 35-metrowa kawalerka kosztuje 314 tys. zł. 359 tys. zł wystarczy na ok. 37-metrowe dwójki. W podwrocławskiej Sobótce, w inwestycji Lokum Monte, 46-metrowy lokal z dwoma pokojami deweloper wycenił na 389 tys. zł. Droższe lokale oferuje na prestiżowym wrocławskim osiedlu (zrewitalizowana historyczna zabudowa i nowoczesna architektura) Lokum Vena. Ceny gotowych mieszkań zaczynają się tam od 499 tys. zł (za 25 mkw.). W Krakowie najtańsze mieszkanie Lokum Deweloper ma na osiedlu Lokum Vista. 35 mkw. kosztuje 394 tys. zł.

Michał Witkowski, dyrektor ds. sprzedaży Lokum Deweloper, wyjaśnia, że w ofercie przeważają zwykle mieszkania dwupokojowe. Stanowią 40–45 proc. Trzy pokoje to więcej niż 30 proc. Pozostałe to mieszkania z co najmniej czterema pokojami oraz kawalerki. – Najtańsze lokale zazwyczaj znajdują nabywców szybciej niż mieszkania największe, jednak odpowiednio dobrana struktura i cena pozwalają dysponować jednymi i drugimi na różnych etapach budowy osiedla – podkreśla.

Dyrektor Witkowski prognozuje, że w tym roku ceny mieszkań będą rosły o 10 proc. w skali roku, już nie tak gwałtownie jak dotąd. – Ceny nieruchomości w dużej mierze zależą od kosztów budowy, a surowce, energia, materiały budowlane, wynagrodzenia pracowników znacząco zdrożały w 2021 r. – przypomina. – Duży wpływ mają też regulacje prawne i konieczność stosowania rozwiązań spełniających rygorystyczne normy energetyczne. Nie sądzę też, aby usprawnione zostały procedury administracyjne generujące duże koszty kredytowania działek i aby ceny gruntów gwałtownie spadły – dodaje.

Koszty inwestycji podbijają też rosnące stopy procentowe, które z drugiej strony wpływają na obniżenie możliwości nabywczych klientów. – Osoby, którym zmniejszyła się zdolność kredytowa, zdecydują się albo na wynajem, albo na zakup mniejszych tańszych metraży – przewiduje dyrektor.

Wysokie koszty

Także Aleksandra Goller, dyrektor ds. sprzedaży w spółce mieszkaniowej Skanska, zwraca uwagę na rosnącą inflację, rosnące stopy procentowe, presję wzrostu płac, wzrost cen energii i materiałów budowlanych.

– Wszystko to ma przełożenie na wzrost cen. Trudno zakładać, że odporne będą ceny mieszkań – zaznacza dyrektor, która mówi też o dużym zainteresowaniu inwestowaniem oszczędności na rynku nieruchomości. – Popyt na najtańsze mieszkania zawsze był duży, wydaje się, że ten trend się nie zmieni – ocenia. Jedno z najtańszych mieszkań Skanska oferuje na osiedlu Park Skandynawia na warszawskim Gocławiu. 28 mkw. kosztuje 402,7 tys. zł.

Stabilizacji cen spodziewa się w tym roku Witold Indrychowski, prezes spółki Merari (ma w ofercie same duże lokale). Nie wyklucza on nawet niewielkich, chwilowych obniżek. – Koszty inwestycji są bardzo wysokie. Obecne ceny ich nie odzwierciedlają. Nie sądzę, by koszty znacząco spadły w 2022 r., więc ceny, gdy tylko sytuacja na to pozwoli – wzrosną – tłumaczy Indrychowski. – Panuje też silny trend budownictwa zeroemisyjnego. Jeśli obejmie rynek mieszkaniowy, a tak już wkrótce będzie w niektórych krajach czy miastach, jak np. w Nowym Jorku, to ceny nowych inwestycji ze względu na wysokie koszty bardzo wzrosną.