PRS wchodzi do zabytków

Remont kamienicy przy ul. św. Barbary 6/8 rozpoczyna Zeitgeist Asset Management. Budynek jest częścią kompleksu, który firma kupiła w 2019 r. od spółki Orange. Powstała w latach 1898?1899 nieruchomość mocno ucierpiała w czasie wojny. Rozebrano ją i odbudowano przed 1959 r. To przykład galeriowca. W planach zagospodarowania z lat 70. budynek był kwalifikowany do adaptacji na potrzeby usług łączności.

Do początku tego roku nieruchomość przy św. Barbary była wynajmowana przez Orange, LuxMed i kilku innych mniejszych najemców. Teraz wejdzie do niej PRS, czyli najem instytucjonalny. 41 mieszkań (24 kawalerki, reszta to lokale dwu- i trzypokojowe; powierzchnia: 36, 46 i 69 mkw.) trafi do najemców w 2023 r. W kamienicy powstaną też lokale usługowe. Kolejnym etapem będzie renowacja budynku przy św. Barbary 2a.

Świetne adresy

W Warszawie Zeitgeist Asset Management remontuje także kamienicę u zbiegu ul. Wrzesińskiej i Kępnej oraz budynek przy ul. Solec 22 z przeznaczeniem na prywatny akademik. – Budynek u zbiegu ulic Wrzesińskiej i Kępnej ma być gotowy w 2023 r. – zapowiada Peter Noack, współzałożyciel i prezes Zeitgeist Asset Management. – Największą inwestycją mieszkaniową na wynajem (ponad 200 mieszkań) jest jak dotąd budynek przy ul. Czyżewskiego 34 w Gdańsku, do którego lokatorzy będą się mogli wprowadzić już w I kw. 2022 r.

Zeitgeist planuje kolejne inwestycje. – Nieustannie badamy rynek – podkreśla Peter Noack. – Nasza działalność obejmuje mieszkania na wynajem długo- i krótkoterminowy oraz prywatne domy studenckie.

Pytany o zalety kamienicznych mieszkań na wynajem Peter Noack wskazuje m.in. atrakcyjną lokalizację w centrum albo innych ważnych punktach miasta. – Plusem jest też klarowna umowa najmu instytucjonalnego, która gwarantuje bezpieczeństwo i stabilność, a także profesjonalną opiekę nad budynkiem i lokalami – podkreśla prezes. – Najemcy, decydując się na najem instytucjonalny, mogą się poczuć jak u siebie w domu – przekonuje.

Peter Noack mówi o ogromnym potencjalne polskiego rynku PRS. – Dostrzegliśmy go już w momencie wejścia do Polski w 2016 r. – zaznacza. – Dziś widzimy jego dynamiczny rozwój. Ludzie nie chcą się wiązać z jednym miejscem na wiele lat. Kierują się w stronę wynajmu – tłumaczy.

Namieszać na tym rynku mogą zmiany podatkowe. – Zlikwidowanie możliwości amortyzacji dla tych inwestycji będzie miało dość negatywny wpływ na plany biznesowe długoterminowych inwestorów – ocenia prezes. – Spodziewamy się mniejszej liczby nowych inwestycji, co doprowadzi do wzrostu cen, bo bardzo szybko rośnie popyt.

Dobry test

Michał Stępień, dyrektor generalny oddziału AFI Europe w Warszawie, jest przekonany, że rynek PRS w Polsce będzie rósł, a mieszkania będą powstawać także w starych murach. – Na rynku jest na nie miejsce. Historyczne budynki mają zwykle świetne adresy. Chętnych na zamieszkanie w centrum miasta nie zabraknie – mówi Michał Stępień. – To lokale z duszą, niepowtarzalnym klimatem. Ktoś, kto zastanawia się nad kupnem mieszkania w kamienicy, może najpierw sprawdzić, czy taki lokal na pewno mu odpowiada. Wynajem pozwala przetestować produkt.

AFI Europe planuje rewitalizację ponad 100-letniej pięciopiętrowej kamienicy Natansona przy ul. Nowy Świat 2 w Warszawie (rejon pl. Trzech Krzyży). Prace mają się rozpocząć w II kw. 2022 r. Konserwator dał już firmie zielone światło. – Czekamy jeszcze na pozwolenie na budowę – mówi Michał Stępień. Zabytkowy budynek (powstał w 1913 r. na zamówienie Edwarda Natansona, przemysłowca i bankiera) o powierzchni 6 tys. mkw. spółka AFI kupiła w 2019 r. od Warszawskiego Przedsiębiorstwa Geodezyjnego, które miało tam siedzibę. Dwa lata temu przeznaczenie kamienicy nie było jeszcze przesądzone. Firma analizowała rynek, skłaniając się ku najmowi instytucjonalnemu. Nie wykluczała jednak, że nadal będą tam biura. Dziś już wiadomo. – Powstanie tam 65 apartamentów na wynajem – mówi dyrektor AFI. Na parterze będą lokale usługowe.

Kamienica przy Nowym Świecie to kolejna inwestycja spółki w Polsce. – Pod koniec drugiego kwartału przyszłego roku oddamy kamienicę u zbiegu Złotej i Żelaznej w Warszawie – zapowiada Michał Stępień. W tym budynku z lat 1896–1899 powstanie 147 luksusowych mieszkań na wynajem.

W ręce AFI Europe przeszły też trzy etapy stołecznej inwestycji Bohema – Strefa Praga przy ul. Szwedzkiej. W zabytkowych murach firma urządzi mieszkania na wynajem długoterminowy (400 lokali i powierzchnie usługowe w parterze). AFI mieszkania na wynajem oferuje także w Krakowie. Są to jednak nowe, wybudowane przez dewelopera lokale.

Kompleksowa oferta

Agnieszka Mikulska, ekspert w dziale mieszkaniowym firmy doradczej CBRE, przypomina, że w Warszawie mieszkania wynajmowane są już w kamienicy LivUp przy ul. Jagiellońskiej 36. – Instytucjonalny PRS pojawia się także w innych miastach, np. w Łodzi – mówi.

Podkreśla, że z kamienic zwykle łatwo jest dotrzeć zarówno do dzielnicy biznesowej, jak i na uczelnie. – Oferta w kamienicy w całości przeznaczonej na wynajem zależy w dużej mierze od charakteru budynku i ewentualnej ochrony konserwatorskiej – tłumaczy Agnieszka Mikulska. – W niektórych przypadkach o historii budynku przypomina głównie fasada, a wnętrza i oferta są w pełni nowoczesne. Konserwator wymaga czasem zachowania oryginalnego układu pomieszczeń lub odtworzenia zabytkowych elementów. Inwestycja jest wtedy bardziej czasochłonna, oznacza dodatkowe koszty. Mogą jednak powstać unikatowe, luksusowe przestrzenie, które mają grono zdeklarowanych amatorów.

Zdaniem ekspertki CBRE oferta najmu w kamienicach będzie stopniowo rosła. W przygotowaniu są kolejne projekty. Jak jednak zaznacza, podaż kamienic, które można w całości przeznaczyć na wynajem, jest bardzo ograniczona. Są problemy z rozdrobnioną własnością czy złym stanem technicznym budynku.

Krzysztof Cipiur, dyrektor działu rynków kapitałowych w firmie doradczej Knight Frank, potwierdza, że PRS „jest bardzo ukierunkowany na dogodną lokalizację", a zdecydowanie mniej wrażliwy na specyfikę i klasę budynku niż rynek biur, gdzie najemcy preferują nowoczesne obiekty.

– Zmodernizowane i wyposażone w udogodnienia kamienice są wartościowym produktem i z pewnością będą cieszyły się zainteresowaniem. Istotnym elementem jest „zielona" certyfikacja oraz ESG (Environmental, Social and Governance: ochrona środowiska, odpowiedzialność społeczna i ład korporacyjny – red.) – bardzo ważne, czasem kluczowe kryterium dla inwestorów czy funduszy. Trend dotyczy wszystkich sektorów rynku nieruchomości komercyjnych, nie może więc ominąć najmu instytucjonalnego – tłumaczy dyrektor.

Ocenia, że na rozwój sektora PRS mogą mieć wpływ zmiany demograficzne. – Pokolenie Y i Z chce mieć więcej niezależności, mniej długoterminowych zobowiązań – wyjaśnia. – Ważną grupą klientów w tym sektorze są obcokrajowcy, których oczekiwania dotyczące standardu mieszkań mogą być trudne do spełnienia przez najem prywatny. Najem instytucjonalny oferuje kompleksowe usługi – m.in. internet, naprawy usterek. Dużą potencjalną grupą najemców są też studenci, których jest w Polsce 1,2 mln, a akademiki mogą pomieścić tylko 130 tys.

Kupno, Sprzedaż Nieruchomości