Wspólnota mieszkaniowa: Kto naprawia taras na dachu

Coraz częściej deweloperzy, sprzedając mieszkania, kuszą tarasami na dachach. Jak pokazuje przykład mieszkańców osiedla Miasteczko Wilanów w Warszawie, takie tarasy mogą się okazać prawdziwym utrapieniem.

W jednym z budynków na tym osiedlu woda z tarasów zalewa nie tylko właścicieli mieszkań, do których one przynależą, ale i lokale na niższych piętrach. Poszkodowani żądają usunięcia wady od właścicieli mieszkań z tarasami, a ci od wspólnoty mieszkaniowej. Tarasy są bowiem – ich zdaniem – na dachu, a to oznacza, że chociaż korzystają z nich nieliczni, to należą do wszystkich.

Kto więc musi w takim wypadku usunąć usterki i za nie zapłacić? Przepisy nie regulują tego zagadnienia.

Rozbieżne orzeczenia

– Sądy rozstrzygają w tej kwestii różnie – mówi Jacek Łapiński, dyrektor Gdańskiego Zarządu Nieruchomości Komunalnych. Tak np. w wypadku jednej ze wspólnot mieszkaniowych, którą zarządza GZNK, sąd orzekł, że należy to do obowiązków wspólnoty.

Takiego samego zdania jest Michał Wysocki, radca prawny specjalizujący się w nieruchomościach. – Dach na budynku to część wspólna nieruchomości – uważa mec. Wysocki. Według niego deweloper nie mógł przenieść własności jego części na osoby, które kupiły mieszkanie z tarasem. Mają one jedynie w aktach notarialnych zagwarantowane korzystanie z nich na wyłączność. Skoro są one częścią wspólną nieruchomości, to za ich remont powinni zapłacić wszyscy właściciele, czyli wspólnota mieszkaniowa. Zarząd wspólnoty powinien też znaleźć wykonawcę remontu.

– Znam jednak i odmienne wyroki sądowe – dodaje dyr. Łapiński. Niektóre sądy powołują się na art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali i nakazują właścicielowi mieszkania z tarasem wykonanie prac. Przepis ten mówi bowiem, że nieruchomość wspólną stanowią grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytkowania właścicieli lokali.

Zdaniem dyr. Łapińskiego, wcześniej czy później problem dotrze do Sądu Najwyższego. I dopiero on go rozwiąże. Jest już wprawdzie uchwała Sądu Najwyższego z 7 marca 2008 r. (sygn. III CZP 10/08) rozstrzygająca tego typu problemy, ale dotyczy ona kosztów remontów balkonów. Tarasy na dachu to nowość.

Gdy nawali deweloper

Osobną kwestią jest odpowiedzialność dewelopera.

Jest to nowy budynek, a to oznacza, że przeciekających tarasów być w nim nie powinno. Dlatego właściciele mogą żądać od niego usunięcia wady na zasadzie rękojmi za wady fizyczne, o której mówi kodeks cywilny. Wcześniej jednak właściciele lokali i tak sami muszą usunąć wadę, a od dewelopera żądać pieniędzy. W przeciwnym razie budynek zniszczeje, bo tego typu sprawy toczą się w sądach latami.

Zgodnie z kodeksem cywilnym właściciel lokalu ma trzy lata na wystąpienie z roszczeniami z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku. Jeżeli jednak będzie domagał się od dewelopera odszkodowania za szkody poniesione na skutek złego wykonania budynków, to na zgłoszenie roszczeń będzie miał dziesięć lat.

Skąd pieniądze na remonty