Cesja praw do mieszkania opodatkowana VAT i PCC tak jak sprzedaż

Osoba, która handluje prawami do jeszcze niewybudowanych mieszkań, może się stać podatnikiem VAT. Będzie miała wtedy dylemat – jak opodatkować cesję. Czy zgodnie ze stanowiskiem fiskusa, czyli tak jak usługę z 23-proc. VAT? Czy też w myśl ostatniego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie stawką obowiązującą przy zawieraniu właściwej umowy?

Różnica może być spora, bo przy sprzedaży mieszkań można zastosować stawkę preferencyjną, czyli 8 proc.

Handel czy jedna transakcja

Najczęściej wygląda to tak: podpisujemy umowę przedwstępną, w której zobowiązujemy się do zapłaty, a deweloper do wybudowania i sprzedaży lokalu. Jeszcze przed przeniesieniem własności cedujemy prawo do mieszkania na inną osobę.

– Jeśli taka transakcja jest dokonywana okazjonalnie, nie będzie w ogóle problemu z VAT – mówi Michał Zwyrtek, doradca podatkowy, menedżer w PwC. – Jeśli jednak ktoś handluje prawami do mieszkań na większą skalę, urząd może uznać, że prowadzi działalność gospodarczą, i nałożyć na niego VAT. Trudno skorzystać w tym wypadku ze zwolnienia podmiotowego, gdyż limit wynosi tylko 150 tys. zł rocznie. Kupujący prawo do mieszkania musi natomiast z reguły oddać sprzedającemu zaliczkę, która może być wyższa od tej kwoty – tłumaczy ekspert.

Decyduje ostateczna umowa

– Cesje praw z umowy przedwstępnej często trafiają się też przy większych transakcjach gospodarczych – dodaje Arkadiusz Michaliszyn, doradca podatkowy, partner w kancelarii CMS Cameron McKenna. – Zdarza się, że inwestor podpisuje wiele takich umów, potem z różnych powodów musi od nich odstąpić i przenosi hurtowo prawa do nabycia nieruchomości.

Jak rozliczyć taką transakcję? Fiskus uważa, że jest to usługa opodatkowana 23-proc. VAT. Definicja odpłatnego świadczenia usług z ustawy o VAT jest bowiem tak szeroka, że obejmuje każdą czynność, która nie jest dostawą towarów.

Potwierdził to WSA w Warszawie (sygn. III SA/Wa 154/09). Ostatnio jednak zmienił zdanie i stwierdził, że cesja praw wynikających z umowy przedwstępnej zawartej z deweloperem powinna być opodatkowaną w ten sam sposób co umowa definitywna (sygn. III SA/Wa 600/11).

– Sąd uznał, że cesja praw jest ściśle związana z przyszłą transakcją przeniesienia własności nieruchomości, dlatego powinna być opodatkowana taką samą stawką – tłumaczy Michał Zwyrtek. – Jest to korzystne szczególnie dla nabywających takie prawa, którzy nie są podatnikami VAT i nie mogą go sobie odliczyć.

– To logiczne i uzasadnione stanowisko – mówi Arkadiusz Michaliszyn. – Zbycie praw z umowy przedwstępnej powinno być bowiem traktowane tak jak zbycie prawa własności. Obawiam się jednak, że fiskus tak szybko w tej sprawie nie ustąpi.

masz pytanie, wyślij e-mail do autora p.wojtasik@rp.pl

OPINIA