Czy członek zarządu wspólnoty może być administratorem budynku

Czy przewodniczący zarządu wspólnoty mieszkaniowej może być administratorem tego samego budynku (nie posiada licencji) i kto ponosi w takim przypadku odpowiedzialność za wszelkie działania związane z takim budynkiem mieszkalnym. Osoba ta jest właścicielem jednego z lokali

– pyta się nasz Czytelnik, pan Rafał.

Jak się okazuje odpowiedź na to pytanie nie jest jednoznaczna, i wywołuje wątpliwości wśród prawników.

Renata Robaszewska, wspólnik w kancelarii Robaszewska&Płoszka Radcowie Prawni podaje, iż członkowie zarządu wybrani uchwałą właścicieli nie muszą posiadać licencji. Ich uprawnienie do działania znajduje źródło w uchwale powołującej ich do zarządu. - Ważne jest, że w szczególności w dużych wspólnotach, gdzie zarządzanie wymaga nakładu sił i pracy, możliwe jest przyznanie członkom zarządu wynagrodzenia za pełnienie przez nich funkcji – zaznacza radca prawny.

Prawniczka powołuje się przy tym na uchwałę Sąd Najwyższego z 17 lipca 2007 r. (sygn. akt III CZP 69/07), zgodnie z którą, przy nieruchomości prywatnej teoretycznie możliwe jest powierzenie zarządu podmiotowi nie posiadającemu licencji. Niemniej osiągniecie skutków wskazanych w art. 184 ustawy o gospodarce nieruchomościami będzie możliwe tylko przy zawarciu umowy o zarządzanie z podmiotem posiadającym stosowną licencje.

Robaszewska wskazuje, iż zarządzanie nieruchomością jest często mylone z administrowaniem. - Przy administrowaniu mamy do czynienia z zawarciem umowy, w ramach której część czynności o charakterze organizacyjnym jest podejmowana przez administratora. Nie ma on prawa do dokonywania czynności zwykłego zarządu, ani reprezentowania wspólnoty na zewnątrz – wyjaśnia prawniczka.

- Faktem jest, że bieżące administrowanie nieruchomością jest jedną z czynności opisanych w katalogu czynności zarządczych (art. 185 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Nie można jednak wskazywać, że jest to czynność, którą może wykonywać jedynie licencjonowany zarządca. Nawet jeśli przewodniczący zarządu będzie w ramach swojej działalności administrował wspólnotą, to licencja nie będzie tu wymagana – tłumaczy Renata Robaszewska.

Prawniczka zaznacza, że można się również spotkać z głosami przeciwnymi. Odpowiedzialność administratora opiera się na nieprawidłowym wykonaniu umowy. Powierzenie administracji nie zwalnia z odpowiedzialności członków zarządu.

Na inny aspekt takiej sytuacji faktycznej zwraca uwagę Maciej Ligier, prawnik z kancelarii Bąkowski Kancelaria Radcowska. Przypomina on, iż członek zarządu wspólnoty mieszkaniowej kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz. Kiedy zarząd jest kilku osobowy oświadczenie woli za wspólnotę składają co najmniej dwie osoby. Zarząd jest organem wspólnoty i działa bezpośrednio w jej imieniu. Członek zarządu nie musi posiadać licencji zarządcy nieruchomości, nawet w sytuacji gdy nie jest właścicielem lokalu (uchwała Sądu Najwyższego z 16 lutego 2012 r., sygn. akt III CZP 96/2011).

- W takim stanie faktycznym członek zarządu może podejmować czynności związane z administrowaniem nieruchomością wspólną, a odpowiedzialność za podjęte czynności wobec osób trzecich ponosi wspólnota mieszkaniowa. Z kolei w sytuacji, gdy członek zarządu zawarł ze wspólnotą mieszkaniową umowę, w której występuje jako osoba fizyczna - administrator nieruchomości, to taka sytuacja może prowadzić do ominięcia prawa – zauważa prawnik.

- Po pierwsze powierzyć zarząd nieruchomością, na podstawie umowy ze skutkiem określonym w art. 185 ustawy o gospodarce nieruchomościami można tylko osobie trzeciej, która posiada licencję zarządcy nieruchomości. Po drugie postanowienia umowy mogą prowadzić do ominięcia przepisów o ustawy o własności lokali dotyczących np. prawa członków wspólnoty do odwołania lub zawieszenia w czynnościach członka zarządu w każdej chwili na mocy uchwały, ustalania wynagrodzenia zarządu lub zarządcy z tytułu pełnionej funkcji, czy też sposobu reprezentacji wspólnoty. Po trzecie, jeżeli członek zarządu zawarłby umowę i jednocześnie występowałby jako druga strona, to zgodnie z art. 108 k.c. powstaje domniemanie, że taka umowa jest nieważna. Istnieje bowiem ogólna reguła, zgodnie z którą organy zarządzające określoną osobą prawną nie powinny samodzielnie decydować o wierzytelnościach przysługujących im wobec podmiotów zarządzanych, a przede wszystkim o swoich wynagrodzeniach – wylicza Maciej Ligier.