Budowy mieszkań zagrożone? Zaskakujący powód

O zmiany w projekcie ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej, zwanej ustawą schronową, do ministra spraw wewnętrznych i administracji zaapelowało w piątek sześć organizacji: Business Centre Club, Federacja Przedsiębiorców Polskich, Polska Rada Biznesu, Polski Związek Pracodawców Budownictwa, Pracodawcy Rzeczpospolitej Polskiej i Polski Związek Firm Deweloperskich. Apel „Rzeczpospolita” publikuje pierwsza.

Organizacje zaznaczają, że ochrona ludności jest absolutnie konieczna, także sektor prywatny powinien się w zwiększenie tej ochrony włączyć. – Projektowane przepisy ustawy oraz rozporządzenia w sprawie warunków technicznych i warunków technicznych użytkowania budowli ochronnych zawierają jednak rozwiązania, których wdrożenie w zakładanym czasie jest nierealne – alarmują.

Regulacje mają wejść w życie po 30 dniach od ogłoszeniu w Dzienniku Ustaw. Projekt nie zawiera przepisów przejściowych.

Szef MSWiA Tomasz Siemoniak ogłosił, że prace nad ustawą są „na finiszu”. Rada Ministrów ma się zająć projektem 23 lipca. Potem trafi on do Sejmu. Ustawa będzie więc procedowana po wakacjach.

Ustawa schronowa. Zbyt mało czasu na dostosowanie się do przepisów sparaliżuje budowę osiedli   

Przepisy wpłyną na inwestycje deweloperskie. Przewidują, że podziemne kondygnacje – m.in. w budynkach wielorodzinnych oraz podziemne garaże – mają być zaprojektowane tak, by można było w nich urządzić „miejsca doraźnego schronienia” (to nie są schrony). Projekt rozporządzenia wykonawczego mówi zaś „ukryciach doraźnych”.

„Ukrycia” muszą mieć m.in. dodatkowe wyjścia z garażu poza tzw. obszarem zgruzowania w przypadku zawalenia się budynku, ręczne zasuwy (przepustnice) wentylacyjne o klasie szczelności D, muszą zapewniać zasilanie awaryjne z akumulatorni. Jest też mowa o wydzielonych strefach ochronnych w garażach (do 300 osób) odgrodzonych drzwiami ochronno-hermetycznymi. Przedsiębiorcy zwracają tu uwagę, że na rynku brakuje części urządzeń potrzebnych do wyposażenia obiektów zbiorowej ochrony.

Dodatkową przestrzeń (obok garażu) trzeba by wydzielać w blokach, w których mieszka ponad 300 osób. W mniejszych budynkach podwójne przeznaczenie miałby garaż (parking, wózkownia plus „miejsce schronienia/ukrycia”).

Czytaj więcej

Nieruchomości

Mieszkaniówka. Klienci deweloperów zapłacą za zmiany w przepisach?

W sierpniu wchodzą w życie nowe zasady budowania osiedli, nakazujące rozrzedzenie zabudowy. Ceny lokali wzrosną?

Marcin Podłubny, dyrektor działu wsparcia inwestycji w firmie Dom Development, podkreśla, że potrzeba wygospodarowania dodatkowej przestrzeni może oznaczać konieczność całkowitego przeprojektowania budynku. – Wydzielenie w garażu podziemnym dodatkowego pomieszczenia na cel ochronny pomniejszy liczbę miejsc parkingowych, proporcjonalnie pomniejszając liczbę mieszkań – mówi. – Architekci potrzebują czasu na zapoznanie się z nowymi wymogami i ich wdrożenie. Nie powinny one budzić żadnych wątpliwości. W przeciwnym razie organy administracji będą mogły w sposób uznaniowy decydować o zgodności projektów z przepisami.

A tego czasu ustawa nie daje. – Nowe prawo ma wejść w życie po 30 dniach od ogłoszenia. To termin, którego w żaden sposób nie da się dochować – mówi Robert Maraszek, wiceprezes spółki deweloperskiej Inpro.

Zdaniem przedsiębiorców – zakładając, że regulacje wejdą w życie jesienią – brak przepisów przejściowych spowoduje, że w IV kw. br. i w I kw. 2025 r. wnioski o pozwolenia na budowę osiedli nie będą składane. Rynek będzie zmuszony do przeprojektowywania inwestycji.

Patryk Kozierkiewicz, prawnik Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD), wyjaśnia, że bez odpowiednich przepisów przejściowych regulacje obejmą nie tylko planowane inwestycje, ale także te, dla których wnioski o pozwolenia na budowę złożono przed wejściem w życie ustawy. – A to oznacza konieczność przeprojektowania inwestycji i dostosowania ich do ustawowych wymogów praktycznie z dnia na dzień – zaznacza. – Procedowanie nowych inwestycji może być sparaliżowane na ok. pół roku.

– To zmiana reguł w trakcie gry, która zaburzy stabilność prowadzenia działalności gospodarczej nie tylko setek firm deweloperskich, ale wszystkich podmiotów działających na rynku mieszkań, czyli samorządów realizujących inwestycje komunalne, spółdzielni czy Towarzystw Budownictwa Społecznego – dodaje Robert Maraszek. – Tworzenie projektu budowlanego inwestycji wielorodzinnej to liczne uzgodnienia i miesiące ciężkiej pracy wielu osób, której nie można wyrzucać do kosza ze względu na brak właściwych przepisów przejściowych. Projekt ustawy bezwzględnie musi zostać poprawiony.

Dane z Rankingu Miast PZFD wskazują, że średni czas wydawania pozwolenia to trzy miesiące. – Regulacja obejmie zatem wszystkie wnioski o pozwolenia złożone trzy miesiące wstecz. A biorąc pod uwagę czas potrzebny na przygotowanie nowego projektu architektoniczno-budowlanego – ok. sześciu miesięcy – przepisy wyhamują uzyskiwanie pozwoleń na ok. dziewięć miesięcy! – ocenia mec. Kozierkiewicz. – Pozwolenia na budowę uzyskiwane przez deweloperów w 2024 r. dawały możliwość budowy ok. 17 tys. lokali miesięcznie. Przepisy schronowe mogą więc wpłynąć na wstrzymanie zgód na budowę i opóźnienie nawet 150 tys. mieszkań – szacuje.

Czytaj więcej

Nieruchomości mieszkaniowe

Schrony sparaliżują budowę mieszkań?

Polska potrzebuje obiektów ochrony ludności. Tymczasem ustawa schronowa może sparaliżować inwestycje mieszkaniowe, w których przewidziano miejsca ukrycia.

Według GUS w 2023 r. oddano do użytku ponad 220,3 tys. mieszkań, w tym sami deweloperzy oddali ponad 136,5 tys.

– Aby uniknąć zastoju w składaniu wniosków o pozwolenia na budowę, konieczne jest wprowadzenie sześciomiesięcznego vacatio legis. Konieczne jest też wyłączenie z regulacji już złożonych wniosków – podkreśla mec. Kozierkiewicz.

Potrzebę wydłużenia vacatio legis widzi resort rozwoju i technologii. – Będziemy do tego przekonywać, tak by inwestorzy mieli czas na przygotowanie inwestycji. Wydaje się to absolutnie racjonalne – powiedział „Rz” Jacek Tomczak, sekretarz stanu w MRiT.

Kto zapłaci za infrastrukturę schronową

Niepokój przedsiębiorców budzi też „brak jasnych zasad finansowania budowy obiektów ochrony zbiorowej przez podmioty prywatne”. Zgodnie z projektem organy ochrony ludności (np. burmistrz, prezydent) będą mogły przekazywać środki na pokrycie kosztów budowy budowli ochronnych. Finansowanie ma objąć do 80 proc. wydatków. – Przepis stanowi, że organy mogą nakładać obowiązki, nie zapewniając przy tym ich finansowania, ale też pozostawia dowolność w ustalaniu i sposobie przyznawania środków publicznych – zaznaczają organizacje.

Także Krajowa Rada Izby Architektów RP wskazała, że „finansowanie (…) powinno obejmować 100 proc. kosztów inwestycji. Postuluje się, aby było ono obowiązkowe, a nie fakultatywne”.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Specustawa mieszkaniowa. Liczbę miejsc parkingowych znów ustali gmina

Dziś na jedno „specmieszkanie” musi przypadać aż półtora miejsca postojowego. Ministerstwo rozwoju chce przywrócić samorządom prawo ustalania tego wskaźnika.

 Z informacji, które w piątek dostaliśmy z MSWiA, wynika, że w przypadku nowo powstających obiektów dofinansowanie może wynieść 100 proc. kosztów, a dofinansowanie w wysokości 80 proc. może dotyczyć obiektów już istniejących, które trzeba doposażyć.

Robert Maraszek zauważa, że budowa podziemnych kondygnacji generuje największe koszty. – Koszt wybudowania jednego miejsca postojowego jest szacowany nawet na 100 tys. zł – mówi. – Wszelkie dodatkowe wzmocnienia, które zgodnie z tzw. ustawą schronową mają się znaleźć się w garażach podziemnych, podniosą koszty budowy. Przerzucenie dodatkowych kosztów prac służących zapewnieniu ochrony ludności cywilnej na przedsiębiorców wydaje się obowiązkiem nadmiernym. Koszty te powinny być pokrywane z publicznych środków. Nie powinny wpływać na ceny mieszkań, które i tak już są bardzo wysokie – zaznacza. 

PZFD szacuje, że konieczność urządzenia ukryć doraźnych oznacza wzrost kosztów o ok. 300 zł do 1 mkw. PUM (powierzchnia użytkowo-mieszkalna). I to przy założeniu, że nie wzrosną ceny materiałów i urządzeń przewidzianych w takich strefach.

Z projektu ustawy przygotowanego przez Lewicę (tzw. mała ustawa schronowa) wynika, że przystosowanie nowo budowanych budynków do funkcji ochronnej ludności cywilnej zwiększa koszty budowy na etapie projektowania od 1,5 proc. (gdy powstaje duży garaż podziemny) do 4 proc. (wzmocniona piwnica w budynku wielorodzinnym). Posłowie powołują się na analizy szefa Obrony Cywilnej Kraju i Państwowej Straży Pożarnej z 2014 r.

Z informacji, które otrzymaliśmy od Dariusza Marczyńskiego, dyrektora Departamentu Ochrony Ludności i Zarządzania Kryzysowego MSWiA, wynika, że ten wzrost może wynosić 4–7 proc.

- współpraca Marek Kozubal