Luksusowe mieszkania wyznaczają standard

Mieszkania o podwyższonym standardzie i luksusowe są niszą, która jednak przekłada się na szeroki rynek. Szczególnie mocno pokazały to ostatnie lata.

Publikacja: 19.03.2024 03:00

Luksusowe mieszkania wyznaczają standard

Foto: Adobe Stock

– Wpływ segmentu premium na cały rynek mieszkaniowy w Polsce w ciągu ostatnich dwóch, trzech lat jest nie do przecenienia – mówiła Katarzyna Kuniewicz, szefowa działu badań rynku mieszkaniowego w Otodom Analytics podczas prezentacji raportu „Z wyższej półki” przygotowanego we współpracy z think tankiem ThinkCo.

W ujęciu długoterminowym widać, że nieruchomości z wyższej półki wpływają na szeroki rynek: to, co dekadę temu nosiło znamiona luksusu dziś jest obecne w zwykłych mieszkaniach (np. systemy „inteligentnego domu”). Okazuje się, że pandemia i rosyjska inwazja na Ukrainę miały bardzo mocny wpływ na postrzeganie rynku i ceny. Dotyczy to i nowych nieruchomości, i rynku wtórnego, lokali na sprzedaż i na wynajem.

Mieszkania premium na widoku

– Pandemia spowodowała, że w ofercie sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym nagle pojawiły się również mieszkania kupowane z myślą o krótkoterminowym, luksusowym najmie. Nie dało się ich wynajmować, więc właściciele próbowali je spieniężyć. Takiej fali nigdy wcześniej nie było – powiedziała Kuniewicz. – Z kolei wojna w Ukrainie spowodowała napływ uchodźców do Polski i szybkie zniknięcie z ofert najmu w największych miastach najtańszych lokali. Pozostały te najdroższe i ta ekspozycja miała swoje konsekwencje. Wzrosła średnia cena czynszów w dostępnych mieszkaniach, a to zaczęło rzutować na stawki, jakich oczekiwali właściciele zwykłych mieszkań – dodała.

Czytaj więcej

Coraz mniej niedrogich mieszkań w ofercie

Kuniewicz powiedziała, że jeśli chodzi o rynek mieszkań na sprzedaż, to deweloperzy bardzo mocno grają podwyższonym standardem, ogłoszenia tego typu pojawiają się nawet w portalach kierowanych do masowych konsumentów. Mieszkania naprawdę luksusowe sprzedawane są raczej poza takim obiegiem. W przypadku rynku wtórnego mieszkania z wyższej półki sprzedawane i kupowane są zazwyczaj z udziałem pośredników, wyspecjalizowanych agencji.

Wyższa jakość

Czym w zasadzie jest wyższa i najwyższa półka? W czasach, kiedy prawie każdy już deweloper reklamuje się ofertą apartamentów, a nie mieszkań, definicji jest wiele. Analitycy ThinkCo i Otodom przyjęli, że o najwyższym standardzie można mówić wtedy, gdy cena za mkw. wynosi co najmniej 180 proc. średniej ceny w danym mieście, a lokal ma co najmniej 60 mkw. Standard podwyższony to cena za mkw. stanowiąca przynajmniej 110–130 proc. średniej ceny w danym mieście. Kawalerki nie mogą być mniejsze niż 35 mkw., a lokale dwupokojowe liczyć co najmniej 70 mkw.

Co charakterystyczne dla luksusu, takie apartamenty oferują liczne udogodnienia zacierające granicę między domem a ekskluzywnym hotelem, inaczej niż w innych segmentach cena za mkw. nie spada wraz z rosnącym metrażem.

Według tak zdefiniowanych parametrów Warszawa jest największym rynkiem i skupia 27 proc. ofert mieszkań o podwyższonym standardzie oraz 31 proc. luksusowych apartamentów ze wszystkich 15 miast zbadanych na potrzeby raportu.

85 proc. lokali z najwyższej półki znajdowało się w czterech największych aglomeracjach: Warszawie, Gdańsku i Gdyni, Wrocławiu oraz Krakowie. Z kolei 68 proc. mieszkań o podwyższonym standardzie skupionych było w Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Wrocławiu i Poznaniu.

Ciekawie wypadają wyniki badania Otodom dotyczące postrzegania podwyższonego standardu przez aspirujących konsumentów. Najwięcej respondentów wskazało duże okna i przeszklenia, a także... wygładzone ściany gotowe do pomalowania – co chyba więcej mówi o niskiej jakości standardu podstawowego. – Wiele osób standard podwyższony rozumie dosłownie jako wyższy standard techniczny, budowlany, a nie kwestie prestiżowe czy inny styl życia – wskazała Kuniewicz.

Lokale z wyższej półki kupowane są tak samo jak standardowe – z myślą o zamieszkaniu lub jako inwestycja – na wynajem lub z zadaniem przechowywania wartości kapitału.

Niestabilna oferta mieszkań

„Upremiowienie się” rynku mieszkaniowego widoczne jest chociażby w danych Rynekpierwotny.pl o cenach lokali w aktualnej ofercie deweloperów. Tu z kolei winowajcą jest „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, który spowodował wykupienie najtańszych lokali, z których podażą firmy miały największy problem. W ofertach więcej jest mieszkań droższych. W lutym w Warszawie 40 proc. oferty stanowiły mieszkania za 15–20 tys. zł za mkw., a 20 proc. ponad 20 tys. zł. W Krakowie było to odpowiednio 39 i 14 proc. W Trójmieście – 22 i 18 proc. Poza Łodzią i aglomeracją katowicką lokali kosztujących poniżej 10 tys. zł za mkw. było kilka, co najwyżej kilkanaście procent.

– Raczej nie ma się co łudzić, że w największych miastach ceny lokali deweloperskich przestaną rosnąć. Drożeją bowiem atrakcyjne działki i idą w górę koszty budowy – przyznał Marek Wielgo, ekspert RynekPierwotny.pl i GetHome.pl. – Wzrost średniej ceny za mkw. nowych mieszkań może wyhamować, ale musiałyby zostać spełnione dwa warunki. Po pierwsze, podaż mieszkań musi przewyższyć popyt. Jest szansa, że ten warunek zostanie spełniony. O wiele trudniej będzie spełnić drugi, czyli że deweloperzy będą wprowadzali na rynek lokale o cenach adekwatnych do możliwości kupujących, którzy posiłkują się kredytem. Na razie mamy tu rollercoaster, w Trójmieście w lutym firmy postawiły na zamożnych klientów. Z kolei w Warszawie po styczniu, kiedy na rynek trafiły bardzo drogie lokale, luty przyniósł przewagę podaży w segmencie popularnym – podsumował.

Nieruchomości mieszkaniowe
Kolejne roszady w zarządzie Domu Development
Materiał Promocyjny
Z kartą Simplicity można zyskać nawet 1100 zł, w tym do 500 zł już przed świętami
Nieruchomości mieszkaniowe
Sprzedający mieszkania prężą muskuły, kupujący się targują
Nieruchomości mieszkaniowe
Promocja programów mieszkaniowych pod lupą. Jest zawiadomienie do prokuratury
Nieruchomości mieszkaniowe
Deweloperzy podsumowują sprzedaż mieszkań po III kwartale 2024 roku
Materiał Promocyjny
Strategia T-Mobile Polska zakładająca budowę sieci o najlepszej jakości przynosi efekty
Nieruchomości mieszkaniowe
Coraz mniej Polaków wnioskuje o coraz wyższe kredyty mieszkaniowe. „Historycznie rekordowa wartość 444,74 tys. zł”