– Spadek sprzedaży w II kwartale br. nie jest zaskoczeniem, biorąc pod uwagę otoczenie rynkowe, a skala jest dość łagodna jak na to, jak dramatycznie spadł popyt na kredyty mieszkaniowe. Karty na rynku rozdają nabywcy gotówkowi – komentuje Kazimierz Kirejczyk, szef strategicznego panelu doradczego w JLL Polska. – Bardziej intrygująco wygląda to, co dzieje się z podażą. W II kwartale br. zaobserwowaliśmy skokowy przyrost oferty, deweloperzy wprowadzili na rynek aż dwa razy więcej lokali niż sprzedali. Część tej podaży jest jednak „półprawdziwa”, pojawiła się tuż przed 1 lipca, czyli przed wejściem w życie nowelizacji ustawy deweloperskiej, bez intencji, by te lokale faktycznie sprzedawać teraz – podkreśla.
Przypomnijmy, że wystarczyło sprzedać zaledwie jedno mieszkanie przed 1 lipca, by cała inwestycja mogła być realizowana na starych zasadach.
W ten sposób na koniec czerwca deklarowana oferta w sześciu miastach wzrosła z 40 tys. do ponad 50 tys. mieszkań. Jednak ofertę „prawdziwą” JLL szacuje na 45,6 tys. – Poruszamy się trochę we mgle, bo część projektów „last minute” wprowadzono nawet bez deklarowania, ile lokali liczą – podkreśla Kirejczyk. – Konkluzja obserwacji jest jednak taka, że realna podaż jest w miarę zbilansowana z bieżącym popytem. W sytuacji spadającej sprzedaży większy wybór mieszkań pozwala lepiej trafiać z ofertą w zróżnicowane oczekiwania nabywców.
JLL spodziewa się, że w III kwartale sprzedaż będzie dalej spadać w tempie 10–15 proc., w konsekwencji wzrostu stóp. Klientów gotówkowych do nabywania mieszkań będzie zachęcać wysoka inflacja, dobra sytuacja na rynku najmu, z drugiej strony wiele zależy od atrakcyjności innych form lokowania pieniędzy i… wiary, że lokale będą w stanie trzymać wartość.
W II kwartale ceny dalej rosły, w Warszawie średnia cena w ofercie na koniec czerwca wyniosła 13,6 tys. zł za mkw. i już tylko Łódź jest poniżej 10 tys. za mkw. – ceny dojechały tu do 8,9 tys. zł.
Nad cenami jednak również unosi się mgła. Tylko część lokali wprowadzanych do oferty ma publicznie podaną stawkę, w innych przypadkach spółki nie chcą się z tym afiszować, co zwiększa elastyczność przy negocjacjach z klientami. Inny powód to testowanie rynku – sprawdzanie, jaki jest popyt i jakie ceny ludzie akceptują – i czy ruszanie z danym projektem daje szansę wypracowania oczekiwanej marży, czy trzeba poczekać. W przypadku podaży „półprawdziwej” ceny, rzecz jasna, nie są ujawniane. W konsekwencji dane o nowych wprowadzeniach, cenach i wielkości oferty z różnych źródeł mogą się poważnie różnić.
