Sąsiad gromadzi śmieci lub złom, a ty i tak nic nie możesz zrobić

[b]Rz: Czy sąsiad może na działce obok prowadzić sortownię śmieci, odzyskiwać lub unieszkodliwiać odpady?[/b]

[b]Joanna Krawczyk:[/b] Do niedawna ogólne zasady dotyczące udziału właścicieli sąsiednich działek w postępowaniach administracyjnych obejmowały również postępowania o zezwolenia na prowadzenie różnych rodzajów działalności gospodarczej związanej z odpadami. Jednak ostatnio to się zmieniło. Prawa właścicieli gruntów i organizacji społecznych do udziału w tych postępowaniach zostały ograniczone na skutek nowelizacji dotychczasowej [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=E58C2F468C4E17E8447740A4658AB1F6?id=185040]ustawy o odpadach[/link], która weszła w życie 12 marca br.

Zgodnie zatem z nowym prawem – gdy mieszkamy koło zalesionej hałdy śmieci, a sąsiad wystąpi o zgodę na wydobycie odpadów z zamkniętego już wysypiska albo zechce prowadzić na sąsiedniej działce działalność polegającą na odzysku lub unieszkodliwianiu odpadów i wystąpi o stosowne pozwolenia – nie będziemy mieć prawa do uczestniczenia w tych postępowaniach.

[wyimek]O poczynaniach sąsiada dowiemy się często dopiero wtedy, gdy na teren wjadą buldożery[/wyimek]

[b]Nie można wtedy protestować?[/b]

Nie, nie można ani protestować, ani włączyć się w procedury administracyjne, nawet jeśli sąsiad zechce obok naszego domu założyć na przykład punkt skupu złomu. Przepisy umożliwiają nam jako sąsiadom udział tylko w postępowaniach o zezwolenie na otwarcie spalarni śmieci. Jest to marna pociecha, biorąc pod uwagę, że na terenie całej Polski istnieje tylko jedna spalarnia.

Warto dodać, że w założeniach nowej ustawy o odpadach, która ma wejść w życie do końca br., a nad którą prace prowadzi Ministerstwo Środowiska, to niekorzystne rozwiązanie ma niestety zostać utrzymane w imię przyśpieszenia procedur administracyjnych.

[b]W jaki sposób można się obronić przed takim uciążliwym sąsiedztwem?[/b]

O ewentualnym uciążliwym sąsiedztwie warto pomyśleć już na etapie kupowania nieruchomości. Często kupując działkę lub mieszkanie bądź decydując się na wynajem lokalu, zaniedbujemy dokładne zbadanie okolicy.

Warto nie tylko zapytać sprzedającego o sąsiedztwo (ten niekoniecznie powie nam prawdę, żeby nas nie zniechęcać do transakcji), ale rozejrzeć się również na własną rękę. Nie wystarczy przyjechać na miejsce i obejrzeć je w różne dni tygodnia, o różnych porach dnia. Należy się też pokusić o zbadanie stanu nieruchomości od strony prawnej.

[b]Czyli co konkretnie należy zrobić?[/b]

Od strony praktycznej wiele czynności możemy wykonać sami: wystarczy zapukać do sąsiadów i zapytać, jak im się mieszka, przyjechać na miejsce w dzień roboczy, kiedy np. cicha w weekend uliczka zamienia się w hałaśliwe i trudno przejezdne miejsce, bo obok prowadzony jest warsztat samochodowy, a jego klienci plączą się po okolicy, czekając na wymianę opon zimowych na letnie. Albo odwrotnie: parking przed naszym domem jest w tygodniu oazą spokoju, ale o siódmej rano w każdą sobotę i niedzielę, kiedy chcemy się wreszcie wyspać, zapełnia się po brzegi samochodami dostawców i klientów pobliskiego targowiska.

Trudniej wygląda sprawa ze zbadaniem stanu prawnego okolicy. Właściciel działki może nas nawet w dobrej wierze zapewniać, że lasek za płotem nie będzie zabudowywany przez najbliższe lata, a tymczasem w toku mogą być już procedury administracyjne zezwalające na budowę w tym miejscu np. stacji demontażu samochodów wycofanych z eksploatacji.

Aby to sprawdzić, możemy potrzebować pomocy fachowca, bo nie każdy ma czas i cierpliwość na wycieczki do wydziału geodezji urzędu gminy, zapoznawanie się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i mapami ewidencyjnymi. Warto jednak zadać sobie nieco trudu i sprawdzić to, żeby uniknąć przykrych niespodzianek.

[b]Jakie procedury powinny być zachowane, zanim np. skup złomu ruszy na osiedlu domków?[/b]

Sytuacja jest trudna, jeśli działkę już mamy, mieszkamy na niej, gdy tymczasem sąsiad wpadnie na świetny pomysł nowego zagospodarowania swojej nieruchomości albo sprzeda ją przedsiębiorczemu wizjonerowi.

Jeśli mieszkamy w terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to możemy się czuć w miarę bezpiecznie. Jeśli plan ten oznacza rejon, w którym leży nasza posesja, jako teren pod zabudowę mieszkalną, np. jednorodzinną, to co do zasady nasz sąsiad nie powinien otrzymać zezwolenia na uciążliwą działalność – np. punkt skupu złomu albo wspomnianą stację demontażu aut.

Nie jest jednak wykluczone uzyskanie przez niego zmiany planu zagospodarowania przestrzennego co do jego działki. Ale to procedura raczej długotrwała i uciążliwa. W przypadku niewielkiej inwestycji nieopłacalna (wymaga uchwały rady gminy zaopiniowanej przez różne organy i z udziałem społeczeństwa).

[b]A co w sytuacji, gdy mieszkamy na terenie nieobjętym planem zagospodarowania?[/b]

Wtedy każda budowa odbywa się na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwolenia na budowę. W procedurach tych jako sąsiedzi, będziemy stronami, będziemy mogli składać wnioski, a nawet zaskarżyć te decyzje do samorządowego kolegium odwoławczego i wojewódzkiego sądu administracyjnego.

Te uprawnienia przysługują nam jednak w bieżącym stanie prawnym, bo jeśli wejdzie w życie nowelizacja prawa budowlanego skierowana przez prezydenta RP do Trybunału Konstytucyjnego jeszcze w zeszłym roku, wiele inwestycji – w imię uproszczenia procedur – nie będzie wymagało pozwoleń na budowę i o poczynaniach sąsiada dowiemy się często dopiero wtedy, gdy na teren wjadą buldożery.

Warto jednak przypomnieć, że organy wydające pozwolenia w terenie nieobjętym planami zagospodarowania przestrzennego są związane tzw. zasadą dobrego sąsiedztwa. Zgodnie z nią sposób zagospodarowania działki należy dopasować do typu zagospodarowania, który przeważa na danym terenie. Nie można więc fabryki lokalizować na terenie zdominowanym przez zabudowę mieszkalną.

[b]Czy zatem sąsiad inwestor może nas zaskoczyć uciążliwą działalnością za płotem?[/b]

Tak, umożliwia mu to nowelizacja ustawy o odpadach. Nowe prawo nie pozwala nam przeciwdziałać, gdy nasz sąsiad zechce zmienić rodzaj prowadzonej dotychczas na jego posesji działalności – np. gdy zamiast cichej szwalni zechce urządzić punkt skupu złomu lub stację demontażu samochodów albo zainstalować hałaśliwą linię produkcyjną do odzysku odpadów.

Od marca jako sąsiedzi nie możemy już uczestniczyć w postępowaniach o wydanie takich zezwoleń i pozostanie nam wyłącznie droga negocjacji z sąsiadem albo cywilna droga sądowa, tzw. powództwo cywilne o zaniechanie naruszeń naszej własności.

[ramka][b]Warto wiedzieć - Zmiany w stosunkach sąsiedzkich[/b]

[b]Właściciele nieruchomości sąsiadujących z instalacją lub nieruchomością, na których będą prowadzone wytwarzanie, odzysk, unieszkodliwianie lub zbieranie odpadów, nie są stronami postępowań o:[/b]

> zatwierdzenie programu gospodarki odpadami niebezpiecznymi,

> zezwolenie na prowadzenie działalności w zakresie odzysku lub unieszkodliwiania odpadów,

> zezwolenie na prowadzenie działalności w zakresie zbierania odpadów oraz transportu odpadów,

> zatwierdzenie instrukcji eksploatacji składowiska odpadów,

> pozwolenie na wytwarzanie odpadów przez wydobycie odpadów ze składowisk lub zwałowisk.