Odszkodowanie za zalanie mieszkania: odpowiada właściciel lokalu czy zarządca budynku

Są dwie zasady szukania odpowiedzialnego za zalanie. Rygorystyczna: szkoda obciąża właściciela lokalu, z którego woda się wydostała, bądź łagodniejsza dla niego: trzeba mu dodatkowo wykazać winę, chociażby niedbalstwo – ku czemu skłaniały się do tej pory sądy. O rozstrzygnięcie tego zagadnienia zwrócił się do Sądu Najwyższego katowicki Sąd Okręgowy.

Woda z góry

Zagadnienie to wynikło na tle bardzo typowego, by nie powiedzieć banalnego, zdarzenia: rozszczelniła się rurka doprowadzająca wodę w mieszkaniu Jerzego S., i zalała położony piętro niżej lokal należący do spółki. Pozwała ona sąsiada z góry o odszkodowanie, a Sąd Rejonowy zasądził jej 3 tys. zł. Jako podstawę prawną wskazał art. 433 kodeksu cywilnego, bliżej jednak nie powiedział, dlaczego korzysta z tego szczególnego przepisu, a nie z ogólnej zasady odpowiedzialności odszkodowawczej – zawartej w art. 415 k.c., która wymaga wykazania sprawcy szkody zawinienia (obie regulacje w ramce).

Wyrok ten zaskarżyło towarzystwo ubezpieczeniowe, w którym lokator był ubezpieczony, bo to ono w razie przegranej pozwanego będzie musiało za niego zapłacić odszkodowanie (w procesie ma status interwenienta ubocznego).

Według towarzystwa zasady tego rodzaju odpowiedzialności reguluje wspomniana ogólna zasada z art. 415 k.c. Wątpliwości jego podzielił sąd okręgowy, wskazując, że w zależności od tego, która zasada zostanie zastosowana, pozwany poniesie odpowiedzialność albo nie.

Stare zasady, nowe techniki

Sąd okręgowy przypomniał, że zasada wyrażona w art. 433 k.c. brzmi tak samo jak art. 150 uchwalonego jeszcze przed wojną kodeksu zobowiązań (i znana był już prawu rzymskiemu), jednak uważano, że nie dotyczy wylania wody wewnątrz pomieszczenia, a wydostania się jej na zewnątrz.

Takie wąskie rozumienie tej zasady mogłoby jednak prowadzić do paradoksów, że przy tym samym zdarzeniu odszkodowaniem za straty „za oknem" np. zalanie ścian rządziłaby bardziej rygorystyczna zasada (art. 433 k.c.), a wewnątrz budynku inna (art. 415 k.c.) – łagodniejsza dla właściciela lokalu, z którego woda się wydostała.

– Zarówno odpowiedzialność na podstawie art. 433, jak i art. 415 dotyczy zachowania w pomieszczeniu, ale ta pierwsza jest szczególna i bardziej rygorystyczna, i raczej nie powinna być rozszerzana – wskazuje Zbigniew Banaszczyk, autor komentarza do kodeksu cywilnego. – Nie mamy aż tak dużej swobody w wykładni prawa, żeby rozszerzać i zmieniać zasady odpowiedzialności. Jednocześnie można powiedzieć: jeśli kogoś stać na mieszkanie, a nie chce go stale doglądać, to może powinien się ubezpieczyć.

Jeszcze bardziej ostrożny jest adwokat Rafał Dębowski, zajmujący się sporami dotyczącymi nieruchomości:

– Właściciel lokalu, mieszkania jest jedynie współwłaścicielem instalacji wodociągowych czy grzewczych, nie ma nawet większego wpływu na ich remonty, konserwację. Jest to obowiązek zarządcy, spółdzielni czy wspólnoty, które powinny ich regularne doglądać, remontować. Za tego rodzaju awarie powinien zatem odpowiadać zarządca nieruchomości. Tylko w szczególnej sytuacji jakiegoś skrajnego niedbalstwa można lokatorowi przypisać winę za tego rodzaju szkody (na podstawie art. 415 k.c.).

Co mówią przepisy

Dwie zasady odpowiedzialności