Jak rozliczyć bezumowne korzystanie z lokalu

Tak uznał Sąd Najwyższy w wyroku z 6 czerwca 2014 r.  (III CSK 235/13).

Gmina miejska jako wynajmujący zawarła ze spółką umowę najmu lokalu na czas nieoznaczony. W umowie najmu strony ustaliły, że umowa może zostać wypowiedziana przez wynajmującego ze skutkiem natychmiastowym, jeżeli najemca dopuści się zwłoki w płatności czynszu za co najmniej dwa miesiące. Ponadto strony ustaliły, że za używanie lokalu po rozwiązaniu umowy najemca będzie zobowiązany m.in. do uiszczania opłaty za bezumowne korzystanie z lokalu, określonej uchwałą zarządu miasta. Z uwagi na nieterminowe regulowanie czynszu przez najemcę wynajmujący wypowiedział umowę najmu. Zobowiązał przy tym najemcę do wydania lokalu. Lokal został jednak wydany dopiero po orzeczeniu przez sąd eksmisji byłego najemcy.

Z uwagi na to gmina wystąpiła przeciwko byłemu najemcy z powództwem o zapłatę należności za bezumowne korzystanie z lokalu. Wysokość swojego roszczenia ustaliła zgodnie z umową, na podstawie zarządzenia prezydenta miasta, które z uwagi na zmianę przepisów zastąpiło uchwałę zarządu miasta.

Sąd okręgowy oraz sąd apelacyjny uznały powództwo gminy za zasadne. Za miarodajne dla ustalenia wysokości roszczenia gminy przyjęte zostały stawki objęte zarządzeniem prezydenta miasta za okres od rozwiązania umowy najmu do wydania lokalu (jako odpowiadające intencjom stron zawartym w umowie).

Sąd Najwyższy – po rozpoznaniu skargi kasacyjnej pozwanej spółki – uchylił zaskarżony wyrok sądu apelacyjnego i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. Sąd Najwyższy podkreślił przy tym, że  przepisy regulujące m.in. roszczenia o wypłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy nie są przepisami bezwzględnie obowiązującymi. Oznacza to, że strony, nawet w umowie poprzedzającej powstanie tego roszczenia, mogły odmiennie ułożyć zasady i wysokość zobowiązania posiadacza korzystającego z przedmiotu najmu po wygaśnięciu umowy. Zdaniem SN objęte umową określenie wysokości wynagrodzenia w sposób odbiegający od reguł jego ustalania utrwalonych w orzecznictwie wymagało jednak dokonania wykładni umowy dla stwierdzenia, czy mogło ono być wiążące dla stron.

Zdaniem eksperta

Vanina Prokop-Sawicka radca prawny w warszawskim biurze Rödl & Partner

Spory dotyczące korzystania z lokali przez osoby nieposiadające odpowiedniego tytułu prawnego występują głównie w związku z nieopuszczaniem lokali przez byłych najemców po zakończeniu stosunku najmu. Zdarzają się też spory po wygaśnięciu uprawnień do zajmowania lokalu w związku ze zniesieniem współwłasności, działem spadku lub podziałem majątku wspólnego, a wyjątkowo także w związku z samowolnym zajęciem lokalu. Wysokość odszkodowania lub wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu stanowi zwykle główny przedmiot sporu w tego rodzaju sprawach.

Na wysokość zasądzanych należności może mieć wpływ podstawa prawna, która zostanie przyjęta jako podstawa rozstrzygnięcia danego sporu. Przypomnijmy, że ochrona interesów właściciela pozbawionego możliwości korzystania z lokalu może być realizowana przy zastosowaniu różnych instytucji prawnych. I tak, w zależności od okoliczności sprawy mogą to być instytucje z zakresu prawa rzeczowego (art. 224 § 2 k.c. czy też art. 225 k.c. w zw. z art. 230 k.c.), stosunków umownych (art. 471 k.c. w zw. z art. 361 § 2 k.c.), czynów niedozwolonych (art. 415 k.c. w zw. z art. 361 § 2 k.c.) czy bezpodstawnego wzbogacenia (art. 405 i nast. k.c.). Oczywiście to od konkretnego stanu faktycznego będzie zależał wybór odpowiedniej podstawy prawnej roszczenia (wyrok SN z 18 maja 2011 r., III CSK 263/10; wyrok SN z 7 lutego 2006, IV CK 400/05; uchwała SN z 7 stycznia 1998 r., III CZP 62/97).

Komentowany wyrok Sądu Najwyższego odnosi się do sytuacji spółki, która była posiadaczem zależnym w złej wierze. Od dnia wygaśnięcia umowy najmu i wezwania jej do wydania lokalu odmawiała zwrotu lokalu, chociaż zdawała sobie sprawę z obowiązku jego zwrotu (wyrok SN z 11 czerwca 1974 r., II CR 246/76).

W tej sprawie mogły więc zostać zastosowane przepisy art. 225 k.c. w zw. z art. 230 k.c., które m.in. regulują kwestię wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy bez tytułu prawnego. Odnośnie do roszczenia opartego na wskazanej podstawie prawnej warto wspomnieć, że wynagrodzenie za korzystanie z lokalu bez tytułu prawnego stanowi jednorazową należność za cały okres korzystania (nie jest więc świadczeniem okresowym; uchwała SN z 18 kwietnia 1974 r., III CZP 20/74). W konsekwencji do przedawnienia tego roszczenia zastosowanie będą miały ogólne terminy przedawnienia, wskazane w art. 118 k.c., przy jednoczesnym uwzględnieniu ograniczenia wynikającego z art. 229 k.c. Oznacza to, że przedawnienie tych roszczeń będzie następowało w terminie dziesięciu lat (bądź trzech lat, jeżeli były związane z prowadzeniem działalności gospodarczej), nie później jednak niż z upływem roku od dnia zwrotu lokalu (wyrok SN z 3 grudnia 2004 r., IV CK 613/03; wyrok SN z 24 lutego 2006 r., II CSK 139/05).

Jak słusznie wskazał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu komentowanego wyroku, przepisy regulujące roszczenia o wynagrodzenie z tytułu bezumownego korzystania z rzeczy nie są przepisami bezwzględnie obowiązującymi. Strony w umowie mogą więc odmiennie uregulować kwestię wysokości wynagrodzenia, nawet w sposób odbiegający od sposobu ustalania tego wynagrodzenia określonego w orzecznictwie. Zgodnie z utrwalonym w orzecznictwie stanowiskiem za podstawę ustalenia wysokości należnego właścicielowi wynagrodzenia przyjmowana jest zasadniczo stawka rynkowa stosowana za korzystanie z danego rodzaju rzeczy i czas posiadania rzeczy bez tytułu prawnego (uchwała składu siedmiu sędziów SN z 10 lipca 1984 r., III CZP 20/84; uchwała SN z 17 czerwca 2005 r., III CZP 29/05). W odniesieniu do lokali będących przedmiotem najmu wynagrodzenie to obejmować więc powinno co do zasady to, co właściciel mógłby uzyskać, gdyby lokal wynajął (też uzasadnienie uchwały SN (7) z 10 lipca 1984 r., III CZP 20/84).