Zwrot nakładów na cudzą nieruchomość: uważaj, gdy remontujesz dom teściowej

Przysługuje jej wprawdzie roszczenie o zwrot nakładów, ale raczej nie powinna liczyć, że dostanie tyle, ile wyłożyła na poprawę cudzej własności.

Tak wynika z wyroku Sąd Apelacyjnego w Białymstoku, który zapadł 13 września 2013 r. (sygn. akt I ACa 603/11).

Chybiona inwestycja we wspólną przyszłość

Powództwo wytoczyła była synowa byłej teściowej. Ta druga miała dom, w którym pozwoliła zamieszkać swojemu synowi. Potem wprowadziła się tam także narzeczona syna, która rok później została jego żoną.  Nie wiadomo, czy partnerka syna chciała przypodobać się nowej rodzinie, czy dom wymagał remontu. Faktem jednak jest, że opłaciła z własnej kieszeni spory remont domu m.in.: nowe pokrycie dachu, ocieplenie budynku i nową elewację, szambo, betonowe ogrodzenie, budowę tarasów, z których jeden został dodatkowo oszklony. Poza tym urządziła oranżerię, nasadziła wokół domu drzewka owocowe, tuje i róże, zakupiła piec CO na węgiel, kocioł elektryczny na ciepłą wodę oraz pompę do pieca. Wymieniła też baterie prysznicowe i umywalkowe, umywalkę, zakupiła szklane drzwi do kabiny prysznicowej i położyła panele w salonie. Na wszystko to wydała, jak twierdziła potem w sądzie, ponad 129  tys. zł. Pieniądze pochodziły częściowo z kredytu, jaki zaciągnęła  jeszcze przed ślubem, a częściowo ze sprzedaży panieńskiego mieszkania.

Problem w tym, że jeszcze przed ślubem miało dojść do poważnego konfliktu pomiędzy dwojgiem młodych a właścicielką posesji, która twierdziła, że prace budowlano-remontowe były prowadzone przez nich wbrew jej woli.  Po niemal dwóch latach od ślubu  starsza pani wystąpiła do sądu o eksmisję  syna  i synowej.  Do eksmisji nie doszło, bo małżonkowie rozwiedli się i synowa się wyprowadziła. Zażądała od teściowej zwrotu nakładów poczynionych na jej dom.  Ostatecznie ograniczyła powództwo do kwoty 84.504 zł – na tyle wartość jej nakładów oszacował biegły.

Kto jest w złej wierze, ten niewiele dostanie

Rozpoznający pozew o zwrot nakładów Sąd Okręgowy doszedł do przekonania, że powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie, gdyż – jak wynikało z materiału dowodowego -  pozwana nie wyraziła powódce zgody na remont domu i urządzanie ogrodu.  Synowa inwestowała więc w dom teściowej na własne ryzyko. Zdaniem sądu była przy tym posiadaczem samoistnym w złej wierze, gdyż przystępując do inwestycji wbrew woli teściowej, władała nieruchomością jak właściciel, a nie jak osoba korzystająca z nieruchomości jedynie na zasadzie użyczenia. To istotne, bo z treści art. 226 § 2 kodeksu cywilnego wynika, że samoistny posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych i to o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem.

Opierając się na opinii biegłego sąd uznał, że nakłady poczynione przez synową były wprawdzie użyteczne, ale nie konieczne, a częściowo nawet zbytkowne. Orzekł, że  teściowa nie musi ich zwracać.

Matka nie chciała zameldować

Synowa nie składała broni i złożyła apelację od tego wyroku. Sąd Apelacyjny częściowo przyznał jej rację. Jego zdaniem w sprawie o zwrot nakładów decydujące znaczenie ma ustalenie na podstawie jakiego stosunku prawnego czyniący nakłady posiadał nieruchomość i dokonywał nakładów.

- Jeżeli z właścicielem łączyła go jakaś umowa, należy określić jej charakter oraz to, czy w uzgodnieniach stron uregulowano sposób rozliczenia nakładów. Jeżeli takie uzgodnienia były, one powinny być podstawą rozliczenia nakładów, chyba że bezwzględnie obowiązujące przepisy Kodeksu Cywilnego normujące tego rodzaju umowę przewidują inne rozliczenie nakładów, wtedy te przepisy powinny mieć zastosowanie. Tak samo jak  w sytuacji, gdy umowa stron nie reguluje w ogóle rozliczenia nakładów – tłumaczył sąd.

Jego zdaniem sąd I instancji błędnie założył, że synowej nie łączył z teściową żaden stosunek prawny i że zajmowała nieruchomość wbrew woli teściowej. Z zeznań świadków i dokumentów wynika nie tylko to, że zarówno syn jak i synowa zamieszkali w domu za aprobatą jego właścicielki, ale także, że nie istniał jakikolwiek spór, także związany z pracami remontowo – budowlanymi prowadzonymi na tej nieruchomości. Do pogorszenia relacji doszło zaś nie z powodu samowoli syna i synowej, lecz dlatego, że kiedy większość prac została zakończona, matka odmówiła im zameldowania w wyremontowanym domu.

Dostanie mniej niż wyłożyła

Sąd doszedł do wniosku, że syn pozwanej zajmował dom matki na podstawie użyczenia,  gdyż nie miał innego miejsca zamieszkania, a matka chciała mu w ten sposób pomóc. - Nic nie wskazuje, że jej zamiar zmienił się, gdy do syna  dołączyła jego partnerka, a później żona. Pozwana nie tylko nie sprzeciwiła się jej wprowadzeniu się do domu, ale wydaję się, że zaakceptowała taki stan rzeczy, kierując się chęcią zapewnienia im odpowiednich warunków bytowych – stwierdził Sąd Apelacyjny

To jego zdaniem każe przyjąć, że synowa korzystała z nieruchomości teściowej w ramach stosunku użyczenia. Brak jest jednak dowodów na to, że strony łączyło jakiekolwiek porozumienie  dotyczące ewentualnego rozliczenia nakładów. W takiej sytuacji nakłady rozlicza się zgodnie z art. 713 k.c., czyli stosując przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. Zgodnie z nimi synowa ma prawo domagać się zwrotu nakładów przynoszących korzyść drugiej stronie, czyli tych nakładów, które  zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi.