Sprzedaż nieruchomości przez obcokrajowca

Aktualizacja: 25.02.2008 07:03 Publikacja: 25.02.2008 01:03

Odpowiada Edyta Koślacz, Biuro Doradztwa i Rozliczeń Podatkowych Oleńka:

Z listu czytelniczki nie wynika, czy ona i jej mąż mają w Polsce miejsce zamieszkania, tj. przebywają na terytorium RP dłużej niż 183 dni w roku podatkowym i tutaj znajduje się ich centrum interesów osobistych lub gospodarczych (ośrodek interesów życiowych). Fakt zameldowania w zasadzie pozostaje bez znaczenia dla celów ustalenia miejsca zamieszkania.

Osoby, które nie mają w Polsce miejsca zamieszkania, są przez polskie przepisy podatkowe traktowane jako tzw. nierezydenci. Ich zyski majątkowe z tytułu sprzedaży nieruchomości położonej w Polsce mogą podlegać opodatkowaniu w naszym kraju. Stanowi o tym art. 13 ust. 1 konwencji między Rzecząpospolitą Polską a Zjednoczonym Królestwem Wielkiej Brytanii i Irlandii Północnej w sprawie unikania podwójnego opodatkowania i zapobiegania uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i od zysków majątkowych, podpisanej w Londynie 20 lipca 2006 r. (DzU z 2006 r. nr 250, poz. 1840).

Jeśli pani Bogumiła jest nierezydentem, to w jej przypadku będą miały zastosowanie przepisy konwencji, które odsyłają do polskich przepisów o opodatkowaniu przychodów uzyskanych przez osoby niemające miejsca zamieszkania w Polsce (art. 3 ust. 2a ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych opublikowanej w DzU z 2000 r. nr 14, poz. 176 ze zm.; dalej ustawa o PIT).

Zgodnie z ustawą o PIT nierezydenci podlegają w Polsce tzw. ograniczonemu obowiązkowi podatkowemu, tj. podatek muszą płacić tylko od dochodów (przychodów) osiąganych na terytorium RP. Są to m.in. dochody (przychody) z położonej w Polsce nieruchomości, np. z jej sprzedaży. Sprzedaż nieruchomości byłaby zwolniona od podatku, gdyby nastąpiła po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (pod warunkiem że sprzedaż nie jest dokonywana w ramach działalności gospodarczej). W przypadku czytelniczki i jej męża nabycie nastąpiło kilka miesięcy temu, a zatem definitywnie podlega opodatkowaniu w Polsce.

Podatek ze sprzedaży wyodrębnionych lokali mieszkalnych wyniesie 19 proc. podstawy opodatkowania. Jej ustalenie wymaga zastosowania ściśle określonych reguł. W dużym skrócie można powiedzieć, że podstawę opodatkowania będzie stanowiła różnica pomiędzy przychodem ze sprzedaży pomniejszonym o koszty zbycia (m.in. opłaty notarialne, skarbowe, sądowe, koszty pośrednika nieruchomościami) a kosztami zakupu nieruchomości powiększonymi o koszty remontów, napraw, ulepszeń itp., poniesione w czasie posiadania nieruchomości. Nakłady, o które można zmniejszyć przychód, muszą zwiększać wartość nieruchomości. Muszą też być udokumentowane.

Jeżeli pani Bogumiła i jej małżonek nie mają w Polsce miejsca zamieszkania, to brak jest też podstaw prawnych do zastosowania zwolnienia od podatku w ramach tzw. ulgi meldunkowej. Nawet gdyby oboje byli zameldowani w budynku na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, to musieliby jeszcze złożyć oświadczenia o spełnieniu warunków uprawniających do zwolnienia w urzędzie skarbowym właściwym według miejsca zamieszkania podatnika. Brak miejsca zamieszkania w Polsce sprawia, że małżonkowie nie mają możliwości złożenia takiego oświadczenia.

Gdyby przyjąć hipotetyczne założenie, że pani Bogumiła ma miejsce zamieszkania w Polsce, wówczas po upływie 12 miesięcy sprzedaż nieruchomości mogłaby być objęta ulgą meldunkową. Tyle że wtedy ciążyłby na niej obowiązek podatkowego rozliczenia się w Polsce od całości uzyskiwanych dochodów, czyli zarówno tych osiągniętych w Polsce, jak i tych uzyskanych w Wielkiej Brytanii.

Moim zdaniem organy podatkowe będą starały się udowodnić, iż sprzedaż odrębnych lokali mieszkalnych jest dostawą towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Podatnikami VAT, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, są m.in. osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Za działalność gospodarczą ustawa o VAT uznaje nawet jednorazową czynność (tj. dostawę towarów), jeśli została wykonana w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy oraz w celach zarobkowych. Wprawdzie są już orzeczenia, na podstawie których można próbować obalić taką linię interpretacyjną, niemniej fakt sprzedaży lokali w celach zarobkowych jest tu przeważający.

Dodatkowo warto podkreślić, że nierezydenci są opodatkowani z chwilą wykonania pierwszej opodatkowanej czynności (art. 113 ust. 13 ustawy o VAT), tj. nie dotyczy ich limit obrotów 50 tys. zł przewidziany dla drobnych przedsiębiorców, od przekroczenia którego powstaje konieczność zapłaty VAT. A zatem przed pierwszą dostawą mieszkania pani Bogumiła winna zarejestrować się dla celów podatku VAT w Polsce.

Warto podkreślić, że dostawa lokali może być opodatkowana preferencyjną stawką w wysokości 7 proc., w sytuacji gdy powierzchnia użytkowa sprzedawanych lokali nie będzie przekraczać 150 mkw. Stanowi o tym art. 41 ust. 12 ustawy o VAT.