Zgodnie z art. 143 kodeksu cywilnego: „W granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Przepis ten nie uchybia przepisom regulującym prawa do wód". Zdanie pierwsze określa granice przestrzenne własności nieruchomości gruntowej (tj., jak wysoko i głęboko sięga prawo właściciela gruntu), odwołując się przede wszystkim do generalnej klauzuli „społeczno-gospodarczego przeznaczenia gruntu". Co się jednak tyczy „prawa do wód", ustawodawca w zdaniu drugim art. 143 k.c. ustanowił pierwszeństwo stosowania szczególnych przepisów zawartych w kolejnych trzech ustawach: 1) zmienianej wielokrotnie ustawie z 24 października 1974 r. – Prawo wodne (DzU nr 38, poz. 230, w ustawie z 18 lipca 2001 r. – Prawo wodne (tekst jedn.: DzU z 2017 r., poz. 1121), w ustawie z 20 lipca 2017 r. – Prawo wodne (tekst jedn.: DzU z 2018 r., poz. 2268 ze zm.). To rozwiązanie uzasadnia okoliczność, że wody ze swej natury nie są rzeczami w rozumieniu przepisu art. 45 k.c., nie są zatem objęte ogólnym pojęciem prawa własności rzeczy, lecz stanowią przedmiot odrębnej instytucji prawnej własności wód. Stanowisko to dominuje w doktrynie, ilustrują je zaś – przykładowo – następujące wypowiedzi: 1.„Rzeczami w rozumieniu naszego prawa cywilnego są materialne części przyrody w stanie pierwotnym lub przetworzonym, na tyle wyodrębnione – w sposób naturalny lub sztuczny – że w stosunkach społeczno-gospodarczych mogą być traktowane jako dobra samoistne" (tak J. Wasilkowski, Zarys prawa rzeczowego, Warszawa 1963, s. 8–9; por. także A. Wolter, J. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo cywilne. Zarys części ogólnej, Warszawa 1996, s. 233), 2. „Artykuł 10 ust. 1 prawa wodnego wskazuje, że wody stanowią własność Skarbu Państwa, innych osób prawnych albo osób fizycznych. Przepis ten nie określa podmiotów, którym przysługuje prawo własności w rozumieniu art. 140 k.c., gdyż wody w rozumieniu prawa wodnego [...] nie są rzeczami. Chodzi więc o odrębną, choć zbliżoną konstrukcyjnie do ogólnego prawa własności, instytucję prawną własności wód" (tak M. Orlicki w: Kodeks cywilny. Komentarz, Tom I, Warszawa 2016, s. 778).
