Spekulanci pod lupą dewelopera

Nasza czytelniczka w styczniu podpisała umowę deweloperską, wpłacając 10 proc. ceny mieszkania. Jak opowiada, w akcie notarialnym znalazł się zapis, że w przypadku rezygnacji dostanie zwrot w wysokości 3 proc. Klientka nie zaciągnęła jeszcze kredytu. Zmieniła się jej sytuacja życiowa, nie może już czekać prawie dwa lata na zakończenie budowy osiedla przez dewelopera. – Chciałabym zrezygnować z zakupu tego lokalu – mówi czytelniczka.

Pyta, czy w tym przypadku obowiązuje cesja, czyli sprzedaż prawa do budowanego mieszkania. Gdyby inny klient „przejął" wybrany przez nią lokal, czytelniczka mogłaby odzyskać całą wpłaconą deweloperowi kwotę. Jest też druga strona medalu. Czy klient, który kupuje cesję praw do budowanego mieszkania, jest w pełni bezpieczny? Może „na cesję" zaciągnąć kredyt?

Potrzebna zgoda dewelopera

Radca prawny Elżbieta Liberda z kancelarii Lex Perfecta wyjaśnia, że umowa deweloperska jest umową wzajemną, co oznacza, że każda ze stron jest zarówno wierzycielem, jak i dłużnikiem.

– Strony takiej umowy mają względem siebie zarówno prawa, jak i obowiązki. Jest to o tyle istotne, że o ile wierzytelność można przenieść na inny podmiot bez zgody dłużnika (chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania), o tyle już przeniesienie długu wymaga zgody wierzyciela (art. 509 par. 1 k.c. oraz 519 par. 2 pkt 2 k.c.) – wyjaśnia mec. Elżbieta Liberda.

– Przekładając te przepisy na grunt omawianej sprawy, kupująca, zawierając umowę deweloperską, stała się z jednej strony wierzycielem (bo ma określone w umowie prawa), ale i dłużnikiem (bo ma też obowiązki wobec dewelopera, jak chociażby obowiązek zapłaty). Aby móc dokonać zmiany nabywcy lokalu to owszem, jest to możliwe, ale tylko kiedy zgodę na cesję wyrazi deweloper – podkreśla.

Mecenas z Lex Perfecta dodaje, że taka zgoda może być zawarta w samej umowie deweloperskiej. – Jeżeli umowa takiego postanowienia nie zawiera, to osoba chcąca zbyć prawa i obowiązki wynikające z umowy deweloperskiej musi uzyskać zgodę dewelopera – wyjaśnia prawniczka.

– W wyniku zbycia praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej ich nabywca wstępuje w miejsce dotychczasowego nabywcy. A co za tym idzie, umowa deweloperska nie ulega rozwiązaniu i wszelkie jej postanowienia pozostają w mocy. W związku z powyższym, jeżeli poprzedni nabywca dokonał już na rzecz dewelopera jakichkolwiek wpłat, to nie podlegają one zwrotowi. Wpłaty te są traktowane jako dokonane przez osobę, która w wyniku cesji wstąpiła w miejsce poprzedniego nabywcy. Stąd kwestia rozliczenia kwoty wpłaconej przez dotychczasowego nabywcę powinna zostać uregulowana w umowie cesji. Dotychczasowy nabywca nie będzie bowiem mógł żądać zwrotu wpłaconej kwoty od dewelopera – tłumaczy Elżbieta Liberda.

Podkreśla, że o zawarciu umowy cesji należy powiadomić dewelopera. – Do czasu zawiadomienia wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umowy deweloperskiej będą wykonywane w stosunku do dotychczasowego nabywcy – wyjaśnia. – Odnośnie do osoby wstępującej do umowy deweloperskiej w miejsce dotychczasowego nabywcy, to jak zostało wskazane powyżej, „wchodzi" on we wszystkie prawa i obowiązki. Konieczne jest zatem dokładne i wnikliwe zapoznanie się przez podmiot zamierzający wstąpić do umowy deweloperskiej z jej postanowieniami. Nie ma również przeszkód, aby osoba taka uzyskała kredyt na zakup nieruchomości.

Prawniczka radzi, że jeśli tylko mamy obawy, że nasze plany się zmienią i być może będziemy się chcieli wycofać z umowy – to warto już na wstępie, czyli przy podpisywaniu umowy deweloperskiej, wynegocjować wprowadzenie do umowy zapisu upoważniającego kupującego do dokonania cesji.

Sytuacje rodzinne, nie biznes

A jak na cesje praw do budowanych mieszkań zapatrują się sami deweloperzy? Budująca osiedla w wielu miastach spółka Atal, jak podkreśla jej prezes Zbigniew Juroszek, na podpisywanie cesji się nie zgadza. – Są one możliwe tylko w wyjątkowych przypadkach – podkreśla prezes Juroszek. – To sytuacje losowe, rodzinne – dodaje.

Szef Atalu nie ukrywa, że są chętni na obrót cesjami w celach zarobkowych.

Jak firma odróżnia spekulantów od klientów, którzy nie mogą kupić lokalu z przyczyn losowych? Przedstawiciele spółki tłumaczą, że ewentualne zgody na cesje są wydawane po zapoznaniu się z wnioskiem klienta. Firma rozmawia potem z kupującym i na tej podstawie zgoda jest udzielana lub nie. – Są to jednak sporadyczne przypadki – podkreśla deweloper.

Prośby o cesję rzadko trafiają się w firmie Ronson Development. – Nie dotyczą więcej niż kilku procent transakcji – mówi Andrzej Gutowski, wiceprezes i dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w Ronson Development. – Wśród powodów są różne sytuacje losowe. Zdarza się, że klient ma problem z otrzymaniem kredytu i chce przepisać umowę na członka rodziny. Staramy się sprostać oczekiwaniom klientów i w uzasadnionych przypadkach wyrażamy zgodę na cesję bez dodatkowych kosztów – podkreśla.

Firma nie wyklucza też cesji z powodów komercyjnych. Wtedy jednak pobiera już opłatę. Jest to ok. 2 tys. zł. – Klienci sami informują, z jakiego powodu chcą przenieść umowę na kogoś innego, także w przypadkach, gdy zamierzają odsprzedać lokal z zyskiem – usłyszeliśmy od przedstawicieli dewelopera.

Na cesje, choć nie w przypadku spekulacji, zgadza się spółka Merari. Prezes firmy Witold Indrychowski zapewnia, że klient może odzyskać całą wpłaconą kwotę.

Z prośbami o cesję zetknął się Grzegorz Woźniak, prezes spółki Quelle Locum.

– Ten temat pojawił się w krakowskiej inwestycji Park Leśny Bronowice – opowiada Grzegorz Woźniak. – Były to jednak pojedyncze przypadki indywidualnych klientów, którzy nie byli w stanie sfinalizować zawartych z nami umów. Zdarzyło się nam wyrazić zgodę na cesję, podobnie jak zgodzić się na zamianę mieszkań czy rozwiązać umowę polubownie – mówi.