Michał Kosiedowski, wiceprezes agencji Metrohouse & Partnerzy, sieci biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami

Kiedy zamiana mieszkania na mieszkanie opłaca się bardziej niż transakcja kupna-sprzedaży lokalu? W jakich przypadkach może być korzystniejsza?

Michał Kosiedowski: Zamiany mieszkań są korzystnym rozwiązaniem dla kilku grup osób. Pierwsza to klienci, którzy są posiadaczami kredytów we frankach szwajcarskich. Jeżeli przed kilkoma laty kredytobiorca zaciągnął kredyt przy kursie franka w okolicach 2,2 zł, to sprzedaż mieszkania przy dzisiejszym kursie tej waluty (1 CHF = ok. 3,39 zł – red.) wiąże się dla niego z dużymi stratami finansowymi.

Z szacunków wynika, że we frankach zadłużonych jest ok. 700 tys. Polaków, większość z nich zaciągnęła kredyty w latach 2007-2008, kiedy atrakcyjne warunki kredytowania zachęcały do zadłużania się w tej walucie. Teraz wiele z tych rodzin jest zablokowanych – nie mogą zmienić mieszkania na większe, bo to będzie się wiązać ze spłatą kredytu po dzisiejszym kursie.

Z zamiany mogą skorzystać też osoby starsze, którym coraz częściej proponuje się skorzystanie z mechanizmów odwróconej hipoteki. Zamiana jest o tyle atrakcyjniejsza, że osoba ta przeprowadza się do mniejszego mieszkania, otrzymując dopłatę, którą może przeznaczyć na bieżące potrzeby, i nadal ma na własność nieruchomość, którą może np. darować w drodze spadku.

Zamiany mogą też być dobrym rozwiązaniem dla osób będących w różnych, nowych dla nich sytuacjach życiowych, np. w czasie rozwodu.

W jakich sytuacjach zamiana lokalu może się okazać niemożliwa?

Wtedy, gdy istotną stroną zamian mieszkań jest bank, od którego zgody zależy, czy operacja zamiany deklarowana przez strony transakcji jest w praktyce możliwa do przeprowadzenia. Z pewnością nie uda się zamienić np. większego mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym na nieruchomość o istotnie niższej wartości. W takim przypadku bank stwierdzi, że przedstawione zabezpieczenie kredytu będzie niewystarczające, i nie zgodzi się na taką transakcję. W niektórych przypadkach może zażądać dodatkowego zabezpieczenia, np. na innej nieruchomości.

Każdy przypadek jest inny, dlatego jeżeli mamy do czynienia z nieruchomościami obciążonymi kredytem hipotecznym, zanim podpiszemy jakiekolwiek porozumienia czy umowy przedwstępne, warto skonsultować się z bankiem, opisać wariant zamiany i uzyskać informację, czy takie rozwiązanie będzie zaakceptowane przez bank.

Czy łatwiej zamienić duże mieszkanie na dwa mniejsze czy odwrotnie? A dom na mieszkanie?

Zamiana jednego mieszkania na inne – większe na mniejsze lub odwrotnie – jest stosunkowo prosta do realizacji. Trudniejsza będzie zamiana dwóch mieszkań na jedno lub odwrotnie. Tu mamy właściwie do czynienia z trzema stronami, z których każda musi zaakceptować proponowane rozwiązanie.

Ofert zamiany domu na mieszkanie jest najmniej i tu raczej będzie najtrudniej przeprowadzić taką operację. Nie wynika to z trudności formalnych, ale raczej z braku świadomości właścicieli nieruchomości o tym, że zamiast sprzedawać, można się zamienić. Dlatego nasi klienci są informowani o takiej formie transakcji i wielu z nich jest skłonnych do przeprowadzenia zamiany.

Czy zamiany w rodzinie – z punktu widzenia formalnego – są prostsze i tańsze niż między obcymi?

Zamiany w rodzinie bywają o wiele trudniejsze, ponieważ transakcja jest dodatkowo nacechowana emocjonalnie. Podstawową trudnością przy zamianie jest dobra wycena nieruchomości do zamiany i ustalenie wysokości ew. dopłat. Pośrednik wsparty danymi transakcyjnymi może odgrywać w takiej sytuacji rolę niezależnego eksperta, który – nie faworyzując żadnej ze stron – ustala rynkowe warunki takiej transakcji.

Najbardziej nietypowa transakcja zamiany nieruchomości, z jaką mieli państwo do czynienia?

W odróżnieniu od transakcji kupna-sprzedaży niemal każda transakcja zamiany jest mniej lub bardziej nietypowa. Klienci mają zazwyczaj wygórowane żądania w stosunku do nieruchomości do zamiany. Naszym zadaniem jest urealniać wymagania. Tak było w przypadku klienta, który mały dom w podwarszawskiej gminie chciał zamienić na dom i mieszkanie w Warszawie. Oczywiście już na wstępie taka transakcja była nierealna. Mieliśmy też przypadki, kiedy klienci byli zainteresowani zamianą na większy lokal... bez żadnych dodatkowych kosztów. Takie zlecenie można oczywiście zrealizować, tylko należy liczyć się z tym, że standard tego mieszkania byłby znacznie niższy od obecnego.

Zamiana z bankiem w tle

Czy trudniej o kredyt na mieszkanie przy zamianie w porównaniu z typową transakcją kupna?