Luksus i dyskretne transakcje

Przy ul. Grzybowskiej w Warszawie powstanie superluksusowy 15-kondygnacyjny apartamentowiec Flare. Znajdzie się w nim 76 w pełni wykończonych mieszkań, w tym ekskluzywne penthousy. To inwestycja Archicom – z linii Collection. Apartamenty będą wyposażone w zaawansowane rozwiązania smart home.

Z kolei z nową inwestycją premium na Dolnym Mieście w Gdańsku startuje Euro Styl. Apartamentowiec Esencja ze zdobioną elewacją powstaje tuż przy Nowej Motławie.

Czytaj więcej:

Raporty ekonomiczne

Przepełniony rynek mieszkań, a kupujący nie palą się do transakcji. Co dalej z cenami?

Choć deweloperzy kuszą promocjami, a sprzedający mieszkania używane dają nawet 10-proc. rabaty, kupujący nie rwą się do zakupów. Są wybredni, mogą przebierać w ogromnej ofercie. W najbliższym czasie zwyżki cen są mało prawdopodobne.

Pro

Polski rynek nieruchomości premium i luksusowych wciąż rośnie, choć wolniej. Z raportu firmy doradczej KPMG wynika, że jego wartość w 2024 r. to 3,5 mld zł – o 6,7 proc. więcej rok do roku. (szacunki na podstawie danych o cenach transakcyjnych Cenatorium). Oznacza to spadek dynamiki o ok. 8 pkt proc.

Nowa grupa nabywców na rynku apartamentów

KPMG wskazuje rekordowe tegoroczne transakcje. Prawdopodobnie najdroższy apartament sprzedano przy Chmielnej w Gdańsku. To 435-metrowe luksusowe mieszkanie kosztowało 24,8 mln zł. Apartament o pow. 342 mkw. przy ulicy Szarej w Warszawie zmienił właściciela za 20,4 mln zł, a ekskluzywna rezydencja na warszawskim Żoliborzu osiągnęła cenę transakcyjną 50 mln zł.

Kilka tegorocznych spektakularnych transakcji wskazuje Bartłomiej Annusewicz, prezes Lions Estate, agencji luksusowych nieruchomości.

– Apartament na Złotej 44 w Warszawie zmienił właściciela za ponad 20 mln zł. To inwestycja zagranicznego klienta. Na Mokotowie, w prestiżowym obiekcie Willa Biała na osiedlu Eko Park, jeden inwestor kupił dwa apartamenty, łącznie o powierzchni kilkuset metrów kwadratowych – mówi. Wartości transakcji nie ujawniono.

Czytaj więcej:

Raporty ekonomiczne

Mało mieszkań do wzięcia od ręki. Gotowe tańsze od tych w budowie?

Najstarsze gotowe mieszkania w ofercie deweloperów mają osiem lat. Na te powstające trzeba czekać najdłużej do 2027 r.

Pro

Prezes Annusewicz ocenia, że rynek luksusowych nieruchomości w Polsce kwitnie i przyciąga coraz więcej klientów premium. – Jeszcze kilka lat temu transakcje powyżej 10 milionów złotych były rzadkością, a dziś to niemal standard w naszej agencji – podkreśla. – Co więcej, na rynku pojawia się nowa grupa nabywców – zamożni obcokrajowcy, szczególnie z Ukrainy, Białorusi, Turcji – dodaje.

Bartłomiej Annusewicz zaznacza, że rynek luksusowych nieruchomości charakteryzuje się wyjątkową dyskrecją. – Pieniądze lubią ciszę, dlatego zbyt wielu szczegółów po prostu nie możemy ujawnić. Ale jedno jest pewne: zapotrzebowanie na luksusowe rezydencje, apartamenty i wille nieustannie rośnie, a klienci poszukują nie tylko prestiżu, ale też bezpieczeństwa i stabilności inwestycji – podkreśla.

Eksperci KPMG potwierdzają: rynek nieruchomości premium i luksusowych w Polsce wyróżnia się transakcjami off market. Oznacza to, że superekskluzywne mieszkania i domy często nie trafiają do publicznej oferty, są oferowane bez rozgłosu.

– Ten model sprzedaży gwarantuje dyskrecję, której oczekują nasi klienci zarówno kupujący, jak i sprzedający. W Lions Estate co czwarta nieruchomość znajduje nowego właściciela właśnie w tym trybie – mówi Bartłomiej Annusewicz. – Sprzedaż off market pozwala oferować nieruchomości wyselekcjonowanemu gronu klientów. Podnosi to ich prestiż, zwiększa skuteczność sprzedaży. Klient, który wie, że ma dostęp do oferty niedostępnej na otwartym rynku, często podejmuje decyzję szybciej i bardziej zdecydowanie. To wyjątkowy model, który działa tylko na rynku luksusowym, gdzie każda nieruchomość jest unikatowa i niepowtarzalna – wyjaśnia.

Prezes Annusewicz nie ma wątpliwości, że rynek luksusowych nieruchomości w Polsce będzie dalej rósł, i to szybciej niż rynek popularny.

– Brakuje jednak przestrzeni na nowe inwestycje luksusowe w najlepszych lokalizacjach, co sprawia, że wartość istniejących nieruchomości premium będzie rosła. Deweloperzy już teraz rozglądają się za działkami z prestiżowymi adresami. To zadanie przypomina czasem szukanie igły w stogu siana – zauważa. I dodaje, że niekwestionowanym liderem w tym segmencie jest Warszawa. – Widzimy jednak także dynamiczny rozwój Trójmiasta, Krakowa i Wrocławia, a nawet Katowic, które zyskują na znaczeniu dzięki napływowi kapitału i międzynarodowych inwestorów. Przyszłość rynku luksusowego jest nie tylko obiecująca, ale wręcz ekscytująca – akcentuje prezes Annusewicz.

Luksusowe mieszkanie w klasycznej sprzedaży

Czy deweloperzy chętnie budują luksusowe mieszkania? Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, zauważa, że zapas działek w supertopowych lokalizacjach największych miast się wyczerpał.

– Dlatego też mieszkania z wysokiej i najwyższej półki deweloperzy oferują w nieco mniej eksponowanych rejonach największych ośrodków – wskazuje. – Jeśli zaś pod pojęciem luksusowych nieruchomości rozumiemy takie inwestycje jak Złota 44 czy Cosmopolitan w Warszawie, to ich wysypu w przewidywalnej przyszłości raczej nie należy oczekiwać – uważa. Zdaniem Jędrzyńskiego polski rynek nieruchomości premium poszedł w kierunku obiektów, które oferują dziesiątki kompaktowych apartamentów, często typowo inwestycyjnych, na wynajem. – A obok nich, na najwyższych kondygnacjach, powstaje kilka–kilkanaście dużych lokali, często z dużymi tarasami. I rozwoju takiego właśnie rynku nieruchomości premium trzeba oczekiwać w bliższej i dalszej perspektywie – ocenia.

Czytaj więcej:

Poradniki Rzeczpospolitej Ekonomia

Lokale w historycznych murach. Ceny są porównywalne z cenami apartamentów

Pierwsze prawdziwe lofty w Trójmieście, czyli mieszkania w poprzemysłowych murach, powstaną na postoczniowych terenach w Gdańsku. W dawnej formierni wzniesionej na przełomie lat 70. i 80. XIX w. planuje je spółka Stocznia Cesarska Development.

Pro

Podaje, że w ofercie portalu RynekPierwotny.pl w sześciu lokalizacjach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Trójmiasto, Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia) jest 50 inwestycji premium. Najwięcej w Warszawie – 23, w Trójmieście – 11, w Krakowie – 8, we Wrocławiu – 4. – W sumie to 795 lokali w cenie 30 tys. zł lub więcej za metr – mówi ekspert.

Superdrogie mieszkania trafiają też do tradycyjnego obiegu. Jedną z najdroższych nieruchomości w ofercie sieciowej agencji Metrohouse jest apartament o powierzchni 160 mkw. na Mokotowie, w budynku Cristal Park Residence. Mieszkanie wyceniono na ponad 4,9 mln zł.

Luksusowe mieszkania znajdziemy też poza największymi miastami. Np. w Białce Tatrzańskiej prestiżowy 126-metrowy lokal wyceniono na 3,1 mln zł.

Jak mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse, oferta luksusowych nieruchomości rośnie wraz z nowymi apartamentowcami. – Po jakimś czasie trafiają one na rynek wtórny, wzbogacając podaż. Apartamenty z drugiej ręki to dość ciekawy produkt – ocenia Marcin Jańczuk. – Zamożni klienci mają zwykle dość wysublimowany gust i jasno sprecyzowane oczekiwania, którym nie jest łatwo sprostać. Na rynku wtórnym muszą iść na pewnego rodzaju kompromis. Mieszkania są przecież w pełni wykończone w określonym stylu, zgodnie z gustem poprzedniego właściciela.

W ocenie eksperta Metrohouse popyt na luksusowe nieruchomości na rynku wtórnym od lat utrzymuje się na podobnym poziomie, ze wzrostową tendencją. – Adresatami takich ofert są osoby, które poszukują np. lokali w konkretnych apartamentowcach, czasem w określonej lokalizacji, kwartałach ulic – tłumaczy.

Kolekcjonerzy najlepszych adresów

Małgorzata Wełnowska, ekspertka Cenatorium, podsumowuje, że mieszkania premium to elitarny segment rynku nieruchomości, który cechuje się wyjątkową jakością, ekskluzywnymi adresami, wyjątkowymi udogodnieniami.

– Nieruchomości te skierowane są do najbardziej wymagających klientów, którzy poszukują komfortu i unikatowości – podkreśla. – Luksusowe nieruchomości stanowią niewielką część rynku mieszkaniowego w Polsce. Do transakcji dochodzi zdecydowanie rzadziej niż na rynku mieszkań popularnych. Od kilku lat oferta ekskluzywnych mieszkań pozostaje na stabilnym poziomie. Z danych ofertowych wynika, że deweloperzy dość szybko reagują na zmiany podaży mieszkań premium i starają się uzupełnić w miarę na bieżąco i tak dość małą podaż – dodaje.

Na celowniku deweloperów są przede wszystkim miasta wojewódzkie, gdzie popyt na nieruchomości premium jest największy. – W kręgu zainteresowań są także lokalizacje nadmorskie, górskie, nad jeziorami – mówi Małgorzata Wełnowska.

 Karolina Kaim, prezes spółki Ellis, ekspertka rynku nieruchomości premium, ocenia, że oferta wyróżniających się nieruchomości premium zauważalnie się zwiększyła. – Wielu klientów czeka na nowe projekty na rynku pierwotnym. Ceny nieruchomości rosną znacznie powyżej średniej rynkowej. Właściciele, których stać na nieruchomości w wielu lokalizacjach, zaczynają się nudzić starszymi mieszkaniami i przeznaczają je na wynajem – mówi Karolina Kaim.

Dodaje, że stabilizacja zasad pracy zdalnej w wielu firmach zwiększa zainteresowanie podmiejskimi adresami. – Oferują one komfort życia w otoczeniu natury, ale blisko miasta, do którego można dojechać w ciągu godziny. Dziś można wybrać, czy mieszkać 15 minut od lasu i godzinę od miasta, czy 15 minut od biura i godzinę od natury, zachowując tę samą pensję i obowiązki.