Państwo już powinno przeanalizować skutki podatku od hurtowego zakupu mieszkań

1 stycznia 2024 r. weszły w życie nowe przepisy dotyczące podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Wprowadzone zmiany jasno wskazują na cel legislacyjny – uregulowanie i ograniczenie przez Państwo hurtowego nabywania mieszkań, a tym samym struktury rynku nieruchomości.

Podatek od hurtowych zakupów

Zmiany w stawkach podatku PCC zostały wprowadzone ustawą z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U z 2023 r. poz. 1463). Powołaną ustawą dodano nowy art. 7a w ustawie z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, który przewiduje 6-proc. stawkę podatku od czynności cywilnoprawnych w przypadku nabywania hurtowego mieszkań przez tego samego kupującego.

Opodatkowanie 6 proc. stawką podatku PCC następuje po spełnienia kilku warunków:

● Kupujący nabywa co najmniej 6 lokali mieszkalnych lub udziałów w 6 mieszkaniach.

● Nabywane lokale mieszkalne stanowią odrębne nieruchomości.

● Lokale mieszkalne znajdują się w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej.

● Transakcje są opodatkowane podatkiem od towarów i usług (VAT).

Powyższe warunki mają również zastosowanie w odniesieniu do kilku osób nabywających mieszkanie na zasadzie współwłasności, o ile choć jeden z przyszłych współwłaścicieli lokalu mieszkalnego spełnia kryteria objęte 6-proc. stawką podatku.

Warto zauważyć, że przepisy nie rozróżniają, czy mieszkania pochodzą z rynku pierwotnego, czy wtórnego. Można jednak przypuszczać, że w praktyce mimo wszystko regulacja ta dotyczyć będzie w przeważającej większości transakcji na rynku pierwotnym. Sytuacje, w których nabywca kupuje od jednego sprzedawcy kilka mieszkań w budynku/kach położonych na jednej nieruchomości gruntowej na rynku wtórnym, będą prawdopodobnie rzadsze.

Przypomnijmy, że bazowa stawka 2 proc. podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązuje dla umów sprzedaży, jak i umów zamiany, dożywocia, działu spadku, zniesienia współwłasności oraz darowizn, których przedmiotem jest nabycie nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, wynikających z przepisów prawa spółdzielczego.

W początkowych latach obowiązywania nowych przepisów dotyczących podatku PCC mogą pojawiać się pytania co do stosowania właściwej stawki podatku w przypadku lokali nabywanych na podstawie umów deweloperskich zawartych przed wejściem w życie tych zmian. Wątpliwość co do intertemporalnego zakresu zastosowania nowych przepisów rozwiewają przepisy przejściowe przewidziane w nowelizacji. Zgodnie z art. 13 ustawy nowelizującej m.in. ustawę o podatku od czynności cywilnoprawnych, nowy art. 7a, wprowadzający 6 proc. stawkę podatku PCC, nie ma zastosowania do umów sprzedaży zawieranych na podstawie umów zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży, zawartych przed dniem wejścia w życie nowelizacji, a więc przed 1 stycznia 2024 r.

Pomimo wprowadzenia przez ustawodawcę przepisów przejściowych do nowej regulacji w zakresie podatku PCC, w praktyce pojawiły się wątpliwości co do ustalenia prawidłowej wysokości stawki podatku PCC w przypadku lokali mieszkalnych nabywanych w drodze umów deweloperskich zawartych przed 1 stycznia 2024 r. Swoje stanowisko zajął Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w kilku interpretacjach indywidualnych, które zdążył już wydać po opublikowaniu nowelizacji ustawy o PCC. W interpretacjach podatkowych (nr 0111-KDIB2-2.4014.230.2023.1.PB oraz nr 0111-KDIB2-2.4014.287.2023.1.PB) Dyrektor KIS stwierdził, że nowe stawki podatkowe nie dotyczą nabywców wielu lokali mieszkalnych, którzy zawarli umowy deweloperskie przed 1 stycznia 2024 r., co do których zawarcie umów przenoszących własność zakupionych lokali mieszkalnych nastąpi po tej dacie. Zarówno przepisy przejściowe, jak i stanowisko zajęte przez dyrektora KIS należy ocenić pozytywnie z punktu widzenia zapewnienia konstytucyjnej zasady pewności obrotu prawnego.

Wprowadzenie wyższej stawki podatkowej może potencjalnie wyrównać szanse nabywców indywidualnych i dużych funduszy inwestujących w nieruchomości na szeroką skalę. Należy zauważyć, że mowa jest o 4 proc. podwyżce podatku w przypadku hurtowego nabycia lokali mieszkalnych od tego samego sprzedawcy. Z punktu widzenia przedsiębiorców zajmujących się profesjonalną działalnością polegającą na obrocie nieruchomościami z pewnością ta zmiana stanowić będzie dodatkowy koszt fiskalny. Jednakże podmioty nabywające kilka lokali od tego samego sprzedawcy, często mogą liczyć na upusty od bazowej ceny lokalu, co może złagodzić skutki wyższej stawki. W efekcie, podwyżka ta prawdopodobnie nie ograniczy tej gałęzi działalności gospodarczej, a jednocześnie może poprawić pozycję konsumentów nabywających lokale mieszkalne wyłącznie na własne potrzeby mieszkaniowe.

Nie czekać z oceną następczą skutków regulacji

W przypadku tego typu zmian administracja rządowa powinna przeprowadzić następczą ocenę skutków regulacji, aby zbadać ich realny wpływ na rynek mieszkaniowy. W szczególności, kilka lat po wprowadzeniu nowej stawki podatku PCC, warto przeanalizować, czy podwyżka podatku w przypadku nabycia przez tego samego kupującego sześciu lokali na tej samej nieruchomości gruntowej rzeczywiście zwiększa dostępność mieszkań dla konsumentów pod względem finansowym. De facto badanie skuteczności wprowadzonych zmian można rozpocząć już w pierwszym roku obowiązywania nowej stawki. W przyszłości należałoby zbadać również adekwatność 6 proc. stawki podatku, a także jej realnego wpływu na rynek, uwzględniając rozwój sektora mieszkaniowego w kolejnych latach.

Autor jest adwokatem w kancelarii Chałas i Wspólnicy.
Śródtytuły pochodzą od redakcji.