Sprzedaż mieszkania z zyskiem nie zawsze oznacza konieczność zapłaty podatku nawet w przypadku gdy nieruchomość była w posiadaniu podatnika przez stosunkowo krótki czas. Podatnik, który dokonuje sprzedaży przed upływem 5 lat liczonych od końca roku, w którym nastąpiło nabycie mieszkania możne skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT). Polega ona na tym, że podatku od dochodu ze sprzedaży można uniknąć, jeżeli uzyskane środki zostaną wydatkowane (w całości lub części) na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż.
Katalog wydatków realizujących cele mieszkaniowe, pomimo jego zdefiniowania przez ustawodawcę w art. 21 ust. 25 ustawy PIT przez lata budził wątpliwości podatników. Zostały one jednak rozwiane przez Ministerstwo Finansów poprzez wydanie w październiku 2021 r. interpretacji ogólnej (nr DD2.8202.4.2020). Od tego czasu jasnym jest, że wydatki realizujące własne cele mieszkaniowe to nie tylko wydatki na zakup nowego mieszkania, budowę domu, spłatę kredytu hipotecznego ale też na zakup mebli w zabudowie kuchennej czy też samej kuchenki.
Czy nieruchomość zagraniczna uprawnia do ulgi?
Praktyka pokazuje jednak, iż po stronie podatników wciąż pojawiają się wątpliwości w zakresie stosowania ulgi mieszkaniowej i to w przypadku gdy chodzi właśnie o, jakby się wydawało, najbardziej oczywisty wydatek realizujący cele mieszkaniowe, a mianowicie zakup nowego mieszkania. Kluczowa jest jednak w tym kontekście okoliczność, iż pytania powstają na kanwie obserwowanego w ostatnich latach wzmożonego zainteresowania zakupem nieruchomości zagranicznych. Podatnicy zadają sobie pytanie czy zakup nieruchomości zagranicznej uprawnia do skorzystania z ulgi mieszkaniowej.
Odpowiedz na to pytanie z pozoru jest łatwa. Ustawodawca wskazał bowiem wprost w art. 21 ust. 27 ustawy PIT, iż możliwe jest ponoszenie wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej, państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej. A zatem nieruchomość zagraniczna jak najbardziej uprawnia do ulgi, niemniej schody zaczynają się, gdy wczytamy się w dokładne brzmienie przepisu, z którego wynika iż ulga przysługuje gdy wydatek (tu: na zakup nowego mieszkania) realizuje nie tylko cele mieszkaniowe ale własne celowe mieszkaniowe. Ustawodawca nie sprecyzował jak należy rozumieć to pojęcie, zaznaczył jedynie, iż ulga nie obejmuje nieruchomości przeznaczonych na cele rekreacyjne, czyli takich jak np. domki letniskowe czy ogródki działkowe (por. art. 21 ust. 28 ustawy PIT). A zatem jasnym jest, iż ustawodawca chce wyeliminować sytuację, w której podatnicy staraliby się skorzystać z ulgi przy zakupie nieruchomości, która nie spełnia funkcji mieszkaniowej. Wciąż otwarte jednak pozostaje pytanie jakie kryteria muszą być spełnione aby uznać zagraniczne mieszkanie za realizujące własne cele mieszkaniowe czy też jakie okoliczności wykluczają w takim przypadku możliwość skorzystania z ulgi.
Jako pierwsza w tym kontekście nasuwa się wątpliwość czy możliwe jest równoległe realizowanie własnych celów mieszkaniowych w więcej niż jednej nieruchomości? Taka sytuacja wystąpi przykładowo, gdy podatnik od wiosny do jesieni przebywa w polskim mieszkaniu, a w miesiącach zimowych przenosi się wraz z rodziną do domu w Portugalii. Zasadniczo w takim przypadku należałoby uznać, że własne cele mieszkaniowe są okresowo realizowane w obu nieruchomościach. Podejście takie znajduje akceptację w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez Dyrektora KIS (np. interpretacja z 1 sierpnia 2022 r. sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.503.2022.2.EC).
