Rynek poradzi sobie bez tanich kredytów. Ale potrzebuje stabilności

„Zaprogramowany rynek mieszkaniowy” – w tak zatytułowanym panelu „Rzeczpospolitej” wzięli udział Robert Chojnacki, założyciel portalu Tabelaofert.pl i REDNET Property Group, prezes REDNET 24, Marek Straszak, członek zarządu firmy deweloperskiej Matexi Polska i Marcin Drogomirecki, ekspert rynku.

Rynek mieszkań znalazł się w ciekawym punkcie. W styczniu wygaszono program „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, a jego następcy – kredytu „Na start” wciąż nie ma. I nie wiadomo, kiedy będzie. Nie chce go ani Lewica, ani Trzecia Droga.

Zdrowsze zasady

Okazuje się, że rynek działa i bez tanich kredytów. Sprzedaż mieszkań wprawdzie spadła, ale transakcje przecież są. A nakręcone „Bk 2 proc.” ceny mieszkań już nie galopują. Raporty mówią o stabilizacji . Czy program tanich kredytów jest więc potrzebny? Po co i komu? W jakim kształcie? A może trzeba stymulować rynek najmu mieszkań.

Robert Chojnacki stwierdził, że program tanich kredytów jest potrzebny. – Opublikowaliśmy dane, z których wynika, że oprocentowanie kredytów w Polsce jest najwyższe w Europie, choć inflacja najwyższa nie jest. W tej chwili plasujemy się w środku stawki – tłumaczył prezes REDNET 24. – Takie programy jak „Bezpieczny kredyt 2 proc.” i „Na start” mają pomagać tym, którzy są pozbawieni szans na mieszkanie. Dziś część z tych osób odchodzi z banków z kwitkiem, zwłaszcza że banki zaostrzyły ostatnio politykę kredytową – zaznaczał. Dopłaty do kredytów to szansa na własne mieszkanie.

Według prezesa Chojnackiego program „Na start” nie spowoduje żadnego wzrostu cen mieszkań, czego obawia się część rynku. Tak było w przypadku „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” – To był jednak inny program, z innym założeniami, w innej sytuacji rynkowej, skierowany do innej grupy klientów – zauważył Robert Chojnacki.

Zdaniem prezesa REDNET 24 zarówno klienci, jak i deweloperzy do zapowiedzi programu „Na start” podeszli bardzo spokojnie. – Nie rzucili się na mieszkania, co wróżyło wielu ekspertów wyłącznie przez analogię z „Bk 2 proc.” – akcentował. – Uznano, że skoro kiedyś tak było, to tak będzie i teraz.

Czy jeśli programu „Na start” jednak nie będzie, to deweloperzy będą mieli dla kogo budować mieszkania? Marek Straszak podkreślał, że popyt na nie, choć zwolnił, to wciąż przecież jest. – Mieszkania się sprzedają. Brak taniego kredytu nie rujnuje rynku – oceniał. – Dla nas deweloperów ważniejsze jest usprawnienie procedur administracyjnych i szybsze wydawanie zgód na budowę. Pozwoli to nam trochę zmniejszyć koszty i szybciej dostarczyć produkt na rynek – tłumaczył. Marek Straszak zwracał też uwagę na stopy procentowe. – Jak najniższe wsparłyby popyt i najemców, i osób, które kupują mieszkania w celach inwestycyjnych – mówił.

Według członka zarządu Matexi brak preferencyjnego finansowania zakupów mieszkań nie jest wielką tragedią. Rynku to nie wywróci. – Rynek będzie funkcjonował na nieco innych zasadach, może nawet bardziej normalnych, bardziej rynkowych – stwierdził Marek Straszak.

Jakie strategie obiorą teraz deweloperzy? Marek Straszak mówił o tworzeniu dostępnych produktów, za które klienci będą po prostu w stanie zapłacić.

– Jeśli nastąpi spowolnienie na rynku sprzedaży, to będziemy musieli coraz bardziej walczyć o klienta, co pewnie będzie dla niego korzystne – zaznaczał. – Będziemy walczyć jakością, dobrą obsługą, bardziej ekologicznymi produktami, które zmniejszą zapotrzebowanie na energię, co oznacza mniejsze rachunki za ciepło, za prąd.

Matexi stara się też, jak zaznaczał Marek Straszak, zawsze mieć w portfelu jeden produkt z mieszkaniami na wynajem, który firma sprzedaje instytucjom zajmującym się takim biznesem.

Najem stanął

Z kolei Marcin Drogomirecki ocenił, że kredytu „Na start” jednak być nie powinno. Rynek w ciągu kilku lat się zmienił. – Wybuch pandemii, zerowe stopy procentowe, wybuch wojny w Ukrainie i ok. 1 mln uchodźców, którzy przybyli do Polski i potrzebowali dachu nad głową, zasilając rynek najmu – wyliczał Marcin Drogomirecki.

– A na koniec jeszcze „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Ten ostatni okres nazwałbym taką wielką imprezą, która chyba właśnie się skończyła i teraz przez pewien czas będzie po niej kac. Myślę, że po trochu będą go mieć wszyscy, i klienci, i oferenci. Ceny wystrzeliły. Wszystkim się wydawało, że ceny mieszkań mogą tylko rosnąć, że końca nie ma. Nieprawda. One rosną wtedy, kiedy mieszkań brakuje względem popytu – akcentował.

Marcin Drogomirecki dodał, że w tej chwili popyt osłabł.

– I moim zdaniem dalej słabnie. Korzystnego, atrakcyjnego oprocentowania kredytów rzeczywiście nie ma. Ale powiedzmy sobie szczerze: w ostatnich latach popyt był aż nadto duży niż ten realny w normalnych czasach. Wiele zakupów w ostatnim czasie to były transakcje inwestycyjne. Klienci lokowali pieniądze w mieszkania na wynajem – mówił ekspert.

Wszystko się bowiem wynajmowało, zwłaszcza po wybuchu wojny. – Teraz tego napływu najemców już nie ma – podkreślał Marcin Drogomirecki. – Rynek najmu stanął. Lokale, które nie będą się wynajmować, przejdą na rynek sprzedaży. I ten wzrost ofert na rynku sprzedaży doprowadzi do ustabilizowania się, unormowania sytuacji. Oczywiście, nie wydarzy się to z dnia na dzień, bo rynek nieruchomości ma ogromną siłę bezwładności.

Robert Chojnacki przyznał, że państwo być może nie powinno ingerować w ten rynek. – Tylko że państwo już wcześniej w ten rynek ingerowało, tak komplikując przepisy i psując je, że teraz musi reagować – zauważał prezes REDNET 24. – Na braku taniego kredytu nie stracą ani deweloperzy, ani rynek najmu. Straci grupa młodych ludzi, którzy będą musieli płacić więcej za wynajem, albo co gorsza – mieszkać z rodzicami. Z danych Eurostatu wynika, że jesteśmy bodajże na ostatnim miejscu w Unii Europejskiej, jeśli chodzi o wskaźnik przeludnienia mieszkań. Jesteśmy też na jednych z ostatnich miejsc, jeśli chodzi o liczbę osób w wieku do 34 lat mieszkających z rodzicami. Mamy też niski wskaźnik dzietności, bo jak się mieszka z rodzicami, to trudno ten wskaźnik zwiększać – dodał. Z całą pewnością w Polsce mieszkamy ciasno i źle. Żeby mieszkać lepiej, trzeba budować więcej mieszkań.

Tor przeszkód

Swego czasu Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) opracował raport pokazujący bariery, jakie musi pokonywać branża deweloperska, która jest przecież głównym dostarczycielem mieszkań. Brak działek inwestycyjnych, lęk urzędników przed podejmowaniem decyzji długotrwałe procedury administracyjne.

– Jest bardzo źle w zasadzie na wszystkich frontach – przyznawał Marek Straszak. – Ziemia jest bardzo droga. Działki, jakie się pojawiają, przynajmniej w Warszawie, są dla dewelopera bardzo trudne do zabudowy. Albo brakuje dojazdu, albo trzeba przebudować jakieś potężne kolektory. Ale największym problemem jest dziś administracja. W Warszawie jest niewydolna. Interpretacje urzędników z poszczególnych dzielnic i głównego biura administracyjnego są różne. Nawet dokumentacja przygotowywana przez to samo biuro architektoniczne może być inaczej interpretowana – wskazywał.

A czas to pieniądz. Ślimaczące się procedury podbijają koszty. Marek Straszak podaje przykład. – Kupujemy działkę za 100 mln zł na warszawskim Żoliborzu, na której można wybudować 200 mieszkań. Od dnia zakupu ziemi do uzyskania pozwolenia na budowę mija zwykle około trzech lat. Jeśli koszt pieniądza wynosi 10 proc. w skali roku, to po trzech latach od zakupu działkę za 100 mln zł musimy rozliczyć jako 130 mln zł. Podzielmy te 30 mln zł na 200 mieszkań. Wychodzi dodatkowe kilka tysięcy zł na jeden metr. To jest wzrost kosztów wynikający z opieszałości procedur administracyjnych. Próbujemy z tym walczyć, dostarczamy dobre produkty, ale nierzadko jesteśmy postrzegani jako kombinatorzy – dodawał.

Branża musi też nadążać za ciągle zmieniającym się prawem. – Kiedyś do prowadzenia inwestycji wystarczył inżynier. Dziś nie jesteśmy sobie poradzić bez dobrego zespołu prawników. Przepisy bardzo często się zmieniają, a ich interpretacja jest niejednolita, niejednoznaczna – akcentował Marek Straszak.

Za chwilę wchodzi też tzw. dyrektywa budynkowa. Nieruchomości będą musiały być energooszczędne, docelowo – zeroemisyjne. Jak to wpłynie na rynek mieszkań nowych i używanych?

– Jeżeli dyrektywa wejdzie w życie, to niewątpliwie będzie to duży problem, jeśli chodzi o koszty – mówił Marcin Drogomirecki. – Żeby uzyskać odbiór budynku, domu, trzeba będzie te normy spełniać. A jeśli chodzi o rynek wtórny? Cóż, mamy doświadczenie z certyfikatami energetycznymi. Są obowiązkowe. Ale kto tego prawa przestrzega? Kto je egzekwuje? Szczerze mówiąc, nie słyszałem jeszcze, by ktokolwiek zapłacił karę za brak certyfikatu. Ta nowa dyrektywa, przynajmniej w początkowym okresie, nie wpłynie na rynek wtórny – ocenił.

Lokale dla samorządu

Matexi próbuje się już do wytycznych dostosowywać.

– Mamy w Warszawie budynek wyposażony w pełną rekuperację. Odzyskujemy ciepło i zamiast wymaganego przez przepisy wskaźnika 65 kilowatów na mkw. na rok, zeszliśmy do 47 – wskazywał Marek Straszak. – Próbujemy przekonać klientów, że warto kupić takie mieszkanie, bo będą płacić mniej za ogrzewanie.

Zdaniem Roberta Chojnackiego dyrektywa budynkowa zmieni rynek. – Prywatny rynek budownictwa jednorodzinnego już się do niej dostosowuje. Ludzie, którzy sami budują domy, wykładają większe pieniądze, żeby ten dom był lepszy – mówił.

Obok tanich kredytów resort rozwoju mówi o budowie tanich mieszkań na wynajem. Czynszówki chce budować Lewica. Czy wystarczy dosypać pieniędzy samorządom na inwestycje? Czy zasypie to deficyt mieszkaniowy, czy to jest utopia?

Robert Chojnacki uważa, zanim samorządy zbudują mieszkania (w co nie wierzy), będzie już za późno. – Wykończy nas demografia, a mniejsza liczba ludności to olbrzymi problem dla ministra finansów, i niestety, także dla ministra obrony narodowej – mówił prezes.

Także Marcin Drogomirecki nie wiąże dużych nadziei z tą wyborczą obietnicą. – Zawsze można dużo obiecać, tylko trzeba mieć pieniądze na spełnienie obietnic. Tymczasem w grę wchodzi procedura nadmiernego deficytu. Myślę, że minister finansów będzie dbał o to, żeby państwo wydawało mniej, a nie więcej – powiedział ekspert.