Mieszkania. Potrzebny ponadpartyjny program na więcej niż jedną kadencję

PiS ogłasza program rewitalizacji bloków z wielkiej płyty, Lewica – 300 tys. mieszkań na tani wynajem, KO – 600 zł dopłaty do najmu dla młodych i kredyt 0 proc. na zakup pierwszego mieszkania. KO chce też uwolnić grunty Skarbu Państwa i Krajowego Zasobu Nieruchomości. Uwolnienie gruntów zapowiada też Trzecia Droga, zapewniając, że w czasie jednej kadencji można oddać nawet 1 mln mieszkań. Specjalne fundusze miałyby dostać samorządy – m.in. na uzbrojenie terenów i przygotowanie ich pod inwestycje mieszkaniowe.  Konfederacja zapewnia, że mieszkania mogą być tańsze o 30 proc.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Programy puchną od mieszkań

Rewitalizacja blokowisk, tanie kredyty, lokale na wynajem, dopłaty do czynszów, uwolnienie gruntów – obiecują partie.

Mieszkaniowa dostępność

Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD), komentuje, że każda z partii skupia się na postulatach, które mogą zostać dobrze odebrane społecznie, nawet jeśli nie przyniosą większych efektów.

Dopłaty, kredyty, pieniądze na remonty. - W długiej perspektywie o dostępności mieszkań będzie decydować podaż, czyli to, ile mieszkań będzie powstawać i jak szybko zasypiemy deficyt mieszkaniowy. Mniej ważne, czy będą to inwestycje wolnorynkowe czy za publiczne pieniądze – zaznacza wiceprezes. - Nie ma się co jednak oszukiwać. Państwo nie da rady wybudować tylu mieszkań, ilu brakuje. Przez dziesięć lat deweloperzy oddali klucze do ponad 1 mln lokali. W tym czasie wszystkie samorządy, państwo, TBS-y, budowniczy mieszkań zakładowych czy spółdzielczych lokatorskich - zaledwie 50 tys. – wskazuje.

Tylko w ubiegłym roku deweloperzy oddali 143 tys. mieszkań, a cała grupa wspomagana pieniędzmi publicznymi - 3,7 tys. - Przysłowiowi Kowalscy dodali do tego 90 tys. domów jednorodzinnych – przypomina Konrad Płochocki. - To sektor prywatny odpowiada za 98,5 proc. budowanych mieszkań. Wyborcy chcieliby usłyszeć, że mieszkania magicznie spadną na ziemię albo zbuduje je państwo, ale na to zwyczajnie nie ma szans. Załamanie w sektorze deweloperskim spowoduje, że w tym roku ruszy o ok. 50 tys. budów mniej niż jeszcze dwa lata temu. W jeden rok „stracimy” efekty dekady budownictwa wspomaganego środkami publicznymi. Najbardziej efektywne, choć być może nie chcą tego usłyszeć wyborcy, jest tworzenie warunków do budowania przez podmioty wolnorynkowe – podkreśla.

Hasła wyborcze

Według Małgorzaty Wełnowskiej, analityczki Cenatorium, trudno określić, która z partyjnych propozycji jest czy wydaje się być najbardziej realna czy rozsądna. Na razie to jedynie hasła wyborcze. - Najlepsza dla polskiego rynku nieruchomości byłaby długofalowa polityka mieszkaniowa skierowana do wszystkich grup społecznych. Powinna dbać nie tylko o stronę popytową, ale też podażową – podkreśla. I przywołuje konstytucję: władze publiczne powinny prowadzić politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałać bezdomności, wspierać rozwój budownictwa socjalnego oraz popierać działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania.

Jak mówi Małgorzata Wełnowska, polityka mieszkaniowa powinna być prowadzona w taki sposób, aby osiągnąć następujące cele. - To stworzenie warunków do zakupu lub najmu mieszkań wszystkim obywatelom. Mowa tu nie tylko osobach młodych czy rodzinach z dziećmi, ale także o seniorach. Wobec faktu, że Polska jest jednym z najszybciej starzejących się społeczeństw w UE, należałoby uwzględnić ich potrzeby w polityce mieszkaniowej – mówi. - Seniorzy są szczególną grupą, która potrzebuje dopasowanych do ich potrzeb zasobów mieszkaniowych czy dostępu do rozwiązań, które umożliwią spędzenie reszty życia w odpowiednich warunkach. Kolejnym celem polityki mieszkaniowej jest zapewnienie dostępności zasobu mieszkaniowego, co oznacza realizację odpowiedniej skali inwestycji – zarówno publicznych, jak i prywatnych.

Wełnowska zauważa, że w ostatnich latach państwo starało się realizować różne programy mieszkaniowe, które miały walczyć z niedoborem lokali czy wysokimi cenami mieszkań. - Nietrafiony dobór instrumentów konkretnych programów spowodował, że potrzeby mieszkaniowe, szczególnie najuboższej grupy obywateli, pozostały niezaspokojone – uważa. - Główne czynniki, które wpływają na nieefektywność polityki mieszkaniowej to niestabilność i mnogość programów. To efekt często zmieniających się władz, które mają różnorodne sposoby prowadzenia polityki mieszkaniowej.

Ekspertka Cenatorium podkreśla, że dotychczasowe programy mieszkaniowe nie rozwiązały większości problemów - deficytu mieszkaniowego, małej podaży mieszkań czy wysokich kosztów budowy oraz cen mieszkań. - Ostatnie programy koncentrowały się przede wszystkim na stronie popytowej rynku, czego jednym ze skutków są wysokie ceny – zauważa. - Aby polityka mieszkaniowa była skuteczna, potrzebne są działania wpływające na podaż. Ograniczenia podaży wynikają m.in. ze szkodliwych regulacji i czasochłonności procesu inwestycyjnego. Długi czas oczekiwania na pozwolenia czy uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy wydłuża proces budowy i oddawania mieszkań do użytku.

Spokój i normalność

Kuba Karliński, założyciel spółki Magmillon, ocenia, że bez względu na to, która partia wygra wybory, rynek mieszkaniowy potrzebuje przede wszystkim spokoju i normalności. - Aby mieszkań było więcej i by były bardziej dostępne, państwo i samorządy powinny się skoncentrować na zniesieniu ograniczeń administracyjnych i biurokratycznych, które wydłużają proces inwestycyjny i powodują zwiększenie jego kosztów - uważa. - Niezbędne jest uwolnienie większej powierzchni gruntów pod budowę. Wymaga to uchwalenia lub zmiany miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, a także zmiany mentalności urzędników w samorządach wielu miast, którzy utrudniają procedury administracyjne.

Podkreśla, że uzyskanie pozwolenia na budowę jest coraz trudniejsze nie tylko w Warszawie czy Krakowie. – Na przedłużające się procedury także w innych miastach skarży się coraz więcej deweloperów – mówi Karliński. Zauważa, że ogromnym wyzwaniem jest także uzyskanie warunków i przyłączenie nowych osiedli do mediów. -  Bywa że gestorzy sieci, często monopoliści, nie mają możliwości dołączyć nowych podmiotów, ponieważ sieci są albo przeciążone albo niedostępne – mówi. - Priorytetem dla samorządów, z centralnie planowanym systemem finansowania powinna być także budowa mieszkań socjalnych albo umożliwienie budowy takich mieszkań prywatnym podmiotom przez udostępnienie im gruntów pod budowę w zamian za pulę lokali w oddawanych budynkach.

Zdaniem Kuby Karlińskiego każdemu biznesowi przydałoby się także ograniczenie liczby przepisów i ich uproszczenie, a także - uproszczenie i obniżenie podatków oraz ograniczenie inflacji. - Na obniżenie kosztów robocizny i cen materiałów raczej nie ma co liczyć, ale ograniczenie tempa ich wzrostu pozwoliłoby na bardziej przewidywalne planowanie inwestycji i przy zwiększonej podaży powinno powstrzymać lub zahamować wzrost cen – mówi.

Grono ekspertów

Jan Dziekoński, ekspert rynku nieruchomości, założyciel portalu FLTR.pl, podsumowuje, że proponowane przez partie programy mieszkaniowe są bardzo "punktowe". – Każdy dotyka czegoś innego – wyjaśnia. – A problem mieszkalnictwa to nie jest problem dotyczący np. 50 tys. osób czy wąskiego wycinka kraju. To problem ogólnopolski. Tych problemów nie da się rozwiązać jednym czy dwoma prostymi ruchami. Gdyby się dało, już dawno byłyby rozwiązane. Potrzebne są rozwiązania kompleksowe. Tymczasem każda partia rzuca swoje kamyczki, licząc, że to rozwiąże jakiś problem. Gdyby te kamyczki zebrać, to może mielibyśmy rozwiązanie 30 proc. problemów.