Mieszkania idą jak woda. Tani kredyt wywołał gorączkę na rynku

Rynek mieszkań jest rozgrzany do czerwoności. – Polacy masowo ruszyli na zakupy, które odkładali ponad rok z powodu wysokiej inflacji, wysokich stóp procentowych i trudności z uzyskaniem kredytu – twierdzi Kuba Karliński, założyciel i członek zarządu firmy Magmillon.

Gorączkę wywołał uruchomiony w lipcu program „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. – Wyraźny wzrost liczby podpisanych umów deweloperskich, do niemal 5,5 tys. miesięcznie (według Otodom), odnotowano już w czerwcu, jeszcze przed wejściem w życie programu – zaznacza Kuba Karliński. – W lipcu i sierpniu liczba umów nieznacznie przekroczyła 5,5 tys. miesięcznie.

Błyskawiczne zakupy

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, także nie ma wątpliwości, że rynek mieszkań został zdominowany przez program dopłat. – W ciągu zaledwie trzech miesięcy złożono aż 50 tys. wniosków o tani kredyt – mówi Jarosław Jędrzyński.

„Bezpieczny kredyt 2 proc.” to niejedyny sprawca ożywienia. Na kumulację czynników pobudzających popyt wskazuje Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE. Jej zdaniem jest to także zmiana rekomendacji S, zwiększająca zdolność kredytową klientów, oraz wrześniowa obniżka stóp procentowych.

– Mamy realizację odroczonych zakupów, mamy przyspieszenie transakcji planowanych na nieodległą przyszłość – wylicza Agnieszka Mikulska. – Są także tacy, którzy byli zdecydowani na najem, ale tani kredyt skłonił ich do zakupu mieszkania. Ograniczona podaż powoduje, że poszukiwania lokali bywają gorączkowe.

Ekspertka zauważa, że mieszkaniami, które mieszczą się w kryteriach programu, interesują się nie tylko jego potencjalni beneficjenci, ale też inwestorzy oraz zwykli klienci szukający niewielkich lokali dla siebie.

Mieszkania sprzedają się bardzo szybko, zwłaszcza te, które można kupić z dopłatą do kredytu. Przypomnijmy, singiel może dostać 500 tys. zł taniego kredytu, rodzina – 600 tys. zł. Wkład własny nie może przekraczać 200 tys. zł. Maksymalne ceny nieruchomości kupowanych na tani kredyt to 700–800 tys. zł. Jak mówi Jarosław Jędrzyński, tradycyjnie najbardziej poszukiwane są mieszkania dwupokojowe, kawalerki i kompaktowe trójki.

Topniejąca oferta

Bartłomiej Baranowski, ekspert serwisu Domiporta.pl, zaznacza, że na mieszkanie lub dom można dziś znaleźć nabywcę w kilka dni czy nawet godzin. Co prawda średni czas sprzedaży to raczej kilka tygodni, ale najlepsze oferty znikają w ciągu paru dni.

– Najchętniej wybierane są mieszkania do ok. 50 mkw. „Bezpieczny kredyt...”, obniżka stóp procentowych, wzrost zdolności kredytowej sprawiły, że wiele osób odkładających zakupy teraz ruszyło na łowy – tłumaczy Bartłomiej Baranowski.

Za rosnącym popytem nie nadąża podaż. Według danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, w sierpniu na siedmiu głównych rynkach deweloperzy znaleźli nabywców na ok. 7,9 tys. lokali. – To wynik korespondujący z najlepszymi czasami boomu – zauważa Jarosław Jędrzyński. – W tym czasie wprowadzono do oferty zaledwie 2,7 tys. lokali. Niemal na trzy sprzedane mieszkania przypadało tylko jedno świeżo wprowadzone do oferty.

Nie jest to dobry sygnał. – Oferta nowych mieszkań topnieje w oczach. Przed rokiem w siedmiu największych miastach obejmowała ok. 60 tys. lokali, a na koniec sierpnia zaledwie 41 tys., niemal o jedną trzecią mniej. Do tego widać tendencję malejącą z miesiąca na miesiąc. To efekt ograniczania nowych inwestycji przez deweloperów przy szybującym popycie – podkreśla Jarosław Jędrzyński.

Nieprzewidywalny dopalacz

Dlaczego deweloperzy nie spieszą się ze zwiększaniem oferty?

– Najbardziej prawdopodobną przyczyną wydaje się ograniczone zaufanie do rządowej inicjatywy – mówi Jarosław Jędrzyński. – „Bezpieczny kredyt 2 proc.” jest postrzegany bardziej jako nie do końca przewidywalny rynkowy dopalacz niż jako wiarygodny, długoterminowy i bezpieczny stymulator popytu. Tani kredyt okresowo podbija popyt, a przy braku adekwatnej podaży także ceny mieszkań.

Kuba Karliński dodaje, że deweloperzy koncentrują się na wyprzedaniu mieszkań na osiedlach, których budowy rozpoczęli wcześniej. Nie spieszą się z rozpoczynaniem nowych. – Wygląda na to, że czekają na wybory parlamentarne i ich skutki prawne oraz ekonomiczne, które przełożą się na gospodarkę – uważa Kuba Karliński.

Jego zdaniem odmrożenia części inwestycji można się spodziewać dopiero, gdy deweloperzy nie będą już mieli co sprzedawać. Przy wciąż wysokiej inflacji decyzje o rozpoczęciu sprzedaży kolejnych inwestycji będą podejmowane możliwie jak najpóźniej, żeby uzyskać jak najwyższe ceny.

Ograniczenie inwestycji musiało się przełożyć na cenniki. – Od stycznia do sierpnia ceny nowych mieszkań mocno wzrosły, w Warszawie 12 proc., Krakowie 18,5 proc., Trójmieście 13,5 proc., a we Wrocławiu i Poznaniu 7,5 proc. Średnio to ok. 10 proc., co pozwala prognozować, że tegoroczny wzrost cen wyniesie nawet jedną piątą, a w Krakowie sporo więcej – zauważa Jarosław Jędrzyński.

Jak dodaje, to znacznie powyżej tempa wzrostu płac i ponad dwa razy więcej niż wskaźnik inflacji przewidywany na ten rok. Ostre cięcie stóp NBP nie zastopuje tendencji wzrostu cen mieszkań. Pytanie, w jakim stopniu ją wzmocni.

Bardzo duży wzrost widać także, gdy zestawi się ceny z sierpnia 2023 r. z ubiegłorocznymi. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w Warszawie średnie ceny ofertowe nowych lokali wzrosły 15 proc., z niespełna 13,6 tys. zł za mkw. w sierpniu 2022 r. do ponad 15,6 tys. zł w sierpniu tego roku. W Krakowie mieszkania zdrożały 25 proc., z niespełna 11,9 tys. zł do niemal 14,9 tys. zł za mkw., we Wrocławiu 12 proc., z ponad 11,4 tys. zł do ponad 12,8 tys. zł, w Gdańsku 22 proc., z 11,3 do 13,8 tys. zł, w Poznaniu 12 proc., z 10,3 do 11,5 tys. zł, a w aglomeracji katowickiej 14 proc., z 8,2 do ok. 9,4 tys. zł za mkw.

Trudności z wyceną

Rosną też ceny na rynku wtórnym, na co zwraca uwagę Marcin Jańczuk, ekspert sieciowej agencji Metrohouse analizującej ceny transakcyjne mieszkań (za ile lokale są faktycznie kupowane).

– Szybki wzrost cen spowodował, że na rynku jest wiele ofert zupełnie oderwanych od rzeczywistości. To dziś problem. Sprzedający mają dylemat, jak wycenić nieruchomość, kupujący nie do końca wiedzą, czy cena jest adekwatna. Problem mają też rzeczoznawcy majątkowi, którym wzrost cen nie ułatwia pracy, bo dane sprzed kilku miesięcy często nie przystają do obecnych warunków rynkowych – zauważa Marcin Jańczuk.

Jego zdaniem jesień na rynku mieszkań może być gorąca, bo wielu potencjalnych beneficjentów programu tanich kredytów będzie chciało złożyć wnioski jeszcze w tym roku. Tak duże zainteresowanie mieszkaniami, poza oczywistym wpływem na ceny, przekłada się także na podaż na rynku wtórnym.

Klienci na castingu

– Klienci narzekają na niewielki wybór ofert na rynku wtórnym spełniających kryteria programu. Mówią o konieczności podejmowania szybkich decyzji. Być może casting na nabywcę jest określeniem nieco na wyrost, ale ciekawe i odpowiednio wycenione mieszkania sprzedają się szybko, zanim jeszcze oferta trafi do internetu – mówi Marcin Jańczuk. – W Warszawie na przykład mamy niedobór dwupokojowych mieszkań do ok. 40 mkw. w cenie nieprzekraczającej 600 tys. zł. Ofert na rynku wtórnym jest ok. 200. Niewiele.

Jak ocenia Jarosław Jędrzyński, nierównowaga popytowo-podażowa może się pogłębić, a jej konsekwencją może być dalszy wzrost cen, nawet drastyczny.

– Już dziś są niepokojące zwiastuny pęcznienia bańki cenowej, która, jak wiadomo z historii, bywa zarzewiem kryzysu na rynku nieruchomości – mówi Jarosław Jędrzyński. – Miejmy nadzieję, że deweloperzy zaczną podkręcać aktywność inwestycyjną.

Najnowsze dane GUS są optymistyczne. W sierpniu deweloperzy rozpoczęli budowę 10,8 tys. mieszkań, o 16 proc. więcej niż w lipcu.

– Jest jeszcze miejsce na podwyżki cen, jeżeli klienci nie powiedzą „basta”. Obniżka stóp procentowych we wrześniu z pewnością poprawiła sytuację kredytobiorców, a trzeba pamiętać, że kierownictwo NBP zostawia sobie pole do kolejnych obniżek. Jeżeli mieszkań nie będzie przybywać, a polityka pieniężna będzie dalej luzowana, to czekają nas jeszcze miesiące z szybko rosnącymi cenami mieszkań – ocenia Bartłomiej Baranowski.

Nowa hossa na rynku mieszkań

Rządowy program tanich kredytów, obniżka stóp procentowych i zmiana rekomendacji S – wszystko to mocno ożywiło rynek nieruchomości.