Programy puchną od mieszkań

Wyborcze programy partii puchną od obietnic dla rynku nieruchomości. PiS, poza kontynuacją programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, obiecuje – pod hasłem „Przyjazne osiedle” – rewitalizację wielkiej płyty.

Pomysł Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment, nazywa twórczym rozwinięciem podejmowanych już działań. – Trzonem „przyjaznego osiedla” będzie najpewniej termomodernizacja – mówi. – Mowa jest także o dobudowaniu wind, poprawie instalacji, montażu paneli na dachach, remontach akustycznych, inwestycjach w zieleń, place zabaw, boiska, parkingi.

Modernizacje i tani kredyt  

Turek zaznacza, że w dużych miastach wielka płyta to często jedna trzecia substancji mieszkaniowej. – Większość była doinwestowana w mniejszym lub większym stopniu. Jeśli spółdzielnie, wspólnoty dbały o bloki, to ich standard nie odbiega znacznie od budynków wznoszonych kilka–kilkanaście lat temu – ocenia analityk. Standardy cały czas jednak rosną. – Wciąż są też bloki, które nie podlegały termomodernizacji, nie mówiąc o remontach wewnątrz czy rozwiązaniach, które niedługo będą standardem – np. solary na dachach – wyjaśnia.

W niższych blokach nie ma wind. – Jak dodamy do tego zagospodarowanie działek – zieleń, miejsca parkingowe, place zabaw, to można zaryzykować stwierdzenie, że nie ma spółdzielni, która z dofinansowania blokowisk nie zechce skorzystać, jeśli pieniądze będą łatwo dostępne – mówi Bartosz Turek. – Problem w tym, że koszty będą astronomiczne, to grube miliardy złotych. Modernizacja budynków z płyty jest jednak potrzebna, bo nie stać nas, żeby je zburzyć i postawić na nowo.

Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD), ocenia, że program renowacji wielkiej płyty jest trafiony, ale tylko w zakresie termomodernizacji. – Pomysł budowy dużych parkingów na osiedlach, co musiałoby prowadzić do wycinki zieleni, jest raczej nie do zrealizowania – podkreśla.  W programie PiS zwraca uwagę na wprowadzony już tani kredyt i niesłusznie, jak mówi, mało eksponowane w mediach konto mieszkaniowe, które gwarantuje oszczędzającym na mieszkanie premię inflacyjną lub premię w wysokości wzrostu cen mieszkań.

– Długoterminowo to dojrzały pomysł, który zasługuje na uznanie – mówi wiceprezes. – Z drugiej strony PiS przyczyniło się do ograniczenia podaży mieszkań w ostatnich latach. Blokada gruntów pod „Mieszkanie+” doprowadziła do wzrostu cen. Nie udało się do końca wprowadzić sensownych przepisów pozwalających na przebudowę terenów pobiurowych i pohandlowych, choć ruszyło to przy terenach poprodukcyjnych. Na plus trzeba zaliczyć uproszczenie postępowań środowiskowych  – ocenia.

Jan Dziekoński, ekspert, założyciel portalu FLTR.pl, zauważa, że program modernizacji budynków z wielkiej płyty nie jest nowy. – Bloki są rewitalizowane od zarania III Rzeczpospolitej. W dobie wysokich kosztów energii, ogrzewania, wejścia za chwilę w życie opodatkowania nośników energii (węgiel czy gaz) w ramach CO2, i tak to trzeba będzie zrobić – zwraca uwagę. – Będą na to pieniądze z Unii. Pomysł nie jest więc ani nowy, ani odkrywczy. Nie rozwiąże problemów z podażą - zaznacza.

KO obiecuje kredyty na „0 proc.” i dopłaty do wynajmowanych mieszkań w wysokości 600 zł. Chce też uwolnić grunty z Krajowego Zasobu Nieruchomości i przeznaczyć 10 mld zł na rewitalizację i remonty pustostanów z zasobów samorządów.

Bartosz Turek uważa, że kredyt „0 proc.” wydaje się być zbyt daleko idąca propozycją. – Już kredyt na „2 proc.” cieszy się kilka razy większym powodzeniem, niż spodziewał się rząd – mówi. – Trudno też zrozumieć ideę łączenia programu darmowych kredytów z dopłatami do stawek najmu. W 2022 r. wysokie czynsze były w dużej mierze pokłosiem trudnego dostępu do kredytów. Dziesiątki tysięcy osób, które w normalnych warunkach kupowałyby mieszkania, były zmuszone do najmu. To w połączeniu z migracją podbijało popyt i przyczyniało się do wzrostu stawek. Teraz się to zmieniło, o kredyt jest łatwiej, a presja na rynek najmu spadła. Od stycznia do września w największych miastach czynsze wzrosły tylko o 1,5 proc., mniej niż łączna inflacja w tym czasie.

W dodatku, jak zauważa analityk HRE Investment, spora część obecnych najemców to osoby, które mogą skorzystać z programu preferencyjnych kredytów. – Mogą zamienić najem na własność. Program tanich kredytów ogranicza presję na rynek najmu, co w dłuższym terminie powinno sprzyjać spadkowi czynszów – wyjaśnia. – Zaproponowane przez KO dopłaty mogą spowodować, że czynsze nie spadną, ale nawet wzrosną. Właściciele mieszkań najpewniej zechcą skorzystać z okazji, aby czynsze podnieść.

Także Jan Dziekoński uważa, że dopłaty do najmu spowodują wzrost czynszów. – Efekt będzie jak przy tanim kredycie. Stawki najmu pójdą w górę, pieniądze z dopłat trafią do właścicieli mieszkań – mówi. – Kredyt „0 proc.”? Już widzimy efekty programu na „2 proc.” – skokowy wzrost cen mieszkań i jeszcze większe wykluczenie mieszkaniowe.

Z kolei Konrad Płochocki uważa, że zapowiedź wsparcia i własności, i najmu należy uznać „za plus”. – To pierwszy przypadek zapowiedzi powszechnej dopłaty do najmu, co partia kieruje głównie do młodych ludzi zaczynających studia czy pracę zawodową – mówi. – Kredyt „0 proc.” dla młodych to jeszcze dalej idąca propozycja niż „Bezpieczny kredyt 2 proc.” PiS, który okazał się strzałem w dziesiątkę.

KO ma też pomysły na wzmocnienie podaży. – I to najbardziej zasadny, choć najmniej „efektowny” punkt programu. Aby zwiększyć dostępność mieszkań, trzeba je po prostu budować – mówi Płochocki. – Wszystko inne to populizm. Stymulacja rynku wtórnego jest wysoce nieefektywna. Od zmiany właściciela mieszkania przybywa dokładnie 0 mkw. Nie przybywa ani jedna kuchnia, ani jeden pokój dla dziecka. Należy więc stymulować budowę nowych mieszkań i domów.  KO słusznie wskazuje na uwolnienie gruntów Skarbu Państwa i spółek Skarbu Państwa. To dobry kierunek, ale przy jednoczesnym wspieraniu zakupów kredytem „0 proc.” oraz najmu dalece niewystarczający.

Zdaniem Jana Dziekońskiego uwolnienie gruntów, co postuluje także Trzecia Droga, to nie jest zły kierunek. – Tyle że najlepsze parcele z Krajowego Zasobu Nieruchomości zostały już wykorzystane pod Mieszkanie+, TBS-y, SIM-y – zaznacza. – Nie ma więc co oczekiwać, że na tych pozostałych nie wiadomo co się wybuduje – dodaje. 

Poza tym, jak mówi ekspert, jeśli na uwolnionych gruntach będą budować deweloperzy, to wracamy do punktu wyjścia. - Uwolnienie ziemi trzeba więc obudować konkretnymi rozwiązaniami. Grunty trzeba uzbroić, uzyskać warunki zabudowy, albo uchwalić plany, a potem kierować do sprzedaży – tłumaczy.

Ziemia i tani najem

Uwolnienie gruntów z Krajowego Zasobu Nieruchomości zapowiada też Trzecia Droga. Zapewnia, że w czasie jednej kadencji można oddać nawet 1 mln mieszkań. Samorządy miałyby dostawać fundusze m.in. na uzbrojenie terenów i przygotowanie ich pod inwestycje.

Bartosz Turek uważa, że uwolnienie działek ma sens, ale skala inwestycji, które można by na nich realizować, jest mocno przeceniana. - Inna rzecz to pieniądze dla samorządów na przygotowanie działek pod inwestycje. To szansa, by samorządy uzyskiwały lepsze ceny za grunty. Deweloperom ograniczyłoby to ryzyko działalności. Mogłoby też ograniczyć ich marże. Pytanie, czy samorządy potrafiłyby sensownie przygotować grunty pod inwestycje. Na pewno nie wszystkie podołałyby takiemu zadaniu - ocenia. 

Konrad Płochocki nie ma wątpliwości, że trzeba wzmacniać podaż. – Stworzenie funduszu dla samorządów na uzbrajanie terenów to świetna inicjatywa. Trafiałby do nich zysk z przygotowania działek. Dobrze byłoby dać gminom szerokie narzędzia do scaleń i ponownych podziałów, tak żeby mogły tworzyć działki o regularnym kształcie i wprowadzać układ urbanistyczny – ocenia.

Jak liczyć ów „milion mieszkań w kadencję”? - Prawdopodobnie chodzi o łączną liczbę mieszkań wybudowanych przez wszystkie podmioty. Cel jest niezwykle ambitny, ale w bardzo sprzyjających okolicznościach i odważnych zmianach w prawie teoretycznie możliwy – ocenia wiceprezes.

Jan Dziekoński uważa, że fundusze na uzbrojenie terenów dla samorządów to sensowny pomysł. - Trzeba przyspieszać i ułatwiać inwestycje deweloperskie, minimalizować ryzyko biznesu – mówi ekspert.

Lewica obiecuje 300 tys. tanich mieszkań na wynajem. Konrad Płochocki uważa, że sam kierunek budowy lokali na wynajem po cenie niższej niż rynkowa jest zasadny. – W Polsce 87 proc. nieruchomości zamieszkują ich właściciele, udział mieszkań najmowanych spada, w siłę rośnie własność – mówi. – To odwrotny trend do dominujących w Europie Zachodniej. Lewica zapowiada koniec wyprzedaży zasobu społecznego, co można ocenić tylko pozytywnie. Zasób budowany za publiczne pieniądze powinien służyć społeczeństwu i dawać narzędzia samorządom czy państwu do kształtowania polityki mieszkaniowej. W pewnym okresie tańszego najmu mogą wymagać młodzi ludzie, najmniej zarabiający naukowcy, nauczyciele czy np. pielęgniarki w jakimś regionie.

Jak mówi wiceprezes PZFD, nierealne jest jednak wybudowanie 300 tys. mieszkań w czteroletniej kadencji. – W 2023 r. wszyscy deweloperzy w kraju rozpoczną budowy ok. 100 tys. mieszkań. Aby uzyskać 300 tys. po czterech latach, każdy deweloper w kraju musiałby budować na rzecz takiego „państwowego klienta” 7,5 mieszkania z dziesięciu – szacuje.