Rośnie sprzedaż, ale i obawy

Siedemnastu deweloperów związanych (w tym historycznie) z rynkiem kapitałowym w I połowie 2023 r. sprzedało 11,3 tys. mieszkań. W tym sezonie nie było żadnych transakcji z inwestorami instytucjonalnymi z rynku PRS. Rynek bardzo szybko odrabia ubiegłoroczną zapaść, a w lipcu ruszył program „Bezpieczny kredyt”. Nie dziwi więc euforia inwestorów. Indeks WIG–nieruchomości ledwie na początku lipca przebił pułap 3,5 tys. pkt a już testuje kolejne wieloletnie maksima na poziomie 3,8 tys. Z kolei na Catalyst ciężka już znaleźć deweloperskie obligacje z dyskontem wobec wartości nominalnej.

Imponujące odbicie

W relacji do I połowy 2022 r. oznacza to wzrost o 13,3 proc., a po wyeliminowaniu z bazy małej transakcji z nabywcą PRS, o 12,7 proc. O skali poprawy rynku świadczy zestawienie z II połową 2022 r. W tym przypadku wzrost sięga 16,1 proc., ale wyłączywszy transakcje z inwestorami PRS – aż prawie 39 proc. Dla kontrastu, wynik jest znacznie słabszy w zestawieniu z I półroczem 2021 r., które dla branży było absolutnie wyjątkowe. Porównując z transakcjami wyłącznie z nabywcami indywidualnymi spadek sięga 27 proc., a uwzględniając PRS – 34 proc.

W samym II kwartale br. deweloperzy znaleźli nabywców na 6152 lokale, o 33 proc. więcej niż rok wcześniej i o 18,4 proc. więcej kwartał do kwartału. Imponująco wygląda odbicie od dna, czyli III kwartału 2022 r. Sprzedaż była lepsza o 35 proc. a jeśli pominąć PRS, o aż 69 proc.

Zarówno w skali kwartału, jak i półrocza, wyniki poszczególnych firm w relacji rok do roku potrafią się mocno różnić. W skrócie – sprzedaż determinowana jest w dużym stopniu ofertą.

Warto pamiętać, że zestawienia nie należy traktować jako rankingu. Po pierwsze dlatego, że firmy nie ścigają się na liczbę sprzedanych lokali – dla spółek priorytetem są bowiem marże. Po drugie, wciąż nie doczekaliśmy się jednolitego standardu raportowania. Część firm za sprzedaż bierze płatne rezerwacje oraz umowy deweloperskie i przedwstępne, o ile nie były poprzedzone rezerwacjami. Część uznaje jedynie powyższe umowy jako „mocniejsze” (umowę rezerwacyjną łatwiej zerwać, klient może nie otrzymać kredytu).

O ile II połowa ubiegłego roku (szczególnie III kwartał) przyniosła schłodzenie rynku mieszkaniowego na skutek paraliżu rynku kredytów mieszkaniowych, o tyle I połowa tego roku była już odwilżą – choć stopy procentowe się nie zmieniły.

Po pierwsze, w lutym Komisja Nadzoru Finansowego pozwoliła bankom złagodzić kryteria badania zdolności, a po drugie, swoje zrobił program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” – a ściślej jego zapowiedź, bo w życie wszedł od lipca. Samo jego ogłoszenie wystarczyło, by zaktywizować popyt. Potencjalni beneficjenci ruszyli rezerwować lokale, a ci, którzy mieli gotówkę lub możliwość zaciągnięcia zwykłego kredytu i do tej pory się wstrzymywali – ruszyli kupować w obawie, że ceny „odjadą”. Szczególnie, że „Bezpieczny kredyt 2 proc.” ma w 2023 r. nie mieć limitu budżetu, a dane o produkcji mieszkań pokazują wstrzemięźliwość deweloperów do zwiększania podaży.

Rynkowa nierównowaga

Temperatura rynku jest coraz wyższa.  - Możemy śmiało powiedzieć, że siła pierwszego uderzenia programu „Bezpieczny kredyt” jest imponująca. Już dziś - w połowie lipca - liczba mieszkań deweloperskich sprzedanych w siedmiu największych miastach zbliża się do poziomu jaki jeszcze w końcówce roku wypracowywano w ciągu całego miesiąca. Bieżący monitoring rynku, który prowadzimy na potrzeby Otodom Analytics wskazuje, że przeciętna dzienna sprzedaż w lipcu sięga poziomów jakich nie widzieliśmy nawet w wyjątkowym pod wieloma względami 2021 r. – powiedziała Katarzyna Kuniewicz, ekspertka Otodom Analytics. Równie imponująco, co podpisywanie umów deweloperskich, wyglądają rezerwacje - zwiastują one, że także w sierpniu sprzedaż będzie bardzo mocna. Pytanie, czy nabywcy pierwszego lokum nie zaczną mocniej szukać okazji na rynku wtórnym - a to w związku ze zniesieniem PCC. Według Otodomu, ceny porównywalnych mieszkań oferowanych na rynku pierwotnym i wtórnym nie różnią się istotnie, a deweloperskie wymagają jeszcze nakładów na wykończenie.

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę na kolejny problem. – Za coraz lepszą sprzedażą mieszkań nie podąża wzrost aktywności inwestycyjnej deweloperów. Jak od dłuższego czasu komunikują dane serwisu BIG DATA RynekPierwotny.pl, na każde 10 sprzedanych mieszkań, deweloperzy wprowadzają zaledwie 6-7 nowych ofert, przez co z miesiąca na miesiąc topnieje dostępność zasobu rynku pierwotnego - podkreślił, ekspert RynekPierwotny.pl Jarosław Jędrzyński.

Portal oszacował, że w dziesięciu głównych aglomeracjach poza Łodzią firmy sprzedają więcej niż wprowadzają na rynek, co oznacza kurczenie się oferty – w niektórych przypadkach dramatyczne. We wszystkich 10 metropoliach do wzięcia na rynku pierwotnym było na koniec czerwca 54,7 tys. lokali, o 15 proc. mniej niż na koniec 2022 r., ale w Krakowie i Warszawie spadek oferty sięgał odpowiednio 28 i 23 proc.

– Pojawiają się już nawet głosy, że na rynkach mieszkaniowych największych miast może powtórzyć się historia sprzed zaledwie dwóch lat, gdy wskutek niewystarczającej podaży nowych mieszkań gwałtownie wzrosły ich ceny – wskazał Marek Wielgo, ekspert RynekPierwotny.pl. – W części metropolii, m.in. w Łodzi, Poznaniu czy Szczecinie, taki scenariusz wydaje się na razie mało prawdopodobny. Deweloperzy wciąż dysponują zapasem mieszkań, na które uzyskali w ubiegłym roku pozwolenia na budowę, ale jeszcze jej nie zaczęli. Jednak obawy mogą budzić dane z Warszawy, Krakowa i Wrocławia. Jeśli tempo sprzedaży mieszkań wzrośnie tam jeszcze bardziej, to ich zapas w pozwoleniach na budowę uzyskanych w poprzednich latach szybko się wyczerpie – zaznaczył.

Trudy budowania

W komentarzach giełdowe spółki z jednej strony akcentują powrót klientów, szczególnie tych posiłkujących się kredytem (w poprzednich kwartałach dominowali gotówkowcy), liczą też na pozytywne efekty „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”. Z drugiej strony, wskazują na wyzwania związane z uruchamianiem nowych projektów.– Sytuacja na rynku jest dobra i widać wyraźny popyt. Niestety, nadal podaż jest niska – brakuje mieszkań, zwłaszcza w Warszawie, gdzie zainteresowanie zakupem jest największe – powiedział Oscar Kazanelson, przewodniczący rady nadzorczej Grupy Robyg. – Głównym wyzwaniem dla deweloperów jest uruchamianie nowych inwestycji w związku z wydłużającym się czasem uzyskiwania pozwoleń na budowę. Czas oczekiwania na uzyskanie pozwolenia na budowę się wydłuża – obecnie trwa to od 1,5 roku do 2 lat, a kiedyś było to 6–9 miesięcy. Ze względu na ograniczony dostęp do gruntów, a także z powodu małej liczby wydawanych pozwoleń na budowę, znacznie spowalnia proces realizacji projektów – a to wpływa też na ceny – dodał.

Bartosz Kuźniar, prezes Lokum Deweloper, powiedział że odbudowujący się popyt cieszy, a jednocześnie wiąże się dla firm z trudnością, jaką jest bieżące uzupełnianie oferty.

- Długie procedury administracyjne, ale też zmieniające się uregulowania, na przykład wytyczne nałożone przez nową ustawę deweloperską, znacząco wydłużają procesy związane z wprowadzaniem do sprzedaży i rozpoczynaniem realizacji nowych inwestycji. Należy mieć na uwadze, że w tej sytuacji nierównowaga między popytem a podażą będzie się pogłębiać, a to przełoży się na większą dynamikę już obserwowanego wzrostu cen mieszkań – wskazał Bartosz Kuźniar.