Rosnący popyt podbija ceny mieszkań

Pierwszy kwartał roku na rynku wtórnym przyniósł ożywienie. Wyższy popyt przełożył się na wyższe ceny ofertowe mieszkań. Jest to szczególnie widoczne w siedmiu największych miastach: Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Gdańsku, Szczecinie i Łodzi – wynika z cokwartalnej analizy rynków w miastach wojewódzkich portalu Nieruchomosci-online.pl. Ten raport „Nieruchomości” „Rzeczpospolitej” publikują pierwsze.

Optymizm kupujących

Eksperci serwisu analizują ceny mieszkań w zależności od liczby pokoi i standardu. – Jeszcze w IV kw. 2022 r. przy większości metraży we wskazanych miastach przeważała stabilizacja cen, bo tak można ocenić ich wahania poniżej 1 proc. – wyjaśniają autorzy raportu. – W segmencie największych mieszkań odnotowaliśmy tam nawet lekkie spadki. Teraz dominowały zwyżki, choć ich wysokość była różna.

Biorąc pod uwagę wszystkie analizowane miasta, kawalerki w ciągu kwartału (IV kw. 2022/I kw. 2023 r.) podrożały od 0,1 proc. we Wrocławiu (średnia cena ofertowa mkw. takiego lokalu to ponad 11,9 tys. zł) do 6,9 proc. w Krakowie (ponad 14 tys. zł za mkw.). O 6,4 proc., do niespełna 9,1 tys. zł za mkw., wzrosły ceny kawalerek w Olsztynie, a w Lublinie – o 4,1 proc., do 9,3 tys. zł za mkw. W Warszawie przeciętne ceny mkw. lokali jednopokojowych poszły w górę o 2,4 proc., do ponad 15 tys. zł za mkw.

Portal Nieruchomosci-online.pl odnotował też spadki cen w tym segmencie. Kawalerki staniały najbardziej, bo o 7,8 proc. (ponad 8,7 tys. zł za mkw.), w Opolu.

Mieszkania dwupokojowe podrożały od 0,1 proc. w Krakowie (średnio ponad 12,1 tys. zł za mkw.) do 5,3 proc. w Poznaniu (10 tys. zł za mkw.). W Warszawie przeciętne ceny ofertowe lokali z drugiej ręki wzrosły w ciągu kwartału o 1,8 proc., do ponad 14 tys. zł za mkw. Najbardziej, o 2,4 proc., średnio do 7,3 tys. zł za mkw., staniały dwupokojowe mieszkania w Zielonej Górze.

Ceny lokali z trzema pokojami poszły w górę od 0,6 proc. w Rzeszowie (ponad 8,5 tys. zł za mkw.) do 5,2 proc. w Katowicach (7,4 tys. zł). Czteropokojowe mieszkania podrożały od 1,4 proc. w Rzeszowie (ok. 8,1 tys. zł za mkw.) do 9 proc. (prawie 7,4 tys. zł) w Opolu.

– Biorąc pod uwagę rynek wtórny siedmiu największych miast, tylko w trzech przypadkach odnotowaliśmy spadek średnich cen ofertowych przynajmniej o 1 proc. Były to kawalerki w Poznaniu (-1,7 proc.) i w Szczecinie (-1,6 proc.) oraz mieszkania czteropokojowe w Krakowie (-1,3 proc.) – podają autorzy analiz. Spadki cen ofertowych mieszkań używanych były bardziej widoczne w mniejszych miastach wojewódzkich. W zależności od lokalizacji wynosiły najczęściej 1–2 proc.

– Rosnące ceny na rynku wtórnym to reakcja właścicieli mieszkań na większy optymizm poszukujących – komentuje Alicja Palińska z Nieruchomosci-online.pl. – Poziom średnich cen ofertowych, który od drugiej połowy 2022 r. ustabilizował się na wysokim poziomie, teraz coraz bardziej kieruje się w stronę niewielkich zwyżek. Spadek cen staje się coraz mniej prawdopodobny. Rynek jest pobudzony i prawdopodobnie zaczyna kształtować się na nowym poziomie cen.

Wysoki standard

Autorzy raportu analizują też ceny oferowanych mieszkań w zależności od ich standardu. – Największy odsetek lokali o wysokim standardzie znajdziemy w Gorzowie Wlkp. (58 proc.) i Rzeszowie (43 proc.). Ogłoszeniodawcy stan „bardzo dobry” najczęściej deklarowali w Gdańsku (48 proc.) i Bydgoszczy (47 proc.). Najwięcej mieszkań do remontu było sprzedawanych w Łodzi, Katowicach i Kielcach (ponad 20 proc.), a do odświeżenia – w Opolu i Katowicach (około 13 proc.) – podają.

Stan mieszkania ma odzwierciedlenie w cenie. Średnia różnica między wysokim standardem a stanem „do remontu” wynosi zazwyczaj 1,5–2 tys. zł za mkw. Np. w Warszawie mieszkania do remontu w I kw. roku były oferowane w średniej cenie 12,9 tys. zł za mkw., a lokale o wysokim standardzie – niemal 14,8 tys. zł za mkw. W Krakowie to ponad 10,3 tys. zł i niespełna 13,5 tys. zł.

Co czeka rynek wtórny w najbliższych miesiącach? Częściowej odpowiedzi dostarczają wyniki cokwartalnej ankiety, którą portal Nieruchomosci-online.pl przeprowadził w marcu wśród przedstawicieli biur nieruchomości. – Pośrednicy są raczej zgodni, że taniej nie będzie. W przypadku kawalerek utrzymania wysokich stawek w najbliższym kwartale spodziewa się 47 proc. ankietowanych, a 42 proc. widzi pole do dalszych zwyżek. W segmencie większych mieszkań wygląda to podobnie: 40 proc. pośredników prognozuje stabilizację, a 34 proc. widzi możliwość kolejnych zwyżek cen – mówi Alicja Palińska.

Podkreśla, że biura nieruchomości optymistycznie patrzą na perspektywy dotyczące popytu w II kw. – Zarówno w przypadku małych, jak i dużych mieszkań aż 65 proc. ankietowanych spodziewa się rosnącego zainteresowania nimi – wskazują analitycy.

Liczba pytań o mieszkania oferowane na portalu Nieruchomosci-online.pl w I kw. 2023 r. w porównaniu z IV kw. 2022 r. wzrosła o 34 proc. – Wprawdzie pierwsze miesiące nowego roku często cechują się większą aktywnością klientów, jednak tym razem sytuacja wygląda nieco inaczej. O wyraźnym pobudzeniu popytu świadczą dane z marca – pod względem liczby pytań był to najlepszy miesiąc od sierpnia 2021 r. – wskazują autorzy raportu.

Alicja Palińska komentuje, że ożywienie popytu to przede wszystkim efekt zapowiedzi programu dopłat do kredytów. – Wizja tanich kredytów zadziałała dwojako. Z jednej strony są ci, którzy będą mogli z nich skorzystać. Z drugiej strony są kupujący, którzy mają gotówkę lub zdolność kredytową, ale wstrzymywali się z zakupem. Teraz już nie odwlekają transakcji. Boją się, że tani kredyt doprowadzi do kolejnych podwyżek cen – tłumaczy. – Wiele osób boi się, że nie zdąży na odjeżdżający pociąg – dodaje.

Palińska zauważa, że kolejnymi czynnikami pobudzającymi popyt w I kw. było złagodzenie przez KNF wymogów dotyczących udzielania kredytów i utrzymanie stóp procentowych na niezmienionym poziomie.

Nieruchomości