"Nie" dla likwidacji otwartego rachunku powierniczego

Rz: Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów planuje zlikwidować otwarte rachunki powiernicze nieposiadające żadnego zabezpieczenia. To dobry pomysł?

Marek Poddany, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich: Nie rozumiem, skąd się on wziął. Ustawa deweloperska obowiązuje od sześciu lat. Nie twierdzę, że jest doskonała, kilka rzeczy warto w niej poprawić, ale na pewno nie przepisy dotyczące otwartego rachunku powierniczego. Świetnie sprawdzają się w praktyce. Rachunek wykorzystuje się w wypadku przeszło 80 proc. inwestycji. I nie słyszałem, by ochrona, jaką zapewnia, okazała się niewystarczająca.

Po co więc likwidować coś, co działa i nikt nie ma zastrzeżeń: ani deweloperzy, ani kupujący mieszkania.

UOKiK uważa inaczej. Jego zdaniem tego typu rachunek nie chroni jednak w wystarczający sposób kupujących mieszkania i domy.

A gdzie dowody? Nie zgadzam się z tym poglądem. Jeżeli dojdzie do likwidacji rachunku, zostaną wprawdzie dwa inne otwarte rachunki zabezpieczone gwarancją bankową lub ubezpieczeniem, ale istnieją one tylko na papierze. Żadna firma ubezpieczeniowa ani bank nie posiadają ich w swojej ofercie. Nie da się więc z nich skorzystać w praktyce.

Przecież deweloperzy będą mogli korzystać również z zamkniętych rachunków powierniczych.

Rozczaruję panią. Tego typu rachunek nie jest taki dobry, jak się o nim mówi. I wcale dobrze nie zabezpiecza środków kupującego mieszkanie.

Najlepiej pokaże to przykład. Budowa jest zaawansowana w 90 proc. Deweloper nie widział jeszcze ani jednej złotówki klientów, ponieważ wszystkie pieniądze trafiają na zamknięty rachunek powierniczy. I raptem upada bank. Wtedy pieniądze klientów mogą przepaść.

I nie są to tylko hipotetyczne dywagacje. Przecież niedawno upadł bank w Wołominie. Dzięki dobrej decyzji sędziego komisarza, który nadzorował jego upadłość, środki z zamkniętego rachunku powierniczego zostały wyłączone z masy upadłości. Ale ten przykład pokazuje, że zamkniętemu rachunkowi daleko do doskonałości.

Natomiast w wypadku środków zgromadzonych na rachunku otwartym jest inaczej. Wypłacane są deweloperowi transzami na poszczególnych etapach budowy. Bank przekazuje je dopiero po tym, jak stwierdzi, że poprzednie transze zostały wykorzystane przez dewelopera na budowę. Realnym zabezpieczeniem są więc prace budowlane i w przypadku upadłości banku pieniądze kupujących nie są zagrożone. Natomiast w wypadku upadłości dewelopera, na podstawie ustawy deweloperskiej, są wyłączane z masy upadłości i nie mogą być zajęte przez syndyka.

Deweloperzy uważają, że likwidacja otwartych rachunków doprowadzi do licznych bankructw. Zgadza się pan z tym stwierdzeniem?

Z informacji płynących z UOKiK wynika, że uprawiamy czystą propagandę i gdy sześć lat temu wchodziła w życie ustawa deweloperska, też protestowaliśmy i ostrzegaliśmy przed bankructwami. Nic takiego nie miało miejsca. Takie opinie mają podważyć naszą argumentację na zasadzie „oni zawsze narzekają". Nie mają jednak pokrycia w faktach. To prawda, sześć lat temu ostrzegaliśmy, że wprowadzenie rachunków powierniczych zwiększy koszty, i to się potwierdziło. A to, że likwidacja tego typu rachunków może doprowadzić do bankructw małych firm, to realne zagrożenie, a nie czysta propaganda.

Realizują one 80 proc. wszystkich inwestycji na rynku. Likwidacja otwartych rachunków powierniczych skazuje je na zamknięte rachunki. W takim zaś przypadku deweloper będzie musiał zapewnić sfinansowanie 100 proc. inwestycji. Jest wiele małych firm, które świetnie sobie radzą, ale takiej zdolności kredytowej nie mają. Nie dysponują też bankiem ziemi, na którym mogłyby zabezpieczyć tak duży kredyt. I to może spowodować, że świetnie prosperujące firmy zaczną popadać w tarapaty i ustępować przed wielkimi firmami, które dzięki kapitałowym powiązaniom z zagranicznymi spółkami mają nieograniczone zdolności pozyskiwania kapitału.

Ponadto prowadzenie inwestycji w rachunkach zamkniętych wymagałoby zaangażowania przez banki 70 mld zł, a to jest nierealne, bo sektor bankowy nie przeznaczy takich środków na jedną branżę.

Warto także spojrzeć na inne kraje europejskie, na których tle dzisiejsze uregulowania polskie w zakresie ochrony kupujących są już bardzo restrykcyjne.

Na początku naszej rozmowy wspomniał pan, że ustawę deweloperską warto poprawić. Co miał pan na myśli?

Przede wszystkim przepisy dotyczące prospektu informacyjnego. Dzięki niemu kupujący wie wszystko o budynku i mieszkaniu, które go interesuje. Ale zawiera on kilka absurdów, które warto zlikwidować. Prospekt powinien zawierać informacje o inwestycjach w promieniu jednego kilometra od budynku, w którym klient chce kupić mieszkanie. Problem jednak w tym, że w każdym dużym mieście takich inwestycji mogą być setki, a nawet tysiące.