Rola kancelarii prawnych na rynku nieruchomości mocno wzrosła

Przeciętny czytelnik w życiu zapewne ma do czynienia z zakupem lub sprzedażą mieszkania, co zazwyczaj oznacza spotkanie się stron transakcji u notariusza. Jaka jest rola kancelarii prawnych przy transakcjach związanych z nieruchomościami komercyjnymi – bo tu zazwyczaj obie strony korzystają z takich usług?

Andrzej Pośniak: Krótko mówiąc, transakcje na tak skomplikowanym rynku jak nieruchomości komercyjne bez prawników nie doszłyby do skutku. W przypadku dużych transakcji nieruchomościowych liczba wątków, które pojawiają się na etapie procesu transakcyjnego oraz mnogość scenariuszy, które mogą zmaterializować się w przyszłości i na które trzeba się przygotować, jest tak duża, że wymaga wsparcia ekspertów z różnych dziedzin, w tym prawników.

Michał Mieciński: W przypadku nieruchomości komercyjnych każda transakcja jest inna, a co więcej z roku na rok procesy transakcyjne są coraz bardziej skomplikowane. Stopień złożoności, wielość wątków i liczba stron uczestniczących jest na tyle duża, że obecnie przy największych transakcjach dla jednego klienta pracują jednocześnie nie tylko różne departamenty jednej kancelarii w wielu jurysdykcjach (przy obsłudze danej transakcji konieczna jest zazwyczaj współpraca prawników z działów nieruchomości, bankowości i finansowania, ochrony konkurencji, ochrony środowiska, korporacyjnego czy własności intelektualnej), ale wręcz kilka kancelarii prawnych, a liczba zaangażowanych prawników to nierzadko kilkadziesiąt osób.

Foto: Materiały prasowe

Przykładowo, jeśli mamy do czynienia z utworzeniem joint-venture pomiędzy dwoma podmiotami zagranicznymi, którego celem ma być nabycie dużego dewelopera mieszkaniowego, oznacza to konieczność nie tylko sporządzenia analizy prawnej nabywanego podmiotu i portfela jego nieruchomości i projektów – tych istniejących i toczących się – oraz umowy nabycia, ale także przygotowanie umowy joint-venture, dokumentacji finansowania, uwzględnienie kwestii podatkowych, antymonopolowych, ubezpieczeniowych itd.

Dodatkowo, na przestrzeni lat rola kancelarii prawnych obsługujących transakcje na rynku nieruchomości komercyjnych mocno ewoluowała – poszerzył się zakres świadczonych usług oraz oczekiwań klientów. Obecnie nasza rola w transakcji nie dotyczy już tylko kwestii czysto prawnych, musimy doskonale rozumieć biznes klienta i wszelkie biznesowe implikacje danej inwestycji czy transakcji dla działalności danego podmiotu. Musimy mówić językiem biznesowym i finansowym naszych klientów, musimy rozumieć, a często sami napisać formuły cenowe i skutki finansowe oraz podatkowe proponowanych rozwiązań prawnych.

Yield (prognozowana stopa zwrotu), IRR (ang. internal rate of return, wewnętrzna stopa zwrotu) czy RevPAR (ang. revenue per available room, przychód z jednego pokoju, wskaźnik stosowany w biznesie hotelowym) są obecnie dla prawnika nieruchomościowego tak samo ważnymi i używanymi na co dzień pojęciami jak ważność, skuteczność czy forma czynności prawnej. Jako prawnicy jesteśmy obecnie bardzo mocno osadzeni w biznesie, dziś występujemy bardziej w roli biznesowych partnerów, członków zespołu klienta niż jako czysto zewnętrzni doradcy czy eksperci. Nie tylko piszemy umowy, ale to często właśnie doradca prawny koordynuje całość procesu transakcyjnego i działalność wszystkich innych doradców zaangażowanych przez klienta – komercyjnych, finansowych, podatkowych, technicznych.

Niedawno kancelaria mocno poszerzyła zespół ds. nieruchomości i wynajęła nowa siedzibę – pięć najwyższych pięter w najwyższym budynku w UE, Varso Tower. Wygląda na to, że perspektywy rynku nieruchomości oceniacie bardzo dobrze.

AP: Niedawno dołączył do nas Michał Mieciński ze swoim zespołem. Niebawem dołączy do nas doświadczony zespół 10 prawników, w tym trzech partnerów o uznanej pozycji rynkowej i dużym doświadczeniu transakcyjnym. To dla nas bardzo duża zmiana, ale i dla na rynku, gdyż jest to największy jednorazowy ruch wśród prawników od wielu lat. Chcemy być kancelarią pierwszego wyboru dla klientów działających na rynku nieruchomościowym. Zespół nieruchomości CMS będzie liczył w sumie 40 prawników i jak najbardziej, patrząc na perspektywy rynkowej, widzimy przestrzeń do dalszego rozwoju usług dla tego sektora.

Zakładamy, że dobra koniunktura na rynku nieruchomości potrwa jeszcze kilka lat, choć za decyzją o wzmocnieniu zespołu stoi jeszcze bardziej długofalowa perspektywa. Bardzo ważnym dla nas aspektem jest uzyskanie synergii pomiędzy zespołem nieruchomości a innymi praktykami, w szczególności bankowości i finansów, private equity, fuzji i przejęć czy energetyczną. Dla mnie właśnie synergie powstające pomiędzy zespołami i poszczególnymi prawnikami stanowią kluczową wartość dodaną w we wzmocnieniach naszych zespołów, które dotychczas przeprowadziliśmy.

Nowa siedziba faktycznie może być symbolem rozwoju naszej kancelarii. Na przełomie lat 2022-2023 przeniesiemy się do Varso Tower, gdzie zajmiemy praktycznie dwa razy większą przestrzeń – obecne 4,5 tys. mkw. zamienimy na 7 tys. Dla nas będzie to nie tylko operacja logistyczna, ale także duża zmiana mentalna. Naszą ambicją jest, żeby nasze biuro pełniło funkcję nie tylko workplace – przyjaznego miejsca do pracy, ale aby było to cultureplace – czyli ośrodek spotkań naszych pracowników ze sobą, z klientami, a także naszych klientów ze swoimi kontrahentami.

A jak postrzegacie perspektywy rynku? Wartość transakcji w 2021 r. oczekiwana jest na poziomie 5 mld euro, podobnie jak była w ubiegłym.

MM: Ten rynek nadal cechuje się dużą aktywnością transakcyjną i oczekujemy, że ten trend się utrzyma. Pandemia spowodowała jedynie pewne przetasowania na rynku nieruchomości, jeśli spojrzymy na rodzaj aktywów preferowanych przez inwestorów. Dodatkowo wystąpienie Covid 19 przyspieszyło pewne trendy, które na rynku obserwowaliśmy już wcześniej. Obecnie króluje popyt na aktywa logistyczne, co oczywiście ma związek z dynamicznym rozwojem handlu przez internet, który dodatkowo spotęgowało wystąpienie pandemii. Ponadto niezmiennie sprzyja nam położenie Polski na mapie Europy i bliskość kluczowych rynków. Zapotrzebowanie na magazyny jest wciąż na tyle duże, że obserwujemy zainteresowanie tym segmentem rynku także ze strony inwestorów, którzy dotychczas preferowali inwestować w inne rodzaje nieruchomości. Rośnie popyt na obiekty typu BTS (ang. „built to suit", budowane dla konkretnego najemcy i z uwzględnieniem jego specyficznych potrzeb – red.). Kolejnym ciekawym zjawiskiem jest rosnące zainteresowanie magazynami położonymi w miastach lub w pobliżu miast, gdyż lokalizacja bliżej centrum lepiej odpowiada potrzebom klientów, którzy oczekują coraz bardziej znaczącego skrócenia czasu dostaw zamawianych produktów.

Jeśli chodzi o nieruchomości biurowe tu również mamy do czynienia z przyspieszeniem trendów obserwowanych jeszcze przed pandemią. Przykładem może być łączenie pracy stacjonarnej i zdalnej, które niesie ze sobą nowe podejście do powierzchni biurowej, która ma obecnie w znacznie większej mierze pełnić także rolę hubów sprzyjających kontaktom społecznym, czy potrzebę inwestycji w zaplecze techniczne czy systemy IT.

Pandemia nadała większego znaczenia aspektom środowiskowym – użytkownicy powierzchni biurowych, a w konsekwencji inwestorzy oczekują, że budynki, materiały budowlane użyte do ich budowy, zastosowane systemy i rozwiązania techniczne będą coraz bardziej przyjazne środowisku, a przez to wpływać na wzrost społecznej odpowiedzialności nas wszystkich za miejsca, w których żyjemy i pracujemy. „ESG" (ang. environmental, social, governance) to dziś już nie tylko ładnie brzmiący slogan, ale pakiet realnych i skonkretyzowanych oczekiwań inwestorów i najemców, determinujących działalność deweloperów i firm budowlanych Jeśli spojrzymy na wolumen transakcji na rynku biurowym, to rzeczywiście jest ich chwilowo mniej, ale warto zwrócić uwagę, że zdecydowana większość transakcji rozpoczętych przed czy w trakcie pandemii jest zamykana z sukcesem.

Obecnie fundusze inwestycyjne nadal mają apetyt na obiekty biurowe, a kluczowym czynnikiem dla inwestorów i najemców pozostaje jakość tych nieruchomości. „Zachłyśnięcie się" pracą zdalną w pełnym wymiarze było raczej chwilowe, a zapowiedzi schyłku ery biur nie spełniły się – zmienił się oczywiście sposób pracy, jest on bardziej elastyczny, jednak nie oznacza to całkowitego wyeliminowania obecności w biurze, która sprzyja kreatywności, budowaniu więzi w zespołach, zapewnieniu rozwoju kadrze itd.

W ostatnim czasie dynamicznie rozwija się także segment PRS (ang. private rental sector), czyli rynek mieszkań na wynajem, w którym inwestorzy widzą duży potencjał. Zasoby najmu instytucjonalnego są u nas niewielkie, a przy rosnących cenach mieszkań spadać będzie siła nabywcza i zdolność kredytowa konsumentów do zakupu własnego lokalu. Co więcej, zmienia się także mentalność i w kolejnych pokoleniach rośnie gotowość do wynajmu mieszkania w miejsce posiadania nieruchomości na własność. Obecnie dostępność portfeli gotowych mieszkań na wynajem jest na polskim rynku ograniczona i inwestorzy skazani są na inwestycje typu „forward sale", tzn. zakup projektów w toku, a często dopiero planowanych. Równie dynamicznie będzie się w najbliższym czasie rozwijać rynek prywatnych akademików, a w dalszej perspektywie – ze względu na nieubłagane procesy starzenia się społeczeństwa – wzrośnie znaczenie budownictwa dla seniorów.

Z powodu pandemii mocno ucierpiał handel, a co za tym idzie zmniejszyło się zainteresowanie inwestorów centrami komercyjnymi. Wciąż jednak widzimy popyt na mniejsze obiekty typu convenience centers.

Rynek hotelowy w związku z wystąpieniem Covid 19 również się zatrzymał, co wydaje się jednak sytuacją przejściową i inwestycje w tym segmencie powoli będą wracać. W najbliższym czasie możemy spodziewać się konsolidacji na rynku hotelowym, gdyż jest on w Polsce rozdrobniony, podczas gdy siła tego biznesu leży w pewnej skali działania.

Czy zagraniczne fundusze sygnalizują ryzyko polityczne inwestowania w Polsce? Na pewne aspekty można mieć większą lub mniejsza tolerancję, ale mówimy o konkretnym ryzyku związanym z rozstrzyganiem sporów sądowych w Polsce.

MM: Od pewnego czasu rzeczywiście spotykamy się w swojej praktyce z takimi obawami wyrażanymi przez inwestorów. Z mojej obserwacji wynika, że skala tych obaw jest bardzo różna – im dalej od Polski działa na co dzień dany inwestor, tym sygnalizuje większe zaniepokojenie sytuacją. W ostatnim czasie otrzymywaliśmy np. pytania od graczy z Azji o to, jak duże jest obecnie ryzyko Polexitu.

Wiele zależy także od rynku macierzystego – perspektywa inwestorów wywodzących się z krajów o wyższym ryzyku politycznym niż u nas jest inna niż inwestorów z Europy Zachodniej czy USA. Generalnie jednak widać u inwestorów pewien spadek zaufania do polskiego sądownictwa i szybkości potencjalnych postępowań, gdyby w wyniku inwestycji podejmowanej na naszym rynku powstała konieczność wejścia na drogę sądową. Inwestorzy z zachodniej Europy z niepokojem odnoszą się także do stosunku naszych obecnych władz do instytucji unijnych, choćby do TSUE, ale jak na razie, w większości przypadków, nie identyfikują tych kwestii jako bardzo poważnego ryzyka dla ich działalności w Polsce.