Jak rozliczyć przychody wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych

Wspólnota mieszkaniowa gromadzi na rachunku bankowym środki funduszu remontowego. Dla zmniejszenia kosztów eksploatacyjnych i remontów lokuje wolne środki na lokatach bankowych. Uzyskane odsetki przeznacza na fundusz remontowy lub koszty eksploatacji. Czy odsetki od środków zgromadzonych z wpłat właścicieli za świadczenia, koszty eksploatacji lub na fundusz remontowy są zwolnione z podatku dochodowego? Jak je wykazać w CIT-8?

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (ustawy o CIT) zwolnione z opodatkowania są dochody wspólnot mieszkaniowych w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Przepis ten przewiduje dwie przesłanki, których łączne spełnienie pozwala na skorzystanie ze zwolnienia. Po pierwsze, przychody muszą być przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Po drugie, nie mogą to być przychody uzyskane z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

W przedstawionym przypadku odsetki od środków na rachunku bankowym najprawdopodobniej zostaną przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, zatem pierwsza przesłanka do ich zwolnienia zostanie spełniona. Pojawia się jednak pytanie, czy odsetki od środków pieniężnych stanowią przychody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Przepisy ustawy o CIT nie definiują pojęcia „gospodarka zasobami mieszkaniowymi”. Zgodnie z interpretacjami organów podatkowych przez zasoby mieszkaniowe należy rozumieć:

- budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami,

- pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych,

- urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się wyżej wymienione budynki.

Przez gospodarkę zasobami mieszkalnymi rozumie się natomiast wszelkiego rodzaju opłaty (czynsze) związane z wyżej wymienionymi obiektami, które wspólnota mieszkaniowa uzyskuje od lokatorów. Pomimo że odsetki od środków na rachunku bankowym wiążą się z tym obszarem działalności (środki pochodzą z wpłat na fundusz remontowy), to jednak należy je uznać za przychody finansowe. Moim zdaniem nie podlegają więc zwolnieniu.

Tym samym powinny być wykazane w pozycji 27 deklaracji CIT-8 jako przychód ze źródeł położonych na terytorium RP i ostatecznie powinny zwiększać dochód podatkowy w pozycji 38 lub zmniejszać stratę podatkową w pozycji 39.

Prowadzę sprawy finansowo-księgowe w małej spółdzielni mieszkaniowej, posiadającej w swoich zasobach jeden 24-rodzinny blok mieszkalny. W ciągu roku otrzymujemy tylko opłaty czynszowe przeznaczone na cele mieszkaniowe. Za nieterminowe opłaty z tytułu czynszów mieszkaniowych za mieszkania lokatorskie pobieraliśmy ustawowe odsetki za zwłokę.Czy od odsetek za zwłokę z tytułu nieterminowych wpłat za czynsz należy zapłacić podatek?

W przypadku odsetek za nieterminowe wpłacanie czynszu, podobnie jak przy odsetkach od środków na rachunku bankowym, decydujące o zastosowaniu zwolnienia jest to, czy można je uznać za dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Związek odsetek od nieterminowego płacenia czynszu wydaje się bliższy z gospodarką zasobami mieszkaniowymi niż w przypadku odsetek od rachunku bankowego. Odsetki te są bowiem płacone spółdzielni przez jej lokatorów, którzy korzystają z zasobów mieszkaniowych, a nie przez bank. W odróżnieniu jednak od opłat czynszowych, opłat eksploatacyjnych czy też wpłat na fundusz remontowy, odsetki nie są płacone za korzystanie z zasobów mieszkaniowych. Istotą odsetek jest to, że są one opłatą za swego rodzaju finansowanie lokatora przez spółdzielnię od momentu wymagalności czynszu do czasu faktycznej zapłaty. Z rachunkowego punktu widzenia odsetki takie będą zatem traktowane jako przychody finansowe, a nie przychody z działalności operacyjnej. Tym samym dochód z tego typu odsetek nie korzysta moim zdaniem ze zwolnienia z podatku dochodowego. Organy podatkowe mają jednak na ten temat różne zdanie (szerzej pisaliśmy o tym w „Rz” z 25 stycznia 2008 r.).

Wspólnota mieszkaniowa w 2007 roku osiągnęła przychody z opłat na fundusze remontowy i eksploatacyjny w wysokości 28 233,72 zł oraz z tytułu odsetek na rachunku bankowym w wysokości 354,24 zł. Razem przychody wyniosły 28 587,97 zł. Koszty 2007 roku na eksploatację i remonty to 40 337,43 zł.

W poprzednich latach uzyskany dochód (przychody minus koszty) wpisywałam w CIT-8/O w związku z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT jako wolny od podatku i przeznaczony na utrzymanie zasobów wspólnoty. W 2007 r. koszty przewyższają dochody, a oprócz tego uzyskaliśmy odsetki z lokat bankowych od środków wpłacanych przez właścicieli, które nie korzystają ze zwolnienia.

Czy prawidłowe jest:

– w poz. 27 CIT-8 wpisanie przychodów w wysokości28 587,96 zł,

– w poz. 31 wpisanie kosztów do wysokości przychodów uzyskanych z opłat na fundusze remontowy i eksploatacyjny, gdyż pozostałe koszty zostały sfinansowane dochodem z lat ubiegłych (zwolnionym z podatku w poprzednich latach).

W poz. 35 powstanie więc dochód do opodatkowania w wysokości 354,24 zł.

W przedstawionej przez czytelniczkę sytuacji deklaracja CIT-8 powinna zostać wypełniona w następujący sposób:

- w poz. 27 (przychody ze źródeł położonych na terytorium RP) należy wykazać łączną kwotę przychodów (opodatkowanych i zwolnionych) – 28 587,97 zł;

- w poz. 31 (koszty uzyskania przychodów wymienionych w poz. 27) należy wpisać łączną sumę kosztów – 40 337,43 zł;

- w poz. 35 (dochód z art. 7 ust. 2 ustawy) należy wpisać zero;

- w poz. 36 (strata z art. 7 ust. 2 ustawy) należy wpisać różnicę między łączną kwotą przychodów a kwotą kosztów – 11 749,46 zł;

- w poz. 37 (strata w związku z postanowieniami art. 7 ust. 3 – 4a ustawy) należy wpisać różnicę między kwotą przychodów zwolnionych z opodatkowania a kwotą kosztów uzyskania tych przychodów – 12 103,71 zł;

- w poz. 38 (dochód) należy wpisać kwotę dochodu podlegającego opodatkowaniu – 354,24 zł.

Wspólnota nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej. W 2007 r. mieliśmy przychód z wpłacanych przez mieszkańców zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną. Czy powinien być opodatkowany, czy też w związku z przeznaczeniem go na koszty zarządu nieruchomością wspólną w 2008 r. będzie zwolniony z podatku?

Dochody wspólnot mieszkaniowych w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych są wolne od podatku. Zgodnie natomiast z art. 17 ust. 1b ustawy o CIT to zwolnienie ma zastosowanie, jeżeli dochód jest przeznaczony i – bez względu na termin – wydatkowany na te cele. Tym samym samo przeznaczenie dochodu z 2007 r. na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych w 2008 r. powoduje zwolnienie go z opodatkowania.

Czy naliczone roczne zaliczki na fundusz remontowy należy doliczyć do dochodu, czy tylko do wielkości wydatków na remonty, które mieliśmy w 2007 r.?

Przychodem jest wartość otrzymanych pieniędzy. Jednocześnie w ustawie o CIT nie ma przepisu, który nakazywałby wykazywanie przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w równowartości poniesionych kosztów. Tym samym roczne zaliczki na fundusz remontowy należy wykazać w pełnej wysokości jako przychody zwolnione z opodatkowania, niezależnie od wysokości poniesionych wydatków na remonty.