Zapytaj eksperta - Sprzedaż nieruchomości na odległość

Aktualizacja: 10.12.2007 10:49 Publikacja: 09.12.2007 06:27

Chcę sprzedać mieszkanie w kraju, ale przebywam za granicą. Czy ustanowienie pełnomocnictwa, aby ktoś zajął się sprzedażą w moim imieniu, wymaga powrotu do kraju, czy transakcja może być przeprowadzona zdalnie? (nazwisko do wiadomości redakcji)

Odpowiada Jan Wojcieszke - radca prawny, Kancelaria Prawna Chałas i Wspólnicy

– Osoba przebywająca za granicą, która chce sprzedać mieszkanie znajdujące się na terenie Rzeczypospolitej – nieruchomość lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – ale nie chce w tym celu przyjeżdżać do Polski, może zawrzeć umowę sprzedaży w państwie, w którym przebywa, przed konsulem lub według tamtejszego prawa.Może też działać przez pełnomocnika, jeśli udzieli pełnomocnictwa do sprzedaży mieszkania, o które chodzi (w należytej formie – według prawa tamtejszego lub przed konsulem).

Wydaje się natomiast, że polski notariusz nie może skutecznie wykonywać czynności notarialnych za granicą. Umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego może sporządzić konsul, ale wymaga to zgody ministra sprawiedliwości udzielonej na wniosek ministra spraw zagranicznych.Możliwość zbycia nieruchomości położonej w Polsce zgodnie z prawem obcym była dyskusyjna, Sąd Najwyższy stwierdził jednak, że sporządzona za granicą w formie przewidzianej przez prawo miejscowe umowa sprzedaży nieruchomości położonej w Polsce stanowi podstawę wpisu prawa własności w księdze wieczystej – tak stwierdzono w uzasadnieniu post. z 8.01.2004 r., w sprawie I CK 39/03.

Sprzedawca przebywający za granicą może też udzielić pełnomocnictwa do sprzedaży nieruchomości przed konsulem. Art. 19 ustawy z 13.02.1984 r. o funkcjach konsulów Rzeczypospolitej Polskiej wydaje się niejasny, niemniej należy sądzić, że konsul może sporządzić akt notarialny zawierający pełnomocnictwo bez zgody ministra sprawiedliwości udzielonej na wniosek ministra spraw zagranicznych, a zgody tej wymaga jedynie sporządzenie umowy sprzedaży nieruchomości, o czym była już mowa.Sprzedawca może też udzielić pełnomocnictwa zgodnie z prawem kraju, w którym przebywa.

Dla zabezpieczenia interesów sprzedawcy może być wskazane, by w treści pełnomocnictwa zastrzec, iż pełnomocnik nie jest uprawniony do odbioru ceny, zaliczki itp. albo że ma dokonać sprzedaży po określonej cenie lub „po cenie nie niższej niż…… złotych” i wyłącznie z zastrzeżeniem, że „zapłata zostanie dokonana przelewem na konto bankowe sprzedającego nr……… ”.Radzę, przed udzielaniem pełnomocnictwa do sprzedaży nieruchomości pośrednikowi w obrocie nieruchomościami, sprawdzić, czy ma on stosowną licencję, o której mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Warto wiedzieć, że w celu posługiwania się w Polsce dokumentami urzędowymi, sporządzonymi zgodnie z prawem państwa będącego stroną konwencji znoszącej wymóg legalizacji zagranicznych dokumentów urzędowych (sporządzonej w Hadze 5.10.1961 r.), konieczne jest opatrzenie ich specjalnym poświadczeniem – apostille.

Wykaz stron powyższej konwencji znajduje się w oświadczeniu rządowym z 27.04.2005 r. (DzU z 2005 nr 112, poz. 939). Jeśli natomiast państwo pobytu sprzedawcy nie jest stroną wspomnianej konwencji, aktualne pozostają regulacje dotyczące potwierdzania dokumentów przez konsulów.