Jak wypowiedzieć umowę najmu mieszkania

Doprowadzenie do rozwiązania umowy najmu mieszkania może się okazać niezwykle trudne. Ustawa chroniąca prawa lokatorów nie pozwala na swobodę w wypowiadaniu najmu. Wynajmujący może jednak wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu z ważnych przyczyn.

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (DzU 2005 nr 266, poz. 31, z późniejszymi zmianami) regulująca w szczególności najem lokali służących do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych modyfikuje ogólne zasady regulujące najem lokali określone w dziale I tytułu XVII kodeksu cywilnego. Dotyczy to w szczególności możliwości wypowiedzenia najmu przez wynajmującego.

W konsekwencji wypowiedzenie umowy najmu, której przedmiotem jest lokal mieszkalny, może nastąpić z inicjatywy wynajmującego jedynie z przyczyn określonych w ustawie. Oznacza to, że strony nie mogą przewidzieć w umowie innych przyczyn jej wypowiedzenia.

[srodtytul]Ustawowe wytyczne[/srodtytul]

Ustawa pozwala na wypowiedzenie umowy najmu w przypadkach naruszenia przez najemcę obowiązków wynikających ze stosunku najmu (na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego). Chodzi tu o takie sytuacje, jak na przykład:

• używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem; dopuszczenie do powstania szkód lub niszczenie urządzeń przeznaczonych do wspólnego korzystania przez mieszkańców; wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali;

• zwłoka z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu zapłaty zaległych i bieżących należności;

• podnajem albo oddanie do bezpłatnego używania lokalu lub jego części bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego.

[srodtytul]Możesz wypowiedzieć[/srodtytul]

Ponadto, ustawa zezwala na wypowiedzenie stosunku najmu przez wynajmującego w przypadku, gdy z okoliczności wynika, że lokal nie jest najemcy niezbędny do zaspokojenia jego potrzeb mieszkaniowych, a czynsz jest niższy od określonej wartości (3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku). I tak, wynajmujący może wypowiedzieć umowę:

– z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy (z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia);

– osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może go używać (z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego).

W końcu, ustawa przewiduje możliwość wypowiedzenia umowy przez wynajmującego, jeżeli on sam (lub osoba mu bliska) zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu. Okres wypowiedzenia różni się znacznie w zależności od tego, czy najemca ma zapewniony inny odpowiedni lokal. Jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do innego lokalu lub wynajmujący dostarczy mu lokal zamienny, może on wypowiedzieć najem pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Jeżeli lokator nie ma zapewnionego takiego lokalu, wynajmujący może wypowiedzieć najem trzy lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Co więcej, jeżeli wynajmujący, który wypowiedział stosunek prawny w ostatnim omówionym wyżej przypadku, nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest uprawniony, według swojego wyboru bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach, bądź do żądania od wynajmującego zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku.

[srodtytul] Lepiej na czas oznaczony[/srodtytul]

Ryzyko po stronie wynajmującego jest mniejsze w przypadku umów zawartych na czas oznaczony. Umowa taka wygaśnie bowiem z upływem okresu, na jaki została zawarta. Natomiast umowa najmu zawarta na czas nieoznaczony może wiązać strony przez bardzo długi okres, nawet wbrew woli wynajmującego.

Wobec tego, warto zwrócić uwagę na inny sposób rozwiązania umowy najmu przewidziany przez ustawę. Mianowicie, wynajmujący może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu z ważnych przyczyn (innych niż przyczyny związane z naruszeniem przez najemcę obowiązków wynikających ze stosunku najmu).

Najem, Dzierżawa

Pozostało 84% artykułu